不良贷款中房地产抵押物处置过程中存在的问题及风险防控措施探讨

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不良贷款中房地产抵押物处置过程中存在的问题及风险防控措施探讨

作者：罗全贵

来源：《经营者》2018年第12期

摘 要 房地产抵押是一种最常见的借贷方式，随着国内经济下行压力加大，各种风险因素加大，不良贷款呈增多趋势，而在抵押物的处置中，会不同程度地给债权人带来损失和资金风险，如何防范化解风险、减少损失显得非常重要。 关键词 不良贷款 抵押物处置 资金风险

房地产抵押以其易于处置变现、升值空间大和处置方式灵活等优势，被公认为是一种安全系数较高的贷款模式，已成为最为直接和最常见的一种借贷方式。

在抵押物处置过程中，随着变现用时长、处置困难，加之人力、财力、物力等耗费，如何正确认识和防范、化解这些风险，把损失降低到最低程度是我们亟待探讨的重点。 一、抵押物处置过程中存在的问题

第一，债务人失联或不配合。当抵押贷款逾期且催收无果时，债权人只能通过法院裁决对抵押物进行处置，而债务人或抵押人往往以种种理由推脱、搪塞或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置。

第二，债务人或抵押人以唯一住房为借口，阻止法院对抵押物进行执行。对于一些旗县级城市来说，城区中心地段与周边房屋差价不大，通过置换方式不能覆盖债务总额。一旦债务人出现无力偿还债务时，就会以家庭生活安置为由来进行抗辩执行。

第三，抵押物估值过高，通过法院拍卖所得无法覆盖借款本息。债务人借款时会想尽办法通过提高抵押物评估值以达到期望的借款额度。在这种情况下，一旦债务人无法偿还借款本息时，最终受损的是债权人的信贷资金。

第四，抵押物价值高于债务过多，债权人通过抵押物变现所得收回债权短时间难以实现。现实生活中，我们总会认为用一个价值高于借款额度一半以上的抵押物作为抵押应该风险很小；其实不然，当债务人无力偿还借款本息时，只能通过法院拍卖所得来偿还，而一旦抵押物流拍，债权人只能以物抵债，拿出一定资金进行回购。

第五，抵债房产再次出售带来的损失。当债权人通过法院裁决收回抵债房产后，再次变现仍需缴纳各种税、费或降价出售，这时就有可能带来一定的亏损。