B.24308.23 C.24754.28 D.25523.64 【答案】B
【解析】本题考查的是复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的结果。 【考点】
19.【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为( )元。 【选项】 A.948.72 B.1039.09 C.1200.58 D.2149.29 【答案】B
【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205
元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。 【考点】
20.【题干】某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是( )元。 【选项】 A.10923.89 B.12673.39 C.23326.61 D.25076.11 【答案】A
【解析】本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投资回报=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。 【考点】
21.【题干】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为( )。 【选项】 A.12.00% B.14.00%
C.14.80% D.17.20% 【答案】C
【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。 【考点】
22.【题干】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是( )。 【选项】 A.建造费用 B.融资费用 C.其他工程费用 D.专业人员费用 【答案】B
【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。 【考点】 二、多项选择题
1.【题干】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有( )。
【选项】 A.国债收益率 B.银行存款利率 C.市场平均投资收益率 D.银行贷款利率 E.银行同业拆借利率 【答案】AB
【解析】本题考查的是资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和的投资机会的收益率。这个收益率差不多=上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。 【考点】
2.【题干】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。
【选项】
A.房屋基础和结构的投资 B.土地购置费用
C.城市公共配套设施建设费
D.房屋水、电、卫等附属工程的投资 E.厂房内的工艺设备购置和安装费用 【答案】AD
【解析】本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、
屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。 【考点】
3.【题干】关于房地产空间市场的说法，准确的有( )。 【选项】
A.存有的目的是为获取房地产投资收益 B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业 C.需求者能够通过租赁来满足其需求 D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产市场中的需求 【答案】BCD
【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。 【考点】
4.【题干】关于工程建设项目招标的说法，准确的有( )。 【选项】
A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》
