经济合同签订与税务筹划 第一节 税务筹划的基本内涵
一、税务筹划的概念：
税务筹划，是以生产经营活动为基础，以现行法律、法规为依据，设计并实施合理的纳税方案，以降低纳税成本，防范纳税风险，实现纳税人权益最大化的一项理财和维权行为。
二、税务筹划的目标：
税务筹划的核心目标是规范纳税，最终目标是既不少缴税款，也不多缴税款。 三、税务筹划的原则：
必须坚持依法节税；坚持筹划在先的原则；有可利用的节税空间；充分运用假想规则。（这些都属于本人观点）
（一）依法节税：税务筹划必须符合法律、法规规定，符合立法初衷，一切与法律、法规相违背的行为都不叫税收筹划；
（二）谋略在先：税务筹划必须在纳税义务发生之前形成，纳税义务发生后再策划如何少缴税款，那是避税，避税采取的是违法手段，属于违法行为；
（三）节税空间：税务筹划必须建立在有可筹划的空间基础之上。税务筹划的空间究竟在哪里？税收政策是建立在税制基础之上的，税制构成的基本要素一般包括：纳税人、征税范围、纳税环节、征税对象（计税依据）、税率、纳税义务发生时间、纳税期限、减免税等。税务筹划的空间就在这些税制要素之上。不同的税种对税制要素的规定不同，因此也就有着不同的节税空间，在进行节税筹划之前，必须明确筹划的方向。
（四）充分假想：税务筹划是建立在充分假设的基础之上，一切假想能够实现的空间都不放过，最终排除不可节税的空间，剩下的就是可节税的空间。
四、税务筹划与经济合同的关系
经济合同是企业从事经济活动的基础和前提，是所有经济活动必须遵循的规范。税收是经济活动的一部分，自然会受到经济活动的影响。税务筹划就是思考如何在纷繁的经济活动中做到少缴税，甚至不交税的的一种专项活动。税务筹划作为经济活动的一部分与经济合同有着不可分割的关系。
在实际工作当中，由于企业人员法律意识的淡泊和专业知识的缺乏，在签订经济合同的过程中，大家往往只注重权利与义务以及违规赔偿方面的内容，却忽视了合同的签订给税收带来的影响。事实上很多税收征管活动都是以经济合同为依据，一旦签订合同时，不能够很好的考虑和照顾税收方面的因素，将给企业带来很大税收方面的危机和隐患。
规范经济合同涉税条款是税收税务筹划的一部分，合同条款的不规范、不明确，一个是会引起不必要的税收纠纷，一个是会造成企业负担不必要的税款，这种例子比比皆是，屡见不鲜。
五、税务筹划的要求：
业务通，政策熟。业务通指精通行业管理、财务核算（以上工作可由多个部门、按分工不同协作完成，但具体负责每一项工作的人必须对本职工作精通）；政策熟，就是对国家的有关房地产业的政策熟，特别是对销售不动产业的税收政策熟，不但要准确把握现行政策，而且要随时关注税收政策的变化。 不但现行政策本身具有筹划空间，每一次政策调整，都有可能带来新的筹划空间（特别是企业的决策人员、财务人员、办税人员必须熟练掌握税收政策）。
为了做到业务通、政策熟，企业必须做到：选贤任能，聘用素质高、能力强、经验丰富、意识超前、爱岗敬业的人员充任职员；加强培训，督促职工不断增强专业化知识，逐渐向业务通、政策熟的要求靠近；注重税务咨询，与税务机关勤沟通、勤联系，以取得最新税务信息，了解最新税收政策；不断收集、整理、积累与房地产业有关的税收政策，尽量不遗漏每一个可筹划的点和空间。
第二节 税务筹划实务
一、土地出让合同
案例（一）巧用“缴纳土地出让金”与“取得政府补贴收入”控制土地增值税。 某房屋开发公司，2008年开发一个普通住宅小区，总的开发成本为350000000元，其中土地成本120000000元，建筑安装成本230000000元。销售收入580000000元，营业税金及附加24975000元。期间费用15000000元。利息在成本核算。
1、筹划前应纳税：
扣除项目总额＝350000000×130%＋24975000＝479975000元 增值额＝580000000－479975000＝100025000 增值率＝100025000÷479975000×100%＝20.84% 应纳土地增值税＝100025000×30%＝30007500元 2、筹划方案：
在签订土地出让合同时，适当提高土地出让金数额，然后再以帮助政府建设公益设施为名要求政府给与同样数额的补贴收入。假设本案中开发公司多缴土地出让金30000000元，然后又由政府返还补贴收入30000000元。
3、政策依据：
《土地增值税暂行条例》第八条：纳税人建造普通住宅销售，增值率在20%以下的免征土地增值税。
4、筹划结果：
扣除项目总额＝350000000×130%＋24975000＝479975000元 增值额＝610000000－509975000＝100025000 增值率＝100025000÷509975000×100%＝19.61%
应纳土地增值税＝100025000×30%＝30007500元（免税） 筹划后比筹划前少纳土地增值税30007500元。 5、筹划提示：
（1）所开发项目内必须确实有为政府建设的公益设施； （2）所建设施必须与所投入资金相当；
（3）在政府既要求建设公益设施，又不出资金的项目上更好运作。 二、工程设计合同
案例（二）住宅户型的设计给税收带来的影响
某房地产公司在一块面积为12000平方米的土地上，开发一栋商住楼。（1）一至四楼为商业用房，建筑面积6400平方米，每平方米平均售价15000元，与市场公允价相当，共计销售96000000元，交纳营业税金及附加5328000元，；（2）五至十楼为住宅，建筑面积9600平方米，共计68户，户型相同，每平方米平均售价7000元，同类房屋市场平均价6000元，共计实现销售收入67200000元，交纳营业税金及附加3729600元。该栋楼总的开发成本60500000元，期间费用总额480000元，利息在成本中核算。
（1）筹划前应纳土地增值税：
所开发住宅应为非普通住宅：本小区建筑容积率＝（6400＋9600）÷12000＝1.33，超过1.0，符合普通住宅条件；平均售价相当于市场公允价的7000÷6000＝1.17倍，符合普通住宅的条件；单套面积为9600÷68＝141.18平方米，符合普通住宅的条件。因此，住宅部分属于普通住宅。
该项目应分别计算土地增值税。 按照建筑面积比例分配开发成本：
①底商应分摊成本：60500000÷（6400＋9600）×6400＝24200000元 底商扣除项目总额：24200000×125%＋5328000＝35578000元
增值额：96000000—35578000=60422000元 增值率：60422000÷35578000×100%=169.83%
应纳增值税：60422000×50%—35578000×15%=24874300元 ②住宅应分摊成本：60500000÷（6400＋9600）×9600＝36300000元 住宅扣除项目总额：36300000×125%＋3729600＝49104600元
增值额：64000000—49104600=14895400元 增值率：14895400÷49104600×100%=30.33% 应纳增值税：14895400×30%=4468620元 ③合计应纳税：24874300＋4468620＝29342920元 （2）筹划方案：
改变上面普通住宅三个条件中的一个，将住宅变成非普通住房。假设在当期的设计方案中住宅部分不是68套，而是66套，那么单套住宅面积为9600÷66＝145.45平方米，就不符合普通住宅标准。这样住宅与商业房就能放在一起计算土地增值税了。可见工程设计与纳税也有着密不可分的关系。因此说，工程设计合同也应该是房地产企业关注的一个方面。 政策依据：
国税发[2006]187号，2006年12月28日：
（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位进行清算； （2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；
（3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （3）筹划结果：
收入总额：96000000＋67200000＝163200000元
扣除项目总额：60500000×125%＋5328000＋3729600＝84682600元 增值额：163200000—84682600=78517400元 增值率：78517400÷84682600×100%=92.72%
应纳增值税：78517400×40%—84682600×5%=27172830元 筹划后少缴土地增值税：29342920—27172830＝2178090元
（4）筹划提示：
不是在所有的情况下将住宅确定为普通住宅都合适。当住宅增值率较高，难于降到20%以下时，就应考虑是否有可能让住宅符合非普通住宅条件，然后与其它商业用房混算，这样有可能降低总体增值率。
三、建筑安装合同
案例（三）调整合同竣工时间调节、控制土地增值税和企业所得税。
某房地产公司，开发一普通住宅小区，施工合同标明开工日期为2007年2月1日，竣工日期为2008年3月底，工期为13个月。实现销售收入45000000元。开发成本27500000元（含土地款），期间费用4500000元，本年度共发生借款利息500000，在成本中核算。
1、筹划前应纳税：
应纳营业税：45000000×5%=2250000元 应纳城建税：2250000×7%=157500元 应纳教育费附加：2250000×4%=90000元 合 计：2497500元
扣除项目金额：27500000 ×125%+2497500=36872500元 增值额：45000000—36872500=8127500元 增值率：8127500÷36872500×100%=22.04% 应纳增值税：5127500×30%=2438250元
2、筹划方案：将施工合同中的开工日期向后错，或者将竣工日期项前提，将工期缩短在12个月之内。这样就可以将贷款利息进行费用化处理，计入“财务费用”。
3、政策依据：
《细则》第七条：财务费用中的利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他费用（管理费用、财务费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和10%以内计算扣除 。
4、筹划结果：
应纳营业税：45000000×5%=2250000元 应纳城建税：2250000×7%=157500元 应纳教育费附加：2250000×4%=90000元 合 计：2497500元
扣除项目金额（27500000－500000）×130%＋2497500＝37597500元 增值额：45000000—37597500=7402500元 增值率：7402500÷37597500×100%=19.69%
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