XX
房地产评估有限公司
房地产司法鉴定估价报告
估价项目名称：XX贸易有限公司名下位于XX市XX区建设北路一
段99号“XX商厦”的商业、办公、车位房地产拍卖（变卖）估价
估价委托人：XX市中级人民法院
房地产估价机构：XX房地产评估有限公司
房地产估价师：XXX 注册号： 77
XXX 注册号： 58
估价报告出具日期：2017年5月25日
估价报告编号：XX-02号
致估价委托人函
XX市中级人民法院：
因贵院受理的（2016）川01执1980号：平安银行股份有限公司XX分行申请执行XX贸易有限公司、XX虹鑫投资（集团）有限公司、XX新和房地产开发有限公司、刘勇、XX鑫虹鑫能源投资有限公司、党晓兰公证债权文书一案，我公司接受了委托，选派注册房地产估价师XXX（注册号： 77）、XXX（注册号： 58），遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和估价标准，在合理的假设下，运用比较法、收益法，对XX贸易有限公司名下位于XX市XX区建设北路一段99号的商业、办公、车位用房，建筑面积共计3787.02平方米，在2017年4月27日的市场价值，进行了专业分析、测算和判断，有关结果如下：
估价目的：为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据 价值时点：根据实地查勘时间确定为2017年4月27日 价值类型：市场价值
估价方法：采用比较法、收益法
估价对象：XX贸易有限公司名下位于XX市XX区建设北路一段99号商业、办公、车位用房（含占用范围内的土地使用权或地下空间利用权），钢混结构，建筑面积共计3787.02㎡，约建成于2000年（具体详见明细表）。
房屋权利状况：根据相关当事方提供的《房屋信息摘要3》记载如下： （1）房屋基本信息： 产源 登记事项 登记时间 公产分割 公产分割 2010-05-28 房屋自然状况 序号 查询编号 业务件号 权证号 房屋座落 规划用途 结构 建筑面积（㎡） 171.69 备注 其中公摊面积20.76平方米 其中公摊面积3.59平方米 其中公摊面积19.2平方米 其中公摊面积14.72平方米 产别 共有方式 股份产 单独所有 1 29 59 25 43 权 XX区建设北路一段监证 99号1层2号 XX区建设北路一段监证 99号1层3号 XX区建设北路一段监证 99号1层4号 XX区建设北路一段监证 99号1层5号 商业 钢混 2 权 商业 钢混 29.72 3 权 商业 钢混 158.83 4 权 商业 钢混 121.74
5 83 24 权 XX区建设北路一段监证 99号1层6号 XX区建设北路一段监证 99号2层2号 XX区建设北路一段商业 钢混 114.06 其中公摊面积13.79平方米 其中公摊面积37.81平方米 6 权 办公 钢混 312.77 7 00 权 99号3层1号 监证 XX区建设北路一段99号3层2号 XX区建设北路一段办公 钢混 647.51 其中公摊面积131.68平方米 办公 钢混 441.7 8 77 权 99号4层1号 监证 XX区建设北路一段99号4层2号 办公 钢混 647.51 其中公摊面积131.68平方米 办公 钢混 441.7 9 18 24 16 07 03 99 97 94 89 81 75 63 32 27 09 权 XX区建设北路一段监证 99号-1层1号 XX区建设北路一段监证 99号-1层2号 XX区建设北路一段监证 99号-1层3号 XX区建设北路一段监证 99号-1层4号 XX区建设北路一段监证 99号-1层5号 XX区建设北路一段监证 99号-1层6号 XX区建设北路一段监证 99号-1层7号 XX区建设北路一段监证 99号-1层8号 XX区建设北路一段监证 99号-1层9号 XX区建设北路一段监证 99号-1层10号 XX区建设北路一段监证 99号-1层11号 XX区建设北路一段监证 99号-1层12号 XX区建设北路一段监证 99号-1层13号 XX区建设北路一段监证 99号-1层25号 XX区建设北路一段监证 99号-1层26号 车位 钢混 21.53 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积13.53平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 10 权 车位 钢混 21.53 11 权 车位 钢混 21.53 12 权 车位 钢混 21.53 13 权 车位 钢混 21.53 14 权 车位 钢混 21.53 15 权 车位 钢混 21.53 16 权 车位 钢混 21.53 17 权 车位 钢混 21.53 18 权 车位 钢混 21.53 19 权 车位 钢混 21.53 20 权 车位 钢混 21.53 21 权 车位 钢混 21.53 22 权 车位 钢混 32.3 23 权 车位 钢混 32.3
24 06 94 70 32 03 52 47 33 79 08 86 权 XX区建设北路一段监证 99号-1层27号 XX区建设北路一段监证 99号-1层28号 XX区建设北路一段监证 99号-1层29号 XX区建设北路一段监证 99号-1层30号 XX区建设北路一段监证 99号-1层31号 XX区建设北路一段监证 99号-1层32号 XX区建设北路一段监证 99号-1层33号 XX区建设北路一段监证 99号-1层34号 XX区建设北路一段监证 99号-1层35号 XX区建设北路一段监证 99号-1层36号 XX区建设北路一段监证 99号-1层37号 登记权利人/所有权人 车位 钢混 32.3 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 其中公摊面积20.3平方米 25 权 车位 钢混 32.3 26 权 车位 钢混 32.3 27 权 车位 钢混 32.3 28 权 车位 钢混 32.3 29 权 车位 钢混 32.3 30 权 车位 钢混 32.3 31 权 车位 钢混 32.3 32 权 车位 钢混 32.3 33 权 车位 钢混 32.3 34 权 车位 钢混 32.3 姓名：XX贸易有限公司 证件类型：营业执照 登记义务人 证件号码： 5074 份额：/ 姓名：XX长源XX房地产开发有限责任公司 所有权是否载入登记簿 是否征收 证件类型：/ 证件号码：/ 是 否 权证号：监证 份额：/ （2）限制登记信息： 限制登记号 576728 限制登记单位 XX省XX市中级人民法院 限制登记文号 （2016）川01执1980号 限制登记法律文书送达时间 2016-12-01 （3）抵押信息 业务件号 他权证号 抵押面积 权利价值 （㎡） （元） 约定期限 抵押权人 债务人 状态 是否登簿 已登簿 抵 他权 5603.5 2015-03-09至平安银行股份有 XX贸易有限公司 有效 2018-03-08 限公司XX分行 注：抵押登记信息中包含债务人名下另一处房产，未在本次评估范围内。本次估价对抵
押权利价值未作扣除。
土地权益状况：根据当事人所提供的估价对象的《国有土地使用证》记载如下：
土地证号 成国用（2004）第1207号 地号 使用权类型 使用权面积 土地使用权人 XX长源XX房地产开发有限责任公司 / 出让 1346.05㎡ 图号 终止日期 发证日期 / 座落 XX区建设北路一段99号 地类（用途） 综合、商业 2049年4月12日、2039年4月12日 2004年9月24日 建筑物实体状况：根据委托人提供的相关资料结合估价师现场实地查勘，估价对象建筑物实体状况如下表：
名称 坐落 评估范围 建筑物基本情况 规划用途/实际用途 楼盘形象 朝向 普通综合楼 结构 XX商厦 XX区建设北路一段99号 XX区建设北路一段99号1层2-6号、2层2号、3层1-2号、4层1-2号的商业、办公及-1层26个车位房地产（含占用范围内的土地使用权或地下空间利用权） 钢混 总楼层 商业、办公、车位/商业、酒店、车位 层高 约3.3m 5F（含地下1层） 建成年代 2000年 3787.02 约14m 涂料 建筑面积（㎡） 总高 外墙装饰 偏南北朝向 基础配套 地下停车位，通水、电、视、讯、网络、消防栓、防火报警系统等 平面布置 平层 建筑物状况 估价对象所在建筑物共5层（含地下1层），临建设路北一段，垂直交通为电梯、步行楼梯及消防梯 现场查勘时出租为“红旗超市游乐园分场”，店面开间约8米，进深18米，1层2号 层高约4米，入室为自动玻璃门，室内铺地砖，墙面乳胶漆，铝扣板吊顶及灯带，安装金属防盗栅门 现场查勘时出租为“海王星辰”健康药房，店面开间约7.2米，进深14米，1层5号 层高约4米，入室为玻璃地弹门，室内铺地砖，墙面铝塑板及乳胶漆，矿棉板吊顶 现场查勘时出租为“壹号咖啡”烘焙馆，店面开间约8米，进深13米，入室装修状况 1层6号 玻璃地弹门，内有部分搭建，层高约4米。室内刷地坪漆，墙面刷漆，顶棚刷涂料，卫生间安装蹲便器和洗手台 现场查勘时出租为“全季酒店”1号桥店。1层3-4号为酒店大堂，开间约161层3-4米，自动玻璃感应门，室内铺设地砖，墙面为墙砖、竹木装饰板材及部分墙号、2层2布，平吊顶，安装中央空调，净层高约2.9米。大堂内有通往2-5层（5层为号、3层1-酒店自行搭建餐厅、客房及员工宿舍）的电梯以及步行消防梯 2号、4层 2-4层为酒店客房，为通廊式布局，共有客房83间。走廊铺地毯，墙面为墙1-2号 布，客房内竹木地板及地砖，平吊顶，铝合金窗，卫生间安装淋浴房、坐便器和洗漱台
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