年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%;客房平均价格为每天180元/间，入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼实行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原油的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间，入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间，入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支发生在年末每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。
【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73万元
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=816万元 其他收入为600万元/年
前四年年净收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515万元 第六年净收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096万元 第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456万元
第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7万元 其他收入=800万元/年
第七年至第二十年年净收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35万元
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941
内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%
2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》
