XXXXXX物业工程服务管理标准
序设备巡查频次(不少于) 班 日 周 号 名称 巡 查 内 容 机房卫生、通风、温度、湿度、设备房防小动物进入情况 标 准 干净，温度不超40℃，湿度正常，通风良好，做好防小动物措施。 应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。 符合说明书要求温度，润滑油适量，无松动。 油色清澈，无松动。 运行正常。 开关、接触、声音正常。 符合说明书要求温度。 使用正常、完好。 使用正常、完好。 使用正常、完好。 干净，关闭顺畅。 干净，无积水，照明完好。 完好，无断股，无锈蚀。 标示清楚，救援工具齐全且摆放整齐。 运行时无明显震动，平层时平稳无震动。 干净，温度不超过40℃，湿度正常，通风良好，做好防小动物措施。 应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。 电池液位合适无溢出，电负责 岗位 机房应急照明、消防设施 曳引电动机温度、润滑油、紧固情况 减速箱油位油色、连轴器、紧固情况 限速器、选层器运行情况 电 1 梯 系 统 2次 控制柜内继电器、接触器工作情况 变压器、电抗器、电阻器运行温度 对讲机、警铃、应急灯、灭火器 轿箱内照明、风扇、装饰 轿内、厅外指层灯及指令按钮 厅门及轿门踏板清洁、关闭顺畅 井道、底坑情况 补偿链、钢丝绳情况 各种标示物及救援工具情况 电梯运行舒适感 电梯管理员、设备责任人 制动器（线圈温度、制动轮脏污情况） 温度正常，干净。 统机房卫生、通风、温度、湿度、设备房防小动物进入情况 2 机房应急照明、消防设施 柴 运行值班员、 设备责任人 油 1 蓄电池液位、电流、电压 发 流、电压满足产品要求（24V）。 水位合适，无溢出无泄漏。 机油保持在合适位置，油色清澈无漏油。 电 机 水箱水位，有无泄漏 机油油位，油色，有无泄漏 系 柴油油位保持在3/4位柴油油位，有无泄漏 螺栓、皮带、线头松紧及各路管线、开关、指示灯、仪表正常 系统处于自动启动状态（具有自动启动功能）。 机房卫生、通风、温度、湿度、设备房防小动物进入情况 置，密封良好，无明显挥发无泄漏。 紧固无松动，开关、指示灯、仪表显示正常。 停市电时能自动启动发电机快速供电。 干净，温度不超过40℃，湿度正常，通风良好，做好防小动物措施。 机房应急照明、消防设施 应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。 运行电流、电压满足市电供电要求。 满足市电供电要求（居民用电大于0.9）。 绕组温度温升不超过规定值。 完好，使用正常，标示所处的状态。 完好，使用正常。 良好。 无漏水、积水。 干净，温度不超过40℃，通风良好，做好防小动物措施。 应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。 水池上锁，水质清澈无污染。 无明显漏水，阀门开闭正确，标示所处的状态。 水位保持在正常范围内。 排污泵动作良好，污水池水位不超过池深2/3 符合设计压力。 符合设计电流、电压。 完好，使用正常。 运行正常。 运行值班员、设备责任人 运行值班员、设备责任人 供 配 3 电 系 统 2 运行电流、电压；三相电流是否平衡 运行功率因素 变压器负荷率、三相绕组温度 断路器、空气开关及所处状态； 各种仪表、指示显示正常，标示清晰 设备运行状况 机房漏水、积水 机房卫生、通风、温度、设备房防小动物进入情况 机房应急照明、消防设施 生活水池 供 4 水 系 统 3 水泵、阀门漏水、阀门开闭及状态标示 水池水位 废水坑排污泵 供水压力 设备运行电流、电压 各种仪表、指示显示正常，标示清晰 各种水泵运行状况 机房卫生、通风、温度、设备房防小动物进入情况 干净，温度不超过40℃，通风良好做好防小动物措施。 应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。 无明显漏水，阀门开闭正确，标示所处的状态。 符合设计电流、电压。 符合设计要求。冷却水温差满负荷时不低于5度， 运行值班员、符合设计要求。 设备责油路畅通无漏油，压力符合产品设计要求。 完好，使用正常。 运行正常。 运行正常。 清澈无垢 良好，无凝结水 无漏水、积水。 任人 机房应急照明、消防设施 水泵、阀门漏水、阀门开闭及状态标示 设备运行电流、电压 中 央 5 空 调 系 统 高压、低压及油压回路 各种仪表、指示显示正常，标示清晰 主机及各种水泵运行情况 冷却塔运行情况 冷却塔水质 冷冻水管保温层 设备房漏水、积水 4 冷冻水进出水温度及冷却水进出水温度 冷冻水及冷却水出水压力 4.3.2设备、设施维护保养标准 序号 设备名称 周 期 周 月 季 年 1 1 柴 油 发 1 电 机 系 统 1 1 1 1 1 3 保 养 内 容 1、机房卫生清洁、防小动物设施； 2、发电机组试运行； 3、检查充电线路 4、检查蓄电池液位，电解液应高出极板10-15毫米，不足加蒸馏水或电池液补齐； 5、检查机油油处于油尺HI－LI之间,不够加补。检查冷却水箱中的水位，水箱水应在水盖下50毫米，不够加补； 6、检查发电机组有无漏油、漏水现象； 7、检查机油的油质，如浑浊有变质应进行更换； 8、检查螺栓、皮带、线头松紧及各路管线、开关、指示灯、仪表，确保其正常； 正常 清澈 完好 更换 更换 更换 合适 设备责任人 效 果 完好 正常 联结牢固 合适 负责岗位 1 9、运行250小时或按实际需要更换机油滤清器； 1 10、运行250小时或按实际需要更换燃油滤清器； 1 11、运行250小时或按实际需要更换水滤清器； 供 配 2 电 系 统 供 3 水 系 统 4 中央空调系统 5 电梯系统 12、运行250小时或按实际需要更换本机专用机油； 13、检查各二级开关、开关柜联结 14、清洁控制柜内灰尘。 1、机房卫生清洁、防小动物设施； 3、接触器触点良好，无烧蚀，声音常； 4、继电器延时准确，接线触点完好； 5、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮； 6、熔断器底座牢固，接触良好； 7、电容器无膨胀或高温渗油现象； 8、互感器接线柱牢靠，无发热； 9、开关接触良好，开断正常，无发热； 11、消防设施 12、清洁电柜内灰尘。 1、机房卫生清洁、防小动物设施； 2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转； 3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养； 4、管道、阀门保养； 5、断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠； 6、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝； 更换 完好、牢固 干净 完好 正常 正常 正常 完好 完好 完好 正常 完好 完好 干净 完好 正常 完好 完好 正常 设备责任人 设备责任人 2 2 1 2 2、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活； 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 3 1 1 1 完好 完好 干净 完好 完好 完好 正常 正常 正常 完好 完好 完好 干净 干净 完好 牢固 设备责任人 设备责任人 2 7、水泵、阀门、管道、支架油漆翻新； 8、清洁控制柜内灰尘。 1、机房卫生清洁、防小动物设施； 2、冷却塔清洁、维护保养； 3、风机盘管清洁、维护保养； 4、冷凝器、蒸发器维护保养； 5、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维护保养； 6、冷冻水、风机盘管管路保养； 7、阀类维修保养； 8、控制柜设备维护保养； 10、清洗风口隔尘网； 11、清洁控制柜内灰尘。 1、机房卫生清洁、防小动物设施； 2、清洁控制箱内电路板，检查（扁平）电缆插接件是否牢固； 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 9、水泵、阀门、管道、支架油漆翻新； 1 1 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3、检查控制箱所有电缆连接情况，并上紧； 4、检查接触器、继电器触头是否清洁平滑，清除内部灰尘； 5、测量控制箱绝缘（≥0.5MΩ），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）； 6、检查接地线是否连接可靠； 7、检查、清洁接触器和继电器触头，发现烧融现象时，可用细锉修平，清除锉屑，调整动静触头间的间隙； 8、检查各保护装置动作是否正常； 9、检查接地线连接是否可靠，测量接地电阻； 10、检查各电路板接插件是否连接牢固； 11、检查、清洁散热风机； 12、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘； 13、检查制动力矩，调整制动弹簧； 14、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质或变脏，应及时更换； 15、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换； 16、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧； 17检查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作1000~2000小时后更换新的润滑脂）； 18、检查各安全装置，按照年检要求调整或处理； 19、检查清洁自动门锁，加油润滑； 20、检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门动作； 21、检查层门擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查； 22、检查层门机械电气联锁装置，并清洁； 23、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录； 25、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整； 26、检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除； 27、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油； 28、检查导轨润滑情况，加润滑油； 29、检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换； 31、检查电梯井道，填补井道孔、洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。 牢固 完好 正常 完好 完好 正常 正常 牢固 正常 完好 正常 正常 正常 牢固 正常 正常 正常 正常 正常 正常 正常 正常 完好 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 正常 正常 完好 完好
高端物业工程服务管理标准
