经纪人转正考核题库 一、商品房税费
1． 商品房是指开发商以市场手段取得土地使用权，并通过市场方式在地面上形成建筑，再
进行销售的房产。分为普通住宅与非普通住宅。 2． 如何辨别商品房？
可通过两方面看：①购房合同：封皮上写的是《商品房买卖合同》；②产权证：在产权证号上无盖其他章。
3． 什么是区产权？如何区分？
在，由市房屋管理部门进行房屋权属登记、颁发房产证的，叫市产权；由各区办理的，
叫区产权。区产权与市产权最大的不同就是，区产权不颁发土地使用权证，而市产权有。（可通过产权证上的产权证号与填发单位进行区分。例：区产的产权证号：x京房权证 海私 字第003号；市产权的产权证号：x京房权证 市海私 字第003号；填发单位：区产的各个区的建设委员会；市产的为市国土资源局。） 4． 普通住宅必须同时符合以下三个条件：
① 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上； ② 单套建筑面积在140(含)平方米以下；
③ 实际成交总价低于同区域销售优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下：（什么叫“享
受优惠政策住房平均交易价格”：三环以内总价人民币215万元/套：即实际成交总价应低于258万/套；三环至四环之间175万元/套；即实际成交总价应低于210万/套；四环至五环之间165万元/套；即实际成交总价应低于198万/套；五环以外100万元/套；即实际成交总价应低于120万/套）
5． 商品房是以契税票上的填发日期或是产权证上的填发日期孰先来判定其购买年限（包括
是否满五年）。
6． 申报价的计算公式：
普通二手商品房：计税价格=基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数 特殊二手商品房：计税价格=基准价格×楼层修正系数 二手办公用房和二手商业用房交易最低计税价格=基准价格 （注：XX区以基准价计算申报价格，无需修正） 7． 税费征收表格 商品房 卖方 营业税 个人所得税 1%（未提供原值发票）/按增值部分的20%（提供原值发票） 购满5年不交 同上 买方 契税 1.50%(个人首次购买90平米以下的住宅按1%计) 工本费 普通 5.5%（购满5年不交） 80元 非普通 5.5%（满5年后按差额的5.5%交） 3% 80元 （届时以计算题的方式进行考核税费）
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二．交易流程
（一）各个区税务局和建委的工作时间及地点 1．海淀区：
双榆树北路中关村税务所（海淀区地方税务局第二税务所）周一至周五早8：30——11：30 13：30——16：00 海淀区知春里27号楼；开车路线：当代商城往北第一个红绿灯向东行200米路北
海淀区建委房屋产权交易大厅：周一至周五早8：30——11：30 13：30——16：00 注：必须在上午11：00之前，下午4：00之前拿到号才可办理，办完为止
双榆树北里甲22号楼 乘车路线：人民大学下，第一路口，行至约260米处见海淀区建委交易大厅指示牌，按路线走 2．XX区：
税务局：周一至周四8：30——15：00 周五8：30——12：00
团结湖六里屯18号楼A座三层：XX体育馆路口往东路北，华阳家园临街办公楼 建委：周一至周四 8：30—15：30 周五 8：30—11：30 石佛营东里128号院 3.东城区：
税务局：周一至周四9：00—11：30 13：00—16：00
周五金9：00—12：00 印花税出售时间截止至少14：00 地安门东大街，坐车地安门下车
建委：周一至周四9：00—11：30 13：00—16：00 周五9：00—12：00 地安门东大街，坐车地安门下车 4.崇文区
税务局：周一至周五9：00—11：00 14：00—16：00 市地方税务局房地产交易纳税服务大厅；（市崇文区东花市南里富贵园小区二期3号楼一层）。
建委：周一至周五9：00—11：00 14：00—16：00
市崇文区房屋管理局服务大厅（富贵园小区二期3号楼一层） 5.市国土资源局
周一至周五8：30—11：00 13：30—16：00 东城区和平里北街2号，坐车在和平里火车站下车 (二)、流程
1.一次性付款的交易流程
签约后（将合同等材料送至总部，权证部进行网上公示与签约）—支付房款（自行交付后房款资金监管）—交税过户—物业交接—银行解冻划款 2.商业贷款（按揭）的交易流程
签约后（将合同等材料送至总部，权证部进行网上公示与签约）—向银行申请贷款（面签、存首付，交贷款服务费）—银行批贷—交税过户—物业交接—放款 （三）、网签问题
1.什么是房源公示和网签，为什么我们公司的单子都需要进行公示和网签？ 房源公示是指凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房，房源信息在网上公示满一天后，房地产经纪机构方可进行网上签约操作服务。
网签即网上签约，是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或中介协会的工作人员登录存量房网上签约系统，在线录入《存量房屋买卖合同》的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章的行为。
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市建委规定自2007年7月1日起，中介机构的房源须进行网上公示，且实施网上签约，否则无法办理交税、过户。
即使是买卖双方自行成交，也需要先到建委由建委专设窗口进行网签后才可办理交税过户手续。
2.进行公示至少需要什么资料？网签至少需要什么资料?大概流程是怎样的? 进行公示必须准备的资料：清晰的产权证复印件
网签必须的资料：产权人当初买房时用的XX明复印件、新产权人的XX明复印件（如是受托人到场办理需提供受托人相关证件复印件）
流程：经纪人提交产权证复印件—审核进行公示—公示24小时后根据资料进行网签—网签2个小时后可交税、过户
3.如果网签错误，怎么办？注销多长时间后可以过户？
如果网签错误，可在各区县建委的合同注销窗口办理注销，当场可办理完注销手续。注销办理完毕后，可立即回公司重新进行网签，如时间允许可当天再去办理交税过户手续。 （四）各环节办理时间
1.抵押注销：各区注销需要多长时间？注销后多久可以办理过户手续？
海淀区：当天注销，当天取房本；抵押注销3个工作日后可办理过户手续；
XX区：产权证或者他项权证的证号上开头是“X京”的，注销当场出产权证，领取产权证后计算归档7个工作日后可过户；非“X京”当天注销，当天取本过户；（注：XX区2007年后办理抵押登记的不论是否为“X京”，皆按“X京”的办理。） 东城区：产权证或者他项权证的证号上开头是“X京”，注销2周后取证；非“X京”每周二办理注销手续，一周后取证；取证后当天即办理过户手续。
崇文区：注销需10个工作日取证；注销取证后当天，手写的房本需要确权（机打房本无需确权），三个工作日后才可过户。
市产权：做抵押注销，房产证与土地证可同时办理注销，注销后一小时可领土地证，产权证需5个工作日可领，两证出后即可办理过户手续。 2.各个区过户出新产权证的时间： 海淀区：当天
XX区：10个工作日 东城区：10个工作日 崇文区：10个工作日
市产权：10个工作日出新产权证，新产权证办出后再过户土地证，需25个工作日取新土地证
3.各个区办理抵押登记的时间： 海淀区：当天
XX区：10个工作日 东城区：10个工作日 崇文区：10个工作日
市产权：产权抵押登记10个工作日；土地证抵押登记15个工作日（先办理产权证抵押登记，出他项权证后再办理土地证的抵押登记） （五）房款支付
交接房款有两种方式：
1、 自行交接即买方自行将房款支付与卖方。 2、 银行监管（托管），即买卖双方与银行签署资金监管协议，买方将房款存入银行指
定账户冻结，待办理完毕产权交税过户等手续后，双方携带契税票、受理通知单或
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