济宁市住宅小区物业服务等级评定标准
一 级
基本要求 小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积5‰的物业管理服务和经营用房；绿化率35%以上（包括水面）；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车位每3户至少1个；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施，获得国家或省物业管理示范（优秀）项目称号或制定并实施相关的争创计划。 服务内容 服务标准 房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、检修和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定组织维修。 3、每三日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。每年3次以上（雨季前须安排一次）对屋面排水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前一个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划。 4、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。 5、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓红灯按规定设置，整齐有序。 6、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。 公共设施 1
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确， 设备维修 养护 执行良好。维护良好，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，2、有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及 重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维243、实行 修报修按双方约定时间到达现场。、不定期对泵房、管道进行除锈、油漆；每年保养一次水泵；泵房基4次清洗水箱、蓄水池；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加本整洁；每年2锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养；水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，保证二次供水正常，二次 供水水质符合国家生活用水标准。小时运行，电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，、保证电梯245轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行有有效的《安全使用许可证》进行管理。电梯发生一般故障的，两小时内专业维修人员到现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶，或由业主要求专人驾驶的电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行（突发事件或维修 。保养除外）、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；6消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次实效年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件；每半年检查2模拟实验，每一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火 机，如失效立即更新或充压；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。、不定期巡查路面、侧石、井盖、休闲椅、凉亭、水景等，健身设施、8儿童乐园随时检查；发现损坏的，一周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水，侧石平直无缺损；保持景观原貌，保证室外器械、设施的安次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，1全使用（需更换除外）。每周保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节 日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 小时内修复。。损坏的应在9、路灯、楼道灯完好率不低于98$、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对10 可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 11、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。 2
公共秩序 维护 小时值勤，其中主出、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人241小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记入口不少于12 换证。保持出入口环境整洁、有序，道路畅通；对大型物件搬出实行记录。次，对小12、按照规定路线和时间进行224小时不间断巡逻，不少于区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。设有中央监控室 小时安全监控并记录及时。的实施24 、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨3 子、花、草、树木等。、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告4 业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 保洁服务 次；电梯厅、楼道每21、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫次；楼梯抚手每日11次；一层共用大厅每日拖洗日清扫2次，每周拖洗次；天次；路灯、楼道灯每月清洁1擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1 1次，无垃圾堆积。台、屋顶每月清扫次，视检1次；雨、污水井每月检查2、共用雨、污水管道每年疏通1次，发现异常及时1查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏 清掏。按楼栋口、垃圾袋装。根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，3、 2次。楼层收集垃圾，每天 4、电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰。 、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。5 次，无异味。、垃圾设施每天清洁26 7、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。 、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。8、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消9 杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进10 行处理。 3 绿化养护管理 、花草树木生长良好、无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良1好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应 在一周内清除，并适时补种。 公分，超过时应及时进行修剪。2、草坪生长整齐，高度不应超过10 、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。3公分时应进行修剪，绿篱根部无104、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线 死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势5 良好。 、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。6 、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。7 、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。8
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