商业项目设计规划中如何做到营运问题前置化
一个商业项目尤其是一个体量比较大的一个商业项目，前期规划设计非常重要，因为前期的规划设计会对后面的一些招商营运工作带来很大的影响，尤其将影响后期的招商工作和营运工作当中出现的商户调整方面的一些问题。比如说招商过程中经常会碰到承重不够；电量不够；水量不够；风量不够等等。这些问题直接导致了项目没办法满足商户的要求，从而无法签约。文章将从三个方面讲述规划设计中的运营问题前置化处理： 1
后期运营会遇到的工程、物业问题 排油烟不畅
目前餐饮在购物中心中所占比重越来越高，部分项目后期运营过程中经常会出现餐饮区域油烟排不舒畅严重影响商户的经营和项目整体品质，尤其是对于化妆品类的影响。
空调制冷效果差
有些商场夏天商户营业区中央空调不制冷或者制冷效果极差，部分餐饮商户想添置VRV设备，但没有预留工程条件（VRV：多联机多联空调）。尤其夏季是很多商场的销售旺季，空调效果严重影响消费者体验，进而影响商户的客流量以及销售额。
层高限制
项目后期运营招商条改当中希望丰富业态引进好的优质品牌，目前品牌商对于层高等硬件条件的要求越来越高。如果前期的物业在建设当中没有考虑到后期我们整个商场需要做品牌调改，设计中没有预留层高余量，那只能放弃这些优质品牌。
中庭承重限制
中庭举办大型品牌推广活动为项目聚集人气的重要手段，由于很多活动需要大型设备且人流聚集，因此中庭对承重要求较高，但很多项目往往因为地面承重不达标导致类似活动不能举行，影响项目的营销推广。
中岛未预留工程条件
中庭面积小、租金单价承受力高，为项目经济效益的重要来源，但很多商场由于前期设计中未考虑设置中岛，没有预留电等工程条件，导致中岛无法落位，只能做临展（部分临展也需要用电），影响项目的经验收益。
以上是五个我们在后期运营过程中经常会碰到的工程、物业问题，在前期设计的规划当中尤其是电量、水量、风量、器量、能量等等这一些的提前预留会给后期的招商和运营提供很大的方便。
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如何实现运营问题前置化解决
运营问题前置化解决包含方方面面，如建筑设计、结构、景观设计、内装设计、给排水燃气设计、弱电智能化设计、强电设计和暖通设计等。这些设计都会牵扯到后期的商业招商和运营当中对于项目的限制作用，所以做项目设计时一定要把这些前置化考虑，预留足够的余量，尽量减少后期工程改造，降低工程改造成本，项目调改成本远高于新建成本。
1.1建筑设计：外广场设计
消费者来购物中心首先看到的是购物中心的外广场，所以外广场的设计首先需要有目的性。一般室外广场设计应该设计广告柱，也叫精神堡垒或者叫做雕塑等等。这些是为了让广场具有很强的招式性，在很远的地方就能够看见。第二个是为了聚人流。因为有标志性的东西人流就很容易聚集。
外广场的第二个重要作用是做营销推广活动。做活动的功能第一跟营销企划挂钩；第二个是跟经营挂钩。营销企划在做PR活动的时候，外广场是作为人气的一个重要的一个场地；经营方面外广场是重要的多经点位收入来源，如车展、美食节、啤酒节、民宿展等活动均可带来经营收益。所以外广场设计时要考虑到后期活动所需的广播、照明等功能条件的预留，还需考虑到外广场地面材质对于经营活动的影响。
1.2建筑设计：外立面
消费者去一个购物中心，第一是看到广场；第二是看到外立面。万达之所以能够取得较好的经营情况，其中一个重要原因就是外立面的昭示性。外立面的昭示性，也能够带动广场的客流。
外立面功能性设计主要包括：橱窗、店招、广告位、LED屏、立面玻璃、入口及雨罩、液晶照明等组合元素。购物中心外立面设计的效果应使人们在从立面的表达元素组合中去感受到购物中心的定位与品质，使人们从外立面视觉开始去享受到购物所带来的快乐与惬意。所以在给外立面做设计的时候首先是要考虑到美观；第二考虑到昭示性；第三还要考虑到可以感染消费者的视觉冲击力，也就是可以吸引人。
1.3建筑设计：层高
一个优质的商业物业层高必须是合理的，过高的层高和过低的层高都会给人一种不好的感觉。过高感觉到很空；过低很有压抑感。
一般社区购物中心层高的参数指标一层净高通常为3.8到4.2米；二层净高是3.3到3.7米；请注意这里所说的都是净高，不是毛高。层高与净高之间的高度差一般是由四部分组成:分
别是结构、设备、吊顶和地面。
合理的层高与净高间的高度差是1.8到1.9也就差不多两米，也就是如果社区购物中心一般的一层的净高是3.8到4.2的话，那么层高一般就是在5米多。
特殊业态如电影院，层高要到十米左右，最高的12.5米IMAX等于是15米。那如果达不到IMAX15米的层高不能做电影院了吗？其实现在一般的电影院不一定是非得要十米或者12.5米，室内也有种小厅，做那种小厅的话就未必需要这么高的层高了。
1.4建筑设计：中庭
建筑设计阶段的第四个是中庭的合理化设置。中庭为购物中心的重要组成部分，一般的购物中心应该有两个中庭。中庭的DP点位、中庭吊顶、吊顶美陈这些都是显示出了购物中心的空间感和形式感。
我们一般认为中庭是购物中心的主要核心位置。影响购物中心中庭空间设计的因素主要有两个：第一个是外部因素，外部因素主要是是自然环境和区域、人文、城市规划，其实自然环境、区域、人文这个会稍微好一些，尤其是在南方的一些购物中心当中它的高差不会太大，但是城市规划它对于这个影响还是比较大的。；第二个是内部因素。内部因素主要是中庭位置空间设计、功能和人流结构。内部因素对于购物中心运营影响较大，中庭的内部如果能解决好，那么整个的购物中心的将来的功能、人流这种结构会变得非常的合理。
中庭的空间设计主要需要注意这几点：1、协调性；2、要感觉出“围”同时又有感觉到“透”。“围”和“透”就是让人感觉到在这里是人流的聚集地，又是人类的疏导区。3、是分流和聚流；4、是有特色和层次感，5、是视线引导；6、主次分明。
1.5建筑设计：公共卫生间及其它设施
看一个个购物中心管理的运营水平好不好高不高，其实无非就看这几个地方：
第一停车场；第二中庭；第三公共卫生间。这也是一个评判这个购物中心好不好或者是舒不舒服的一个点。
公共卫生间的合理设置一般每组设一个清扫间，每组分设男女盥洗前室，并有视线遮挡和防串味措施，购物中心卫生间最忌讳味道大。盥洗室设洗手盆2-3个；每组中男厕小便斗和蹲位均不小于3个，男女蹲位比例不小于1：2。每层应设置一个母婴室和一个无障碍厕所；无室外步行街的楼层应每层设置1-2个吸烟室（靠近室外步行街的平面端部区域）目前有些项目有顶的地方都不能吸烟了。
餐饮层后勤通道对于餐饮店铺的运营至关重要，一般餐饮店铺的后面有一个将近1.5米宽左右的一条道，直接沿着后面的这个木墙边一直延伸，这条后勤通道是供餐饮人员的后勤进出以及菜、辅料的进出。
一般后勤通道应设置1到2组员工的卫生间，每组卫生间男女单位不少于三个；购物中心地下室尽量在负一楼设1到2个公共卫生间，每组卫生间的男女蹲位不少于三个。负一楼的公共卫生间是常规是不需要设置的，规划层面上没有要求，但是这一点一定要考虑到，因为运营期间我们会经常看到有好多的餐饮的员工在购物中好像公共厕所里抽烟导致卫生间
感受特别差。
如果购物中心在三层以上，餐饮商铺应设置后勤通道，通道净宽不应小于两米，以方便一些小车的推送东西。
1.6建筑设计：动线
动线的合理科学设计应该做到以下几点：
简单性原则
动线设计第一必须要遵循简单性原则。即呈现给客户的这个动线不要太复杂，因为人会在很复杂的动线当中转晕。很多人都有这样的经历，在地下室找车的时候，突然之间转晕掉了，因为动线非常的乱，所以才转晕。
卡尔多-希克斯效率原则
卡尔多-希克斯效率指购物中心的安排可以使消费者从不同出发点到达目的地的路线总额最短。也就是说从一个点到另一个点，动线是最合理的，效率是最高的。
导向性原则
购物中心的动线的导向特别重要，而且这个导向必须在这个购物中心动线当中能够让人很容易的能够进出，也很容易地找到出口，这样消费者才会有安全感。心理学研究表明单次引起人们注意的物体不能超过6到7个，否则容易引起人们心情烦躁不安，所以购物中心标志性物体的设置能够极大地增强动线的导向性。如果在动线规划设计元素中突出几个具有标志性特征的节点，可以为消费者提供清晰的导向资源，缓解消费者的紧张清晰和心理压力。
间断性原则
间断性原则是指购物中心在进行动线规划时，通过设置节点或景观设计对动线适时进行隔断，以增加动线的延续性和有效性的原则。首先，一条长长的动线会让人产生逛街的疲惫感，所以动线必须是要有一种曲径通幽的感觉。但是在设计动线的时候也不能只想着曲径通幽，用时也要兼顾顺畅，也就是前面所讲的导向性。在兼顾曲径通幽和导向性的同时，一定要把购物中心的这个动线设计的比较的合理。
02结构设计 荷载
一般社区型购物中心公共区域楼层荷载4.0kN/m2，走廊中庭4.0kN/m2，垃圾用房不小于4.0kN/m2。但对于一些特殊业态，对于承重会有特殊的要求。如有游泳池的地方应该是在9.0kN/m2；所以购物中心里面做的健身馆，游泳池一般不会放在购物中心的楼上，因为它的结构要求特别的高，很多购物中心都必须要做加固才能满足。百货的卸货区和超市的卸货区一般要10kN/m2；因为要停大车，所以一般的话都会要10kN/m2。屋面承重一般是是2.0KN/m2，因为上面会有一些大型的设备，当然因为屋面上去的人会比较少，一般就考虑到结构复杂的大型设备就行。
中庭美陈
中庭美陈一般会考虑到的是中庭当中的一些吊挂的后期运营需求，比如椭圆形的中庭要预留预留三个或六个或九个挂点；圆形或者椭圆的中庭要设置6到9个150kg美陈吊点； 各吊点扶手或人员可触碰点距离不小于5米，就是说每一个点位之间不能低于五米。因为我们在做挂点的时候如果低于五米的话那可能第一不平衡；第二是空间利用率会比较低。
其次要注意的是中庭吊点的轱辘一定要有统控，周边的是单控的。做大型的美陈的时候就中间吊点，周边的吊点是单控有利于运营期的随时更换，在单点的这种叫单点挂饰或者是这种广告画。长廊并列的两个吊点须为统控，因为这两个吊点是中间要挂中间的这个吊顶美陈的。
结构柱网
我们的购物中心里面一般都是以8米4为这个结构柱网，当然也有也有九米的或者是9米5的。九米柱网的层高一般比较高，如万象城一般九米的柱距。所以它的一楼就会特别特别的高，因为它是要招国际大牌的。
现在的常规柱距一般都是用8.4。因为8.4它是考虑到了很多项目是商业综合体，一般下面是商场上面是办公或酒店。如果九米之后它的这个单截就会比较难切割，所以8米4的话正好一个柱距，这样子的话就比较能够切割，然后8米4可以切两个。
03景观设计
第景观设计分成道路、广场、保洁及绿化用水。道路及广场需要注意如下几点：
外广场石材不要超过三种
外广场一定要用石材，但是石材不要超过三种，超过三种石材起订量会少，成本就高其次三种石材以上会显得外广场色调比较乱。同时石材须以暖色调为主，须经过单面的防护处理，就是防滑处理。
硬铺装地面要考虑防滑
商业项目设计规划中如何做到营运问题前置化
