房地产商业策划方案
【篇一：商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流
程】
商业地产策划方案基本流程 第一部分 商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
一、市场调研概况
调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析
1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、
3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究
1、城市发展状况：gdp指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究
1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。 （三）、投资客户研究
1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 （四）、竞争对手研究
1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨 1、基本结论 ：
消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究
专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）
专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯 五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持续发展论证
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分 项目可行性研究 一、前言
项目总体情况进行说明、分析、总结 二、项目概况
1、项目所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标 三、整体市场分析
1、区域商业市场状况
2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。 3、主要竞争对手分析
对区域内竞争者进行调查及分析比较 4、项目swot分析
通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位提供依据
5、项目市场定位
6、项目初步开发设计方案
通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案 7、项目投资成本估算
估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费 8、项目投资效益预测
主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。 9、风险分析
对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施 10、可行性研究 可行性研究结论
第三部分 项目规划发展建议 一、项目分析
1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。
2、综合评价（swot）：优势与劣势、机会与威胁。 二、项目定位建议
1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。 2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。
【篇二：商业地产项目策划思路】
商业地产项目策划思路 fip宏策划模式
5f商业项目前期策划 商业项目前期策划 一、市场调研分析
1、宏观市场分析 2、区域市场分析 3、客户分析 4、消费者分析 5、竞争对手分析 6、swot分析7、未来商业预测分析 二、定位分析
1、战略性总体定位 2、商业定位 三、规划设计建议
1、市场依据 2、规划设计理念 3、市场总体形象
4、规划概念设计 5、环境景观概念设计 6、建筑产品概念设计 四、业态组合规划 五、经济分析
1、指标预算2、分析评估 fip宏策划第一步
商业项目市场研究分析 一、宏观市场分析
1、行业环境 2、城市规划 3、政策法规 4、宏观环境 二、区域市场分析
1、本市商业环境2、区域商业环境
3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围） 三、客户分析
1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析
四、消费者分析
1、消费结构研究 2、消费水平研究 五、竞争对手分析
1、竞争对手情况 2、竞争项目情况 六、未来商业预测分析 略
七、swot分析
热，像火一般的热。中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临。
然而，相对于住宅，商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。需要发展商具有高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎。 此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具有更重析作用。大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入
最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。
fip就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。 一、市场调研分析
影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡 工作任务：
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行swot分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避风险进行策略提示，同时对项目开发节奏
提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。 主要内容：
1、项目定向市场调查研究工作 2、项目整体开发战略的制定工作 3、项目产品开发总体策略报告 工作目的：
1、深度把握项目所在区域的环球产业，洞悉项目商业机会；
2、以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，
与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；
3、细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质
4、通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同
行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。 工作内容：
房地产商业策划方案
