B.招标项目必须编制标底
C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价 E.招标控制价必须保密 【答案】ACD
【解析】本题考查的是工程建设招标。选相关A准确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标;选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的额，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底;选项C准确，根据《建设工程量清单计价规范》(GB 50500——2008)规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责;选项D准确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价;选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用，我们看出其不同于标底，无需保密。 【考点】
5.【题干】根据消费者对产品不同属性的重视水准，可将市场细分为( )。 【选项】 A.同质偏好市场 B.异质偏好市场 C.分散偏好市场 D.集群偏好市场
E.个体偏好市场 【答案】ACD
【解析】本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视水准，能够分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相对应的就会形成不同偏好的细分市场。 【考点】
6.【题干】作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有( )。 【选项】 A.产品定位 B.避强定位 C.竞争性定位 D.对抗性定位 E.重新定位 【答案】BDE
【解析】本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，现实了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式;对抗性定位，指与的竞争对手“对着干”的定位方式;重新定位，指对销路少、市场反应差的产品实行二次定位。
【考点】
7.【题干】关于名义利率和实际利率关系的说法，准确的有( )。
【选项】
A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大
B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率 C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率
D.当每年计息周期数趋向于无穷时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1
E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值 【答案】BCD
【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。 【考点】
8.【题干】房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有( )。 【选项】 A.销售收入 B.租金收益 C.开发利润 D.物业增值 E.股权增加 【答案】BDE
【解析】本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或
股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业时实现，也能够针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。 【考点】
9.【题干】关于现金回报率的说法，准确的有( )。 【选项】
A.现金回报率是年净收入与初始权益资本的比率 B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率 C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益 E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利水平 【答案】BCE
【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的收益资本的比率;选项B准确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率;选项C准确，现金回报率考虑了还本付息的影响;选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E准确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利水平 【考点】
10.【题干】下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价的结果的有( )。 【选项】 A.权益投资比率
B.空置率 C.土地费用 D.容积率 E.运营费用 【答案】ABE
【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。 【考点】
12.【题干】若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险准确的有( )。 【选项】
A.标准差系数越大，风险越小 B.累积概率值越大，风险越小 C.标准差越小，风险越小 D.标准差越大，风险越小 E.标准差系数越小，风险越小 【答案】BE
【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B准确，计算净现值大于或者等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小;选项E准确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差所反映每年各种情况下净现值的离散水准和整个项目寿命周期各
2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》
