2.10.3. 项目总投资
项目总投资包括建安费用、其它开发费用和流动资金。流动资金按建安费用的10%计算，因此项目总投资额为9460.6万元
2.11. 收益测算
十国风情园收益主要包括客房收入、餐饮收入、娱乐城收入、门票收入、观景塔平台收入。下面详细分析之。
2.11.1. 客房收益
客房的收入按照如下方法确定：
? 参照其它景区，如下表1中提供的黄山、桂林、北戴河酒店的租金确定风情园客房的日房价。 ? 根据钦州市旅游局提供的钦州市宾馆酒店的入住率估算十国风情园的入住率，并参考这些酒
店的日房价校核第一步中确定的日房价。 表8、 编号 1、 2、 3、 4、 客房等级 五星级客房(别墅式) 四星级客房 三星级客房 合计 数量(套) 10 90 200 300 日房入住价(元) 率 3000 580 250 0.3 0.5 0.7 年营业年收益额(万元) (万元) 328.5 952.6 1,277.5 2,558.6 164 476 639 1279 备注：利润按年营业额的50%计算 表9、
经典房地产投资分析报告模板，欢迎下载，可修改共35页
编号141516171819202122宾馆名称星级1北海宾馆四星级2玉屏楼宾馆四星级3白云宾馆三星级4云谷山庄三星级5桃源宾馆三星级6九龙山庄三星级7温泉大酒店二星级黄山高尔夫8五星级酒店黄山红塔大9四星级酒店黄山国际大10四星级酒店11花溪饭店三星级黄山经纬酒12三星级店13九州大酒店三星级桂林帝苑酒五星级店乐满地度假五星级酒店桂林观光酒四星级店北戴河国际四星级俱乐部金龙酒店三星级(海景)锦都大酒店四星级金海湾宾馆度假村(海三星级景)秦皇度假村(海港区海二星级景)山海关龙源二星级酒店(海景)城市黄山市黄山市黄山市黄山市黄山市黄山市黄山市黄山市黄山市黄山市黄山市黄山市黄山市桂林桂林桂林北戴河北戴河北戴河北戴河租金（RMB）备注680山上480山上480山上220山下280山下160山下120山下320260280120140160488398299290200440350市区市区市区市区市区市区桂林 沿江路桂林 兴安灵湖路桂林 漓江路20号￥680￥480￥880￥880北戴河北戴河150220￥280￥580 钦州市酒店基本一览表 表10、 编号 1 2 3 4 酒店星级 三星级 二星级 准二星级 旅馆 数量 2 3 5 客房(套) 379 573 1100 床位(个) 706 1127 2047 3000 入住率 房价范围 70%-80% 200-280 60%-70% 120-140 80%-90% 80-100 85% 40-60 备注：以上房价范围按每两张床的日租金计算
2.11.2. 餐饮收益
经典房地产投资分析报告模板，欢迎下载，可修改共35页
表11、三娘湾旅游区游客数量表 类别 人次/天 工作日时段 周末 1000 4000 一般假日 8000 (5.1,10.1)黄金周 26000 春节黄金周 12000 因此年游客数量应为250*1000+89*4000+26000*14+12000*7+5*8000 =109.4万人次 广西沿海三城市的游客数量表，表12、 城市 2003年游客(万人次) 2002年游客(万人次) 增长率(%) 钦州市 136 95 43.2% 防城港 113 101 11.9% 北海 368 351 4.8 备注：北海在前一年的增长率为9.76%，2003年下降的原因为春季的“非典”。
餐饮收入按以下方法测算：
? 近期测算：按年游客人次的10%在美食街消费50RMB/人计算，美食街的营业额应为550万
RMB/年，利润率为50%，则年利润为275万RMB/年。
? 远景测算：根据目前三娘湾旅游区几家简易海鲜饭馆(大排挡，营业面积在200平方米)的日
营业额在8000-16000元/日之间来测算美食城的收入，美食城3000平方米的营业面积相当于上述简易海鲜饭馆的15倍，因此其日营业额应为12-24万，取其中值为18万，年上座率为60%，利润率为50%，因此年营业额为3942万，年利润为1971.1万，租金为其利润的20%则餐饮收益因为394.2万。 因此，餐饮收益取为334.5万/年。
2.11.3. 娱乐城收益
日营业额取为10万，上座率为60%，利润率为30%。则年收益为10*365*0.6*0.3=657万。
2.11.4. 其它收益
门票收入11万人次*50元/人*0.6%=330万，观光塔50万/年，其它收益50万/年(包括潜水、垂钓等其它水上项目)，小计为430万/年。
2.11.5. 税费及总收益
总收益包括客房收益、餐饮收益、娱乐城收益、其它收益，合计为2700.5万/年，月平均收益为225万/月。根据钦州市政府的规定的一些税收优惠政策，风情园项目只须交纳5.5%的营业税。因此月平均收益为212.6万元/月。年总收益为2552万元/年。
经典房地产投资分析报告模板，欢迎下载，可修改共35页
2.11.6. 项目计划
十国风情园项目计划2004年5月动工，2005年5月1投入试运行，2005年10月1日正式运营，同年11月3日-6日作为南宁“南博会”的钦州分会场的一个接待基地。
流动资金按前期投入的10%计算，因此项目总投资额为8325.4万元。 投资计划表(2004年5月至2005年4月)：表13、
月份 占总投资的比例(%)
2005年的收益按下表处理：表14、 月份(2005年) 占测算收益的百分比 5月份 30 6月份 40 7月份 50 8月份 60 9月份 70 10月份 11月份 12月份 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 20 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 16 80 90 100 2.12. 项目投资与收益的模型计算
年折现率为10%。
考虑到钦州为快速发展中城市，其GDP增长率为12%左右，因此项目的利润增长率定为10%。表15、
编号 月份 现金流出 (万元) 金流出 (万元) 现金流出(万元) 折现现 累计折现现金流入(万元) 金流入(万元) 现金流入(万元) 折现率 折现现 累计折现1 2004年5月 1892.11876.41876.4 2 8 8 2471.9 9 0.9917 0.9835 0.9754 0.9673 0.9594 0.9514 0.9436 0.9358 2 2004年6月 605.48 595.51 3062.53 2004年7月 605.48 590.59 8 4 2004年8月 605.48 585.71 5 2004年9月 605.48 580.87 6 7 8 2004年10月 2004年11月 2004年12月 605.48 576.07 605.48 571.31 605.48 566.59 3648.2 9 4229.1 6 4805.2 3 5376.5 4 5943.1 2 经典房地产投资分析报告模板，欢迎下载，可修改共35页
6505.09 2005年1月 605.48 561.90 3 10 2005年2月 605.48 557.26 11 2005年3月 605.48 552.65 7062.2 9 7614.9 4 0.9280 0.9204 0.9128 0.9052 1513.71370.28985.112 2005年4月 0 2 6 13 2005年5月 14 2005年6月 15 2005年7月 16 2005年8月 17 2005年9月 18 19 2005年10月 2005年11月 63.78 57.26 57.26 0.8977 85.04 75.71 132.97 0.8903 106.30 93.86 226.83 0.8830 127.56 111.70 338.53 0.8757 148.82 129.24 467.76 0.8684 170.08 146.48 614.24 0.8612 191.34 163.43 777.67 0.8541 212.60 180.09 957.76 0.8471 214.37 180.09 216.16 180.09 1137.80.8401 5 1317.90.8331 3 2005年1220 月 21 2006年1月 22 2006年2月 23 2006年3月 24 2006年4月 25 2006年5月 26 2006年6月 27 2006年7月 28 2006年8月 29 2006年9月 2006年1030 月 1498.0217.96 180.09 0.8262 2 219.78 180.09 221.61 180.09 223.45 180.09 225.32 180.09 227.19 180.09 1678.10.8194 0 1858.10.8126 9 2038.28 0.8059 2218.30.7993 6 2398.40.7927 5 2578.5229.09 180.09 0.7861 4 2758.6231.00 180.09 0.7796 2 经典房地产投资分析报告模板，欢迎下载，可修改共35页
房地产项目投资分析报告模板
