规划文本

1．总则 1.1 为了加强城市规划建设管理，科学、合理地指导千岛湖经济开发区鼓山区块的发展与建设，确保《千岛湖经济开发区鼓山区块控制性详细规划》的顺利实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《淳安县城市总体规划》及有关法规，特制定本规定。

1.2 本规定适用于千岛湖经济开发区鼓山区块内的各项建筑工程。范围以《千岛湖经济开发区鼓山区块控制性详细规划》规定的建设用地为界，总用地189.17公顷。

1.3 规划范围内的下续规划设计、土地出让和工程建设应符合本规定，同时应符合国家现行的其它专业技术标准、规范和规定。

1.4 本规定自批准后生效，千岛湖经济开发区管委会负责解释。

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2．土地使用和建筑规划管理通则

2.1 总则

2.1.1 为了加强千岛湖经济开发区鼓山区块城市规划管理，保证本规划的实施，根据有关法规以及县有关建设规划管理规定，制定本通则。

2.1.2 建筑工程用地面积超过3公顷，需编制修建性详细规划，经批准后方可实施。

2.2 建设用地分类和适建范围

2.2.1 本区建设用地分类按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。

2.2.2 各类建设用地适建范围见下表。

建设用地适建范围表

表2-1

主项用地性质 R1 R2 C2 C3 C5 M1 M2 W1 S2 S3 U G1 G2 R1 √ △ × × × × × × × × × × × R2 △ √ × × △ △ △ △ × × × × × 兼C △ △ △ △ △ △ × △ × △ × × × 容 M1 × △ × × × √ √ √ × × × × × 用M2 × × × × × √ √ √ × × × × × 地W1 × × × × × √ √ √ × × △ × × 性T × × × × × × × √ × × × × × 质 S2 × △ △ △ △ △ △ △ √ × × △ × S3 × △ △ △ △ √ √ √ × √ × × × U △ △ △ △ √ √ √ √ △ △ △ △ △ G √ √ √ √ √ √ √ × △ △ × √ √ 注：√允许设置；×不允许设置；○有条件设置，由城市规划管理部门根据条件和规划要求确定。

2.2.3 未列入表2-1的建设项目，由主管部门根据对周围环境影响和基础设施条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质，应先提出调整规划，上报主管部门批准后执行。

2.3 建筑容量控制

2.3.1 成片开发改造地区，在不超过本规划确定的建筑总量控制的前提下，在编制修建性详细规划时，区内各地块可按建筑密度、容积率、绿地率控制指标规定，重新划分地块并确定指标。其它地块按规划控制。

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建筑密度、容积率、绿地率控制指标表

表2-2

建筑容量 指标 建筑密度（％） 容积率 绿地率（％） 用地类型 一类居住用地 20 0.8 45 居住用地 二类居住用地 30 1.8 30 公共服务设施用地 40 2.0 25 医疗卫生用地 30 1.0 30 公共设施用用地 商业金融用地 40 2.0 25 文化娱乐用地 40 2.0 25 一类工业用地 50 1.5 0 工业用地 二类工业用地 40 1.2 30 标准厂房用地 50 2.0 25 仓储用地 普通仓储用地 40 1.2 30 注：容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限。

2.3.2 对于混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按性

质分类后，按不同类型分别执行；对难以分类的建筑基地和综合基地，应按不同性质建筑面积比例和不同建筑容量控制指标换算建筑容量指标。

2.3.3 对未列入《建筑密度、容积率、绿地率控制指标表》的幼托、市政等设施的建筑容量控制指标，按有关专业技术标准、规范规定执行。

2.3.4 在满足自身的规划要求下，能为社会公众提供广场、绿地、通道、停车场等公共使用空间，又符合消防、卫生、交通、空域等有关规定的，可在

控制指标的基础上酌情增加建筑面积，每提供1平方米的底层有效间面积，允许增加1.5平方米的建筑面积。每减少1平方米的基底面积，允许增加2平方米的建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过原核定建筑面积的百分之十。

2.4 建筑间距控制

2.4.1 居住建筑的间距，除必须符合消防、卫生防疫、环保、工程管线和建筑保护等要求外，必须符合本章节规定。

2.4.2 根据日照、通风的要求和用地的实际情况，多层居住建筑的间距规定如下：

1．平行布置的条式居住建筑，朝向为正南北向，正向间距与其南侧建筑高度之比，新区不小于1.2，旧区不小于1.0。当建筑方位不朝正南方向时，其间距按不同方位间距折减系数换算；折减系数按表2-3确定。 表2-3 方 位 0°～15° 15°～30° 30°～45° 45°～60° >60 折减系数 1.0L 0.9L 0.8L 0．9 0．95 注：L为正向建筑间距。

2．相互垂直布置的居住建筑间距，建筑山墙宽度小于14米的，不小于南侧（东侧）建筑高度0.7倍；建筑山墙宽度若大于14米，按平行布置间距要求控制。

3．L型或U型建筑按边翼最外边计算，如该部分采用阶梯形式时（一般情况，最多二个阶梯），与北侧或东（西）侧建筑的间距不宜小于12米。

4．多层居住建筑有底层商店的（或其它非居住类用房），其建筑间距原则上不得缩小。当底层设置高度小于2.2米自行车库等附属设施用房时，其间距可扣除附属设施部分的高度。

2.4.3 高层建筑（含高层建筑群）与居住建筑的间距，保证受遮挡的居住建筑（包括高层、多层、低层）的居室大寒日满窗日照有效时间不少于二小时，并应按下列规定确定：

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1．东西向面宽大于32米的点式高层建筑的日照间距，按平行布置多层居住建筑间距控制。

2．点式高层建筑的朝向为南北向的（东西向面宽小于32米），与其北侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.6倍，且最小值为24米。

3．点式高层建筑的朝向为东西向的（南北向面宽小于32米），与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.35倍，且最小值为18米。

4．两幢或两幢以上并列点式高层建筑（包括品字形布置的建筑），其排列间距不得小于较高建筑高度的0.25倍，且最小值为20米。

2.4.4 在符合以上各项间距规定的前提的同时，低层建筑与北侧多层居住建筑的最小间距不于小8米；多层、低层建筑与北侧高层居住建筑的最小间距

不小于13米。

2.4.5 多层居住建筑山墙端距不小于（东侧或西侧）建筑物高度的0.4~0.5倍，且最小不小于6米。低层住宅山墙端距应大于4.0米。高层与多层居住建筑山墙端距应按消防间距规定控制，不小于9米。

2.4.6 医院病房楼、幼儿园、托儿所与相邻的建筑间距的确定，除应根据城市设计、景观分析并须符合消防、卫生防疫等规范外，可按下表规定执行：

表2-5

建筑性质 建筑间距 备 注 托儿所、幼儿园 南向遮挡建筑高度的1.3倍 医院病房楼 南向遮挡建筑高度的1.0倍

2.4.7 其它非居住建筑的间距应根据城市设计、景观分析、消防、卫生防

疫、环境保护、工程管线、人防建筑保护和施工操作安全等要求和有关规定确定。并可按以下二条规定控制（除医院、幼托等）：

1．多层建筑的北侧为非居住性质建筑时，其与北侧建筑的间距，不小于高度的0.75倍，且不得小于10米。

2．高层建筑的北侧为非居住建筑时，其与北侧建筑的间距不小于18米。

2.5 建筑高度控制和建筑后退距离

2.5.1 建筑的高度必须符合景观分析确定的建筑物规划控制高度或规划限制高度。

2.5.2 沿主要道路的建筑物高度，除必须符合消防、日照间距、建筑保护等要求外，还必须符合下列规定：

1．沿路（街）建筑物长度小于32米的塔式建筑或山墙沿街的板式的建筑高度（H），不得超过道路规划红线宽度（W，含路边绿带）加建筑物后退距离（S）的1.2倍，即：

H≤1.2（W+S）

2．沿街（路）建筑物长度大于32米的板式建筑高度（H）按下列公式计算：

H≤A（W+S）

式中W为规划道路宽度（含路边绿带），S为后退距离，A为折算参数。 表2-6 沿街建筑长度 32～50米 50～80米 ≥80米 A 1 0.9 0.8 — 4 —

千岛湖经济开发区鼓山区块控制性详细规划·控规文本

3．沿路（街）建筑长度大于100米的板式建筑的建筑高度，应根据街景要求由规划行政主管部门确定。

4．道路交叉口的建筑高度一般，按宽路计算，但沿窄路部分的建筑长度超过30米时，则按窄路确定。

2.5.3 沿道路（包括干路、支路等）新建的建筑，应根据不同地段的要求，以及建筑的性质、高度等条件沿道路红线后退。建筑物后退道路红线的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线包括阳台、雨蓬、踏步等突出部分为准，建筑物后退道路红线留出的空地主要供绿化及敷设工程管线之用。不得建造临时建筑物、构筑物。

2.5.4.沿道路两侧新建、改建的建筑物，后退规划道路红线的距离，应按道路的性质、道路宽度、视距三角形的要求，以及建筑物的性质确定。一般建筑物按下表控制执行。

后退道路红线控制表

表2-7 道路红线宽建筑物后退道路红线的最小距离（米） 度（米） 高层建筑 多层建筑或裙层 交叉口 注 8～16 4 3 5 24 10 4 10

2.5.5 新建人流量大、车流集中的大型商场、影剧院、宾馆、办公楼等公共建筑，其后退红线距离，以规划行政主管部门根据建筑性质、功能、主要出入口以及特殊要求，具体确定的规划设计条件为准。但后退道路规划红线的距离除符合以上规定以外，最小不得小于8米，并应妥善安排好出入口位置和停

车场地，不得影响城市交通。

2.5.6 沿地块边界布置的建筑，应与边界外保持适当的距离。

1．板式（长度大于32米）高层、多层、低层建筑应后退基地南北边界不小于建筑物高度的0.5倍，后退基地东西边界不小于0.25倍。

2．塔式高层建筑（边长小于32米）后退基地南北边界不小于建筑高度的0.25倍，且最小距离不小于12米；后退基地东西边界，不小于建筑高度的0.125倍，且其最小距离不小于7米。

3．界外是河流、道路、永久性绿地、高压线走廊的，由城市规划管理部门根据有关规定核定其距离。

2.5.7 建筑物的地下构筑物不得逾越建筑后退道路控制线。

2.5.8 沿高压架空线走廊的建筑后退走廊外边线距离按下表规定执行：

表2-8

后退距离（米） 电压等级 110kV 35kV 建筑分类 多层建筑 3 2 高层建筑 5 3

2.6 停车设施规定

2.6.1 停车设施形式

1．位于居住片区内的停车库原则上要独立设置。若无条件采用独立式，可采用地下室、半地下室或底层架空形式，在不增建筑密度、容积率不突破的

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前提下可用几幢住宅底层连体架空形式。

2．不允许在日照间距内以底层扩大形式设置停车库。 2.6.2 停车泊位标准

在公安部、建设部（88）公（交、管）字90号《停车场建设和管理暂行规定和停车场规划设计（试行）》基础上，参照《杭州市城市规划管理技术审批规定（试行）》及其它城市的有关规定，根据实际情况具体指标如下。并保证地面有十分之一的停车位。

1．住宅停车泊位标准见表2-9。 表2-9 每户（套）建筑面积 机动泊位（小汽车） 自行车泊位 100 m2以下 0.3辆/户 2.0辆/户 100 m2～150 m2 0.6辆/户 2.0辆/户 150 m2～200 m2 0.8辆/户 2.0辆/户 200 m2以上 1辆/户 1.5辆/户

2．其它设施停车泊位标准见表2-10。 表2-10

类 别 机动车 自行车、 （小汽车） 摩托车 餐饮、娱乐场所（车位/100m2营业面积） 1.70 3.60 办公楼（车位/100m2建筑面积） 0.40 2.00 商业场所（车位/100m2营业面积） 0.50 7.50 旅馆（车位/客三星以上（含三星） 0.25 / 户） 三星以下 0.15 / 医院（车位/100m2建筑面积） 0.50 7.50 工业厂房区（车位/100m2建筑面积） 0.2