年净现值的离散水准，在一定的水准上，能够说明项目风险的大小。但因为净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。所以，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不准确的答案。
13.【题干】房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是( )。 【选项】
A.做出是否投资的决定 B.对项目投资实行详细测算
C.是否有实行详细可行性研究的必要 D.有哪些关键问题需要实行辅助研究 E.系统比较项目的规划设计方案 【答案】ACD
【解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称为“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益实行论证分析。主要解决的问题包括：(1)分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有实行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要实行辅助研究。 14.【题干】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有( )。 【选项】 A.银行信贷 B.商业信用 C.租赁融资
D.租赁融资 E.发行股票 【答案】ABCD
【解析】本题考查的是房地产债务融资。债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。
15.【题干】在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有( )。 【选项】
A.写字楼可出租或可使用面积的计算 B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系 C.出租单元的室内装修 D.租户的财务状况 E.出租单元拟经营内容 【答案】ABC
【解析】本题考查的是写字楼租金的确定、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积;基础租金与市场租金;出租单元的面积规划和室内装修。 三、判断题
1.【题干】对房地产的使用功能实行适时调整，不过所投资的房地产保值和增加。( ) 【选项】 A.A B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过即时房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不但能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。 【考点】
2.【题干】报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均价格表示。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】A
【解析】本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。 【考点】
3.【题干】房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】B
【解析】本题考查的是开工申请与审批，建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，理应重新申请领取施工许可证。 【考点】
4.【题干】房地产市场调查一般应从手机二手资料开始。( )。 【选项】 A.A B.B 【答案】B
【解析】本题考查的是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本极大的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本及能够立即使用。 【考点】
5.【题干】按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】B
【解析】本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。 【考点】
6.【题干】在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】A
【解析】本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。 【考点】
7.【题干】在房地产投资分析中，如果没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。( ) 【选项】 A.A B.B 【答案】A
【解析】本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑(适当调低折现率估计)。 【考点】
8.【题干】因为房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动率相对较低。 【选项】 A.A
2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》
