房地产项目前期手续办理程序和业务流程
一、公司现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）
阶段 程 序 需准备的资料 提出项目建设的必要性和依据、发改委（局）以计拟建规模和地点、资源、条件、项目建议书（申请报告） 投资估算和资金筹措、建设进度划、土地、环保、安排、效应分析。 项目 前期 阶段 水利、林业、旅游项目选址方案 项目核准或备案资料： 等部门参与选址；城市规划意见、用地设计任务书、投资计划 申请报告、预审意见、环境影响评价、水土等部门参与初步占用林地审核、矿藏初步设计（建设方案） 保持方案、压覆评估等＋营业执照。 办土地使用证：土地出让合同、施工图设计、图纸审查 交费证明等； 办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地项目 准备 阶段 项目征地、报建、招标 证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。
1
行政管理部门 备注 划管理为主；规 经济、计划、建设设计和方案审批。 住建（厅）局 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 质量监督记录、分项（分阶段）项目 施工 阶段 组织施工（安全、监理） 工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 验收备案资料：验收备案表、竣建设、规划、 工验收报告、验收原始文件、质验收、结算、备案 量检测证明，规划、消防、环保行政管理部门 项目 竣工 验收 阶段 验收证明、质量保修书。 资料整理归档 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工产权登记、物业管理 验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 住建局、产权办 建设档案馆 内部资料室 消防、环保等 住建局
二、房地产公司项目开发的内部工作流程
主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 小类 地块现状图 工作部门 分 项 主办 主办协办备注 部门 岗位 部门 开发部 主任 办公室 说明 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 土 规划设计条件 地 土地 获 信息 取 收集 现场踏勘 阶 段 开发部 主任 办公室 项目部 项目 开发部 经理 工程部 了解地块周遍的商业了解周边配套情况 教育、交通等情况 售房部 主任 办公室 2
了解地块所属区域的了解未来发展规划 规划，对以后项目开发的影响和支撑 开发部 主任 办公室 土地 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 工程部 核算员 项目部 价值 了解当地的房地产产品形式、开发周期 初判 市场状况 的安排 售房部 主任 开发部 开发部 现状图（四至电子文件） 市场深度调研 销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分售房部 析等； 开发部：负责协助进行区域市场调研。 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、开发部 客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 进行项目开发的方案设计和成本测算。 开发部 售房部 项目部 工程部 土地 项目最终定位 价值 可行性研究报告 深判 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 项目部 集团 开发部 销售部 预算室 各部门会同研讨：根据核算员 工程部 协助 土地的开工条件、市场开发周期及付款计划 情况，共同制定开发节奏。 工程部项目方案确定 总经理 各部门 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 分 项 小类 说明 工作部门 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 签订土确定用地图、桩点坐交纳土地款、契税、工程部：合同条款开发部 的草拟和完善 地出让标、用地条件 交易费等 财务部：提供资金。 合同 获 取 土 地 国有土地使用准备材料，办证 权证 办公室：提供土地出让合同； 和土地出让金、交易财务部：提供资金办公室 缴纳出让金、交易费等交费证明 费。 提交土地出让合同 办公室财务部 财务部 办理房地产开发资土地 企业投资项目备案 质预审表 确权
办公室 3
委托工程咨询资格机构编制 《项目申请报告》 向项目备案机关提交申请报告 开发部：协助提供办公室 相关项目资料 开发部 办公室 建设用地规划许可证 办公室 原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废） 办公室 土地补偿费 （原户主需交纳的土地使用费） 办公室 土地出让合同 办公室：提供土地出让合同、付款凭办公室 证及相关图纸 开发部 核定用地图、核定用核定土地边界 地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 开发部 项目部 办公室：委托设计办公室 财务部 1:500现状地形图 需准备3份 办公室 开发部 详规 详规 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 小类 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 工作部门 分 项 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 办公室 办公室 办公室 办公室 办公室 办公室 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 说明 建设用地规划许土 可证 地 （薄膜图） 获 办 理 地籍图4份 取 土地证 土地登记申请书 阶 土地确权来源证 段 明文件 土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人提供企业相关证办公室 代表证明或个人身份证明 明资料。
开发部 4
项目所在地房地产市场的对项目区域内及周边进行市场分总体供求现状、价格水平等 析、客户需求分售房部 项目周边竞争性楼盘详细析、产品分析、已竞争性楼盘调查 成交客户分析、竞调查 争楼盘分析等 房地产市场调查 开发部 区域 临近商圈现状调项目周边商圈主要商业业行专向访谈，同时态分布状况、经营状况、经市场 研 组织相关专业人营特点、预期发展方向等 士进行专业论证。 调研 （商业部分） 同期操作商业地产项目调查 （商业部分） 竞争项目开发规模、定位种重点访谈了解重售房部 类、操作方式、开发周期等；点商家对竞争项目的相关看法、同提取数据库相关数据进行时了解投资客户重点分析、竞争项目实地调对竞争项目的投资意向。 研了解相关信息 通过行业发展分析、消费需公建部分拟选业求分析，确定可开发公建部售房部：配合完成态种类确定、所选分业态种类。结合市场相关公建部分业态选开发部 业态数量确定 类型物业供求状况，确定所择与数量确定 选业态开发数量 市场定位 客户定位 依据控规指标，提出产品类开发部：配合完成型建议，完成项目定位工作 公建类配套定位 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算 开发计划： ■ 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销分管 售计划； 经理 ■ 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； ■ 工程：按营销计划和工程情况排定工期。 产品定位 开发部 项目所在商圈或针对重点商家，进 开发部 规 划 设 计 阶 段 售房部 项目 价格定位 定位 经济测算 财务 中心 项目发展报告 办公室 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 分 项 小类 说明 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品工作部门 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 规 划 设 计 阶 段 分析，对户型设计、户型 设计 明确产品设计思路 配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准前期 等规划设计提出改善性意工作 见。 设计院初步选择 开发部 售房部 明确设计单位选择标准，必要时，对设计单位开发部 了解相关设计院的价格行进行实地考察 工程部 5
(完整版)房地产项目前期手续办理程序和业务流程
