B.B 【答案】B
【解析】本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。 【考点】
9.【题干】在其他风险因素不发生变化的情况下，运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的水平越强。( )。 【选项】 A.A B.B 【答案】A
【解析】本题考查额是房地产开发项目盈亏平衡分析。运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的水平越强。 【考点】
10.【题干】从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】B
【解析】本题考查的是决策的概念。房地产投资通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。 【考点】
11【题干】在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相对应的数量。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】A
【解析】本题考查的是收入估算与资金筹措。资金的筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相对应的数量。 【考点】
12.【题干】房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】A
【解析】本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格来说比较稳定。 【考点】
13.【题干】政府储备土地的抵押价值为市场估价价值扣除理应上缴政府的土地出让收益。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】A
【解析】本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除理应上缴政府的土地出让收益。 【考点】
14.【题干】在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】B
【解析】本题考查的是安全保卫，保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。 【考点】
15.【题干】在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常提按钮租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额比例分摊。( ) 【选项】
A.A B.B 【答案】A
【解析】本题考查的是零售商业物业的租约。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。 【考点】 四、简答题
1.【题干】某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为高层住宅9500元/m2;多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其预计加权销售均比的比率。
【答案】假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2 则销售收入等于120000A
销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A 销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A 建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2 可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：
60000/120000=50% 50000/120000=41.67% 10000/120000=8.33%
不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2
不可售建筑物综合造价
=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2
该项目造价
=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872
土地取得成本=60000万元 财务费用=8000万元
当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用
=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000 A=10170.023
保本加权销售均价为101701.023元/m2 预计加权销售均价
=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2 保全加权销售均价与预计销售均价的比值为：10170.023/11916.2d=0.8535 【考点】
2.某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1
2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》
