土地使用权评估的方法

土地使用权评估的方法（31：20☆☆☆） （一）市场法☆☆☆ 1．市场法及其适用条件

市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

正常交易情况待估土地区域因素值 ?地评估值土地价格比较案例交易情况比较案例区域因素值??待估土地个别因素值待估土地评估基准日价格指数? 比较案例个别因素值比较案例交易日物价指数待估土比较案例 ?

2．市场法应用的步骤与过程

（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例。 （2）进行交易情况的修正 （3）进行交易时间的修正 （4）进行区域因素修正

（5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等

土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算： K??1?????1??1? ?m?n??1?r????1?r??1 容积率的修正计算公式为

待估土地容积率与地价相关系数 相关系数修正系数比较案例容积率与地价?（6）确定待估土地评估值

容积率 （二）收益法☆ 1．收益法

土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

P?A?1???1? n?r??1?r??土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和

土地收益年限。 2．土地收益额的估算

（1）土地收益的分类：

实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。

（2）土地纯收益的计算步骤：

计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益 3．土地还原利率及其估算

（1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

（2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。 还原利率=安全利率+风险调整值 4．土地收益年限及其测算

土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

（三）成本法☆ 1．成本法及其适用范围

成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法

评估值?土地价格??土地取得费开发费?土地?税费?利息?利润?土地增值收益

（二）成本法评估的步骤

1估算土地取得费、 2．估算土地开发费

3．估算税费

4．估算利息 5．估算利润 6．估算土地增值收益 7．估算土地使用权评估值

（四）假设开发法

假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。

地价?楼价?建筑费?专业费用?利息?利润?税费?租售费用