摘要」随着市场经济体制的逐步建立， 房地产市场已发展起来，
房地产的买卖、 租赁等行为日趋活跃， 由此也产生了为数不少的房地 产纠纷案件。
此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。
其中存在的新情况、 新问题很多， 亦有多年以来未彻底解决的老 问题。 笔者结合审判实践， 对其中的几个常见问题做了调查分析， 在此 略抒己见。
随着市场经济体制的逐步建立， 房地产市场已发展起来， 房地产 的买卖、租赁等行为日趋活跃， 由此也产生了为数不少的房地产纠纷 案件。
此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。
其中存在的新情况、 新问题很多， 亦有多年以来未彻底解决的老 问题。 笔者结合审判实践， 对其中的几个常见问题做了调查分析， 在此 略抒己见。
、预售商品房按揭按揭是英语 \一词的粤语音译， 是一种担保
方式，指在楼宇建筑期内， 商品房预购人将其与开发商预售方签订的
商品房预售合同》 中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物 抵押给银行， 同时商品房预售方作为贷款担保人， 并保证银行为第一 受益人， 如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时， 银 行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对 银行的所有欠款。
预售商品房按揭是一种特殊的担保方式， 银行为按揭权人， 预购 人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。
预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。 般抵押权的标的是债务人提供的、 其自己享有所有权或经营权
的财产。
而在商品房按揭期间， 商品房实际上并不存在， 按揭人无法取得 所购商品房的所有权， 他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取 得楼宇的权利，
它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。
商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴， 丰富了我国 传统抵押标的理论的内容。
预售商品房按揭具有以下法律特征 1 预售商品房按揭是一种要 式法律行为， 应签订书面合同， 并应到规定的房地产管理部门办理登 记备案手续； 2 预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以 实现而订立的； 3 预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立 即对三方当事人具有约束力。
4预售商品房按揭是有偿合同。
银行通揭业务收取贷款利息， 除少数政策性无息贷款外， 预售商 品房按揭均系有偿合同。
预售商品房按揭是近几年才出现的， 目前在我国尤其是在沿海地 区，发展规模很大。
它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况， 使普通百姓 拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段， 增加 了建房资金。
但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定， 与目前房地 产业的发展状况很不适应。
审判人员在审理此类案件时只能依据法理。
而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与 否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。
这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展， 笔者试举二个案 例说明之。
案例一个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司 正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款 二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。
合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款， 要求乙交付 房屋。 乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。
甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约, 起诉至法
院。
此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。 预售商品房按揭的当事人有二方购房人、售房方和银行。
按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定 办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。
鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为 尚未成立，由此产生的损失由双方分担。
由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同 未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。
案例二甲与乙公司签订商品房预售合同， 约定甲购买乙公司开发 的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房 款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。
甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。
在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就 如何付清购房余款协商不成。
甲起诉至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。
此案双方当事人对付款方式约定明确， 且乙公司与银行之间已有 关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按 揭，使双方当事人之间合同无法履行。
此案应适用情事变更原则，解除合同，双方合理分担损失。 由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。 这些都有待完备的立法来进行调整。
建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时, 对此问题做出规定。
二、无效房屋租赁合同的认定及处理房屋租赁， 是指房屋所有权 人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用， 由承权人 向出租人支付租金的行为。
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