学海无涯苦作舟！
第一章 市场背景分析
一、 区域状况分析
本案位于××市××区中心，××区城区总规划面积68平方公里，城区已建成面积28平方公里，街道、电力、供水、邮电通信光缆、移动电话、宾馆、服务等市政基础设施配套齐全。初步形成森工、建材、矿产、电力、化工、精制茶、酿酒、饲料、水泥、机械等工业基础；特别是以茶叶、咖啡为主的绿色产业不断扩大，尤以生产无性系生态茶及普洱茶闻名遐迩××区2003年，完成区内生产总值13.09亿元, 城镇居民人均可支配收入为7303元，2003年民营经济共纳税3523万元，占全区财政收入的29.3%。
二、 商业环境分析
××主要的商业街道是振兴大道和五一路，在两个街区中包括××主要的商业项目， 包括：×××步行街、××电子市场、易发电器、新知（××）图书城、×××超市、德克士等在当地有一定知名度的商业项目和企业。××零售的商业还是以街铺、超市、百货店为主，没有综合性的购物商场，在这些零售商业业态中，主要是以服装、餐饮、通信类为主，大型的超市仅有天顺一家，而且在不在城市中心，中小型超市主要是本地的天生祥超市和零星的一两个超市，经营状况均较好，本地人在零售市场主要是购买一些日用消费品以及一些电器等商品。五一步行街现已开街，总体经营状况一般，尤其是二楼经营状况不佳，因为地形、长度、规划的问题，虽然处于主街，但人气不足；整体上××商业发展刚刚起步，现存商业仍然为传统的长街式商铺，城市缺乏重量级别的商业区，投资市场尚有很大空间。
三、 投资环境分析
在很长一段时间，本地投资渠道单一，投资空间小，投资群体主要是以本地人为主，外来人投资比重不大，本地以本地公务员、私营企业主、部分企业的中高层领导（如中国电信、中国移动、中国联通、电力公司等），这部分人群生活和工作较为稳定，有一定的经济基础，
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对投资的商铺主要看重价格和投资回报率，有一定的投资意识，属于较为理性的投资者，有自己的投资理念，购买商铺主要为出租获利。从当前××市场上已经出现的商业销售现状来看，整体投资市场尚未被大力的开发挖掘，投资市场体现并不活跃，所以本案的商业投资市场有一定的空间。选择商业物业，本地的自营投资客也占一定比例，但总体而言比例基本小于纯投资客。
四、 本地人生活习惯
××虽然是云南面积最大的地区，但经济在云南省算不上发达，主要还是以茶叶、矿产、电力、木材为主，经济结构较为单一，××大多数城市人口的主要收入主要来源于工资，多数人的月收入在1000元左右；消费能力不高，××的娱乐场所较少，因此娱乐的方式较为单一，多数人喜欢在晚上出去，喜欢在晚上逛街，广场上休闲或出去娱乐，或是在晚上出去喝点饮料、茶、酒，或是去吃点傣味烧烤。
五、 地块状况分析
本项目位于××区振兴大道中段，地处振兴大道与月光路交汇处东南角，东靠市电信局，南邻市科委，北接月光路，西接××最繁华的街道——振兴大道。地块总占地面积：51.75亩,其中一期占地33.6亩,二期占地18.15亩,地块呈较为规则的四边形,目前一期地块已经拆迁完毕,属于综合用地项目，为一块熟地。
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第二章 产品分析及定位
一、 ＳＷＯＴ分析
１、 优势
? 区位：整个××地区的中心区域，市中心，繁华中心，紧邻最繁华的振兴路，地段价值高，商业氛围成熟；
? 配套：外部生活设施齐全，几大广场林立，人流大；
? 规模：占地大，市中心少有的大型地块，有成就一个商圈的气势，而足够容纳多种业态，享有较强的规模优势；
? 规划：有较强较优的商业规划布局感觉，人流、车流、设施等配备完善，适宜人气的上下左右的集中疏导，规划上优势绝对大于弱点；
? 核心店提早确定：超市后导，利于人流后引，电影院上三楼，利于人流上行及上圈重量级别的奠定，商圈旺盛的格局大定。
? 商圈功能：多业态集合，多功能能互补，利于复合式的商业效益叠加效应。
２、 劣势
? 临主街面较窄，吸纳主街人气有相当难度；
? 商业入口导向性不强，开口对人流的导向性不强；必须通过后续的建筑元素修改及成型
后的导视系统引导；
? 入口连廊（假墙？）过于前靠，弱化了街的效果。
? 道路景观设计非常滞后，削弱了其效果对销售的促进作用，这一点需要尽快跟上； ? 南向车道到超市即止，路线设计不合理；
? 产品配比不合理，小户型设计在市场并没有明晰化的程度下过多，而针对市中心稀缺的
２－３房市场没有供应。
? 当地客户基本习惯现房交易，期房市场将会面临相当程度的抗性。
３、 威胁
? 五一路有新竞争对手即将入市，规模也较大，如果同期操作的话，将对本案分流； ? 五一路步行街投入市场以后，经营状况一般，会对一部分投资市场起到负面影响效应； ? 附近有一个商业楼盘开业以后一直经营不畅，将引起投资市场的警觉。
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４、 机会
? 本案建成后，将成为与昆曼大通道为龙头相适应的客货中转站，享有黄金枢纽通道上的
大规模商圈优势；
? 本案在市中心属于少有的商业开发地块，并且当地商业物业开发并不过度，即潜在投资
客并没有被大量洗牌，具备可观的潜在需求空间；
? 城市区域市场前景看好，大型的电站修建，昆曼大通道修建将带来区域人、财、物的巨
变，本案可谓顺势而成的项目，现在的投资价值及未来的升值潜力都非常可观； ? 本地投资渠道相对单一，有大量的闲置资金等待挖掘。
小结：
? 综上所述，本案总体优势大于劣势，潜在投资市场空间虽然大，而具体量化指标无，
项目在期房阶段操作成功与否，全看投资激情是否在宣传过程中得到极度的激发，全方位的措施保证很重要；
? 因为项目之前曾有不成功案例，在潜在客户群形成一定程度的投资心理警戒，需要
本案拿出更充分的投资信心保障。
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二、 业态定位
１、 原产品性质
本案实质为集中商业街、广场、公寓、购物中心、酒店、写字楼的综合型复合式街区，与贵公司原来操作的商街规划理念基本类似，本次在××市中心第一次以商圈、中心商务区的概念出现，是冀望于从城市经济动力的角度拔高项目城市形象，致力于塑造“第一个、首次、重量级、不可超越”的形象。但实质，其仍然是一个“街区”，街铺的价值是消费者最关心的，所以宣传时，既要考虑到政府的初衷，也要兼顾到实效意义的传达，要追求商业价值的直达人心。
２、 业态功能定位建议 1）基本业态划分 楼层 栋号 ２、３、４、５ 业态 服饰、鞋帽、化妆品、精品 服饰为主、餐饮其次、 69套 11间 套数 一层 １ ８（１带２为主） ６(含2层) 餐饮、婚纱、美容美发、茶、咖啡、土特产、服饰其次 3大，4中，7小 服饰、药店、餐饮、精品 服饰为主，局部餐饮 大餐饮、茶、美容、娱乐直接上二楼 电影院、KTV、网吧、电玩、健身等，冷餐其次 16间+9间(可以允许1带2) 28-40套（局部分小） 3套 12-8间（部分合并） 二层 2、3、4、5 1（2带3为主） 三层 2、3、4、5 2）关于6栋的超市及商场 ?
建议超市最好占用二三层，从二层进出，或从三层出，把一层留给另一个商场；如果超市占用一、二层，则从二层进出或从二层进一层出，主要目的是带动二楼。 ?
如果超市拿掉一、二层，建议6栋三层不再分割出售，以利于未来大商场保留完整的门脸及出入口。
市场背景分析
