目录
前言
一、圣康家园基本情况分析 二、媒体选择评析 三、销售建议 四、项目推广时间 五、产品定位
六、诉求对象及诉求区域 七、广告主语与表现线索 八、诉求点 九、宣传资料
十、媒体计划排期及预算 十一、促销活动
前言 “圣康家园”自2001年4月正式开始对外销售至今，近二年时间项目销售率却不足20%。曾经，本项目在乐购内高价租用的档口也是人来人往、络绎不绝，沈阳最权威的平面媒体——《沈阳日报》上也频频有本项目的广告露面，据销售人员介绍去年一年仅乐购一处就接待客户5000组之多。 按常理来说，高档楼盘到销售现场的客户平均每30—40组即可成交一组，然而“圣康家园”的成交率却低得离谱。这一切的表面繁荣，掩盖不了销售的疲软和所有人员的无奈。 究其根源是：宣传推广工作不到位，推广方法单一、手段落后，缺乏科学合理的整合营销系统。销售人员对项目产品力挖掘不够，缺乏正确的销售引导，销售停留在简单的坐销阶段，不能适应激烈的市场竞争环境。 在品牌风肆虐的今天，无法在众多竞争对手中脱颖而出，就意味着失败。 媒体整合，不是简单地把几个媒体拼凑在一起，而是在既定目标的指引下，以科学的态度、审慎的眼光，认真梳理产品自身独特的卖点，再根据媒体特征及作用的不同，将各式媒体组合，最高效地发挥各自作用。对于本项目来说，除严格执行相关计划之外，还要密切注意销售的动态发展，抓住时机，有的放矢。 感谢相关人员的大力配合，使我公司在短时间内取得项目相关资料。经过调查研究，我公司针对本项目自身状况做出如下2003年整合营销推广方案，时间仓促，不尽之处有待进一步探讨。
圣康家园基本情况
一、“圣康家园”基本情况及优劣势分析
“知己知彼”和“自知之明”都是赢家不可或缺的品质。俗话说：“追鹿者不见山”，房地产经营者要对市场形势既能钻进去有可跳出来，准确地找出自身的优劣势，才能在市场上立足并发展。
（一）“圣康家园”基本情况分析： 1、 2、
地理位置。位于沈阳市皇姑区黄河大街76号，乐购超市西侧。 主要经济指标。
占地面积：1.8万平方米 建筑面积：近5万平方米 容积率：2.77 绿化率：40% 总户数：278户 车库数：130个
车库占总户数比例：46.76%
A、 B、 C、 D、 E、 F、 G、 3、
项目规划
从以下四个方面分析：
A、
园区整体风格。总体规划创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区，布局细腻，。 B、
建筑风格。顺应消费者对人性化住宅的需求，采用古典欧陆式风格，立面颜色与造型匹配较周边其他项目更能体现园区品质和档次。
C、 D、
小区配套：略
小区环境。1号楼与2号楼之间规划已全部完成。充分体现立体丰富的景观设计理念，亭台楼阁、小桥流水、绿地小品等前后呼应，自然生态化韵味十足，与项目定位相匹配。
4、 户型指标
按户型分
三室二厅 二卫 201 72.3% 四室二厅 三卫 11 4% 四室三厅 二卫 11 4% 四室二厅 二卫 20 7.2% A、
户型 二室二厅二室二厅 一卫 套数 23 比例 8.27%
B、 面积 套数 比例 5、
按面积分 132—141m2 35 12.59% 二卫 12 4.32% 156—169 m2 119 42.8% 171—194 m2 87 31.3% 201—254 m2 35 12.59% 市场定位
1 销售对象定位 1—1成功的私人业主
目前仍存在一部分私营业主，由于适应市场经济的发展，生意上取得成功，手中有一定的资金，虽然他们目前已经拥有住房，但住房档次偏低，区位和环境较差，按现有身份和工作需要与品位不符，因而存在购房需求。 1—2企事业单位中高层领导。
现有业主中有相当一部分人属于这一阶层，他们经历了很长时间的创业成长过程，积累一部分资金。现在社会的住房私有化程度越来越高，他们中间的人仍有的住在以前单位分的房子里。虽然产权已经转移到个人名下，但是房子的新旧程度与新近开发的商品房根本没法相比，所以他们也向外寻求合适的房源。 1—3国家干部。
圣康家园地理位置优越，交通方便，生活配套齐全，自身条件也很不错。而且
园区位置相对靠里，居住其中既能充分的享受生活也不显张扬，所以不少国家干部都选择这里作为居住地。 6、
产品力挖掘
本项目在先前的宣传推广中，总是将所有的利益点一带而过，语言总体上比较华丽，对具体功能性说明不强，尤其是自身产品力的挖潜远远不够。若想在短时间内急速扩大项目的知名度和认知度，必须在产品力的深挖上大做文章，同时，转变销售意识，强调对自身项目的理解度和信任度。
强调与乐购“一衣带水”的密切关系。
这种关系决不单就一句紧邻就能概括的，因为周边其他项目无不在用这个字眼。应该突出“不用过马路，乐购就在家门口”“推乐购的购物车回家”等。
? 板式小高层的益处对消费者的传达要更加明显。
目前，周边的几个具有可比性的楼盘当中，只有圣康家园是板式结构，采光与通风要求完全满足目前大部分消费者的需要。这点成龙花园正在销售的10#、11#、12#楼根本无法与之相比，而凯兴的建筑布局更差，类似以前的“穿堂屋”。
? 户型虽然整体设计偏大，但在当地仍具有很强的竞争力。
比较接近的这几个项目普遍存在户型偏大的特点，但是从户型空间的功能划分与使用上看，本项目相对比较实用。每个居室的开间都比较大，尤其是客厅，
圣康家园整合营销推广方案
