方案程序 分类 方案内容 随着新经济的飞速发展，网络逐渐深入到人们工作生活的各个方面，在商务办公方面，网络化办公成为最流行前言 的办公方式。在网络化办公革命风起云涌的大趋势下，我司将明光时代定位在先进的、时尚的、个性化的商务办公空间，明光时代作为新经济条件下最合理的商务办公载体，会取得极大的市场成功。 从1990年到2000年底，北京市住宅总竣工面积为6316万平方米，平均每年竣工631.6万平方米，1999年竣工量最大，1208万平方米。 2001年北京的市场供应总量为7000万平方米，其中在售面积在3000万平方米以上。通过以上数据可以看出，现在的北京住宅市场供应量巨大，而随着奥运会申办成功和加入WTO的临近，新一轮开发正在酝酿之中，未来供应量将有很大增长。 从1990年到2000年底，北京住宅销售总面积为3319市场 分析 整体 市场 状况 万平方米，平均每年销售331.9万平方米。 2000年北京房地产市场步入个人购房时代，购买者多样化的需求开始主导市场，2000年的总销售量创出新高，总销售面积约 898万平方米，估计未来3年内年销售量为1000万平方米左右。 目前市场空置率接近1200万平方米，而2001年上市量为3000万平方米，按照年销售1000万平方米计算，市场空置率仍会较大幅度增长，供给与需求之间已经出现比较严重的失衡现象。北京住宅价格整体走势呈现下降趋势在所难免，市场竞争的将更加激烈。 住宅开发开始向规模化发展，大规模居住区的价格和配套设施优势将极大打击小型住宅项目，小型住宅项目的市场会受到很大程度上的压缩，市场机会减少。本着未雨1 / 12
绸缪的态度，明光时代应该改变功能，寻找其它的出路。 从1999年到2000年11月底，新入市的写字楼总面积约90万平方米。根据伟业顾问和戴德良行预测：写字楼开发周期长，2000年下半年开工的写字楼要在2002年才能陆续投入使用，新的一年北京写字楼市场将供不应求，市场将呈现租售两旺的局面。 写字楼市场是整个城市经济的“晴雨表”，写字楼市场的火爆说明北京经济将更上一层楼。 商住楼盘作为介于写字楼和住宅之间的一种结合体，在经济启动期，资本投入比较大，人们为节约资金而做的选择，是高速发展情况下出现的适应市场需求的办公用房。 随着新经济的发展，加班加点，加快产品开发速度，抢占市场优势称为经济实体生存的关键，商住楼能够实现24小时办公，所以商住楼将发展成为新经济条件下重要的办公方式，商住公寓的需求还将会有很大的增长。 明光时代位于明光村，受西直门地区交通状况的影响，明光村区域的房地产开发热度和销售状况均不理想。 住宅是明光村区域主要的房地产开发方式，办公用房开发数量比较少，附近只有金运大厦、中鑫大厦、成铭大厦等少数几个写字楼，出租率都在90%以上，出租状况非区域 市场 状况 常好。上述三个写字楼项目主要租户是高科技产业和通讯公司，比例达48%，外企占9%，广告公司、银行、旅游公司的比例为7% ，其他行业占22%，主要是保健品、诊所、律师、会计师等行业。 外地企业驻北京办事处所占的比重达18%，主要以IT和高科技产业为主。 周边商住楼盘只有依都阁和时代之光名苑两家，这两个楼盘以居住为主，以商为辅，从他们的设计风格看，是按照住宅来做的，它们主要的目标市场是居住为主的客户。 2 / 12
通过明光村区域周边房地产开发状况看，住宅市场竞争激烈，市场接近饱和，明光时代以居住为主的可操作空间小。 明光村区域办公用房需求大，供给数量少，市场存在较大的空缺，明光时代应该以商用办公为主要功能。 1）地理位置优越、交通便利 明光时代所处区位是连接中关村和金融街的支点区域，既是中关村高科技园区的边沿区域，又是金融街区的延伸地带，地理区位优势明显。 明光时代位于学院南路，三环、二环之间，距离西直门北大街仅100米，西直门北大街是连接二环、三环、四环的重要快速交通干道，通过西直门北大街可以快捷到达城市环线，然后通往北京的各个经济重心。西直门北大街改造工程已经完工，大大改善了北大街沿线的交通状况。 明光时代西侧，规划了一条城市轻轨线路，预计于项目 特点 分析 明光 2002年6月通车。城市轻轨的开通，将大大提高西直门地时代 区的通行状况，疏散交通流量，提升西直门地区的人气。 有利 轻轨线路开通时间在明光时代投入使用之前，明光时因素 代摇身一变成为地铁物业，四通八达的交通系统使明光时代具有较大的升值空间，增加对投资人士的吸引力。 2）办公氛围有待开发 明光时代既不属于中关村商圈，也不属于金融街商圈，明光时代处在一个相对中庸的地段。但是，它与这两个经济重心都有比较方便的交通联系，又位于中关村和金融街之间交通联系的中点，特殊的区位对那些与中关村和金融街都有业务联系，又没有实力入驻中关村或者金融街的公司来讲具有极大的吸引力，可见明光时代所处的区位是非常合适办公的。 3）高精尖人才聚集之所 3 / 12
明光时代位于学院南路南侧，名校云集的学院区范围内，方圆2500米范围内有中央财经大学、北京师范大学、北方交通大学等国家教委直属院校3所，北京邮电大学市直属院校1所，优越的人文环境吸引了大批高素质人群，聚集效应产生人力资源优势，使在这一地区办公的公司能够方便、有效地吸引到优秀的人才，为公司的发展提供强大的人力资源支持。 4）配套设施完备 明光时代位于二环、三环之间，作为老城区，各种配套设施完善，能够为周边地区房地产开发提供强大的支持。 西直门北大街的改造工程伴随着各项市政工程的施工，增加了市政配套设施的容量，使北大街沿线市政设施配套状况有了很大改善和提高，明光时代紧邻西直门北大街，将直接受益。 5）旧区改造、重新规划 西直门地区历来是京城要道，商贸繁华之地，随着旧区改造完成，西直门地区将变成交通通畅，环境优美的好地方，成为中关村科技园区的门户，其潜在价值已经显现。 6)明光时代是一个单体楼，是临路建筑，户型采用先进的自由分割式设计、配套设施按照智能化大厦布置，明光时代将是西直门地区为数不多的智能大厦之一。 明光村区域在办公用房开发方面有很大的潜力和优势，明光时代所处区位的城市发展状况、前景和自身条件有利支持了明光时代以办公为主，居住为辅的开发理念。 明光 时代 1）项目规模有限 明光时代规模比较小，对周边的辐射能力差，市场空不利 间受到规模较小的压缩，可能导致明光时代的吸引力较低。 因素 素 2）停车位不足 随着北京城市经济的迅速发展，停车问题成为困扰所4 / 12
有房地产开发商的重要因素，明光时代也不例外。明光时代采用地下二层停车，不可能再增加地下停车位，地上又无大面积空地停车，停车问题对明光时代的影响会比较大。 3）公共设施少 作为商用项目，需要商务中心、公共洗手间登上公共设施，根据目前的设计方案，布置公共洗手间的可能性小，会对销售产生一定的不利影响。 4）项目周边生活氛围较浓 明光时代西南侧是一个多层住宅小区，由于建成时间比较久远，小商小贩云集，现状、环境卫生比较差。居住人群以中老年人为主，居住区的居住环境在比较短的时间内得到改善的可能性小，会对明光时代的形象有一定影响。 从长远看，周边拆迁的力度会进一步加大，短期会有很大幅度的改变。明光时代的劣势主要是自身条件的缺陷导致的，需要寻找好的处理方法。 主市市场 建立 辅市场 场 IT产业的中、小型公司 银行储蓄网点、证券公司等 传统产业驻京办事处 广告公司、投资公司、中小外企、咨询公司等； 部分服务性行业的经济实体； 看好本案项目升值潜力的置业投资者。 将明光时代的主市场定位在IT行业是通过对目前经济形势和中关村的发展趋势得出的。 网络经济调整已经到达底部，网络经济重新开始升温。但是，风险资本经过上次的磨练，开始变得谨慎和保守，资金支持减少； 北京市政府有意向将中关村规划成为吸引世界500强的高技术园区，在加大中关村地区市政投资力度的同时，提高了中关村的进入门槛。在外部资金支持减少，进入门5 / 12
明光时代推广具体计划书
