老年公寓调研报告.doc

“长青国际老年公寓项目”调研报告 南京市分报告 2004年6月10日 报 告 摘 要 ? 南京市居民对老年公寓并不陌生，有74%的人曾经听说过老年公寓。老年公寓的认知程

度与年龄、收入、职业均无关，而与文化程度和性别相关：文化程度越高，越有可能知

道老年公寓；男性比起女性，对老年公寓的了解更多。 ? 粗略估计，南京有27%的家庭愿意或比较愿意购买老年公寓，有10%的人愿意租住老年 公寓而不愿意购买。在全部愿意购买老年公寓的南京市家庭中，有8.37%的家庭会在未来3年内购买老年公寓。而未来3年内有意在扬州购买老年公寓的南京市家庭数量会在1.84%左右。

? 南京市居民的购买老年公寓的意愿与职业和年龄有关。分析发现，可以将老年公寓的主

力目标客户定位在年龄在39岁以下的，在事业单位及垄断型企业的员工。 ? 不愿意购买老年公寓的原因中，经济因素是影响人们选择老年公寓的一个重要因素，如

果在经济条件允许的情况下，会有25%的人转而考虑购买老年公寓。 ? 南京市居民中，有17%的人愿意到周边合适的城市养老，愿意去的原因主要是认为南京

空气环境不佳，外地则较理想。 ? 未来的老年公寓可以开发不同的产品形态，但应以平层为主。主力户型应为面积在40 平方米左右的单室套、50—60平方米的小套和70—80平方米的中套。 ? 老年公寓应以简装和毛坯为主，不需要精装，还要很好的考虑到老年人的特殊需求，如

安全和行动不变等。 第一部分 调查说明 一、调查过程 本调查目的是了解南京市老年公寓市场需求情况，以及南京市民的养老观念、养老意愿

等情况，由南京大学社会学系的专业访员进行入户问卷访谈，实施时间是2004年5—6月。 1、抽样

根据本项目要求和南京居民市空间分布特征，本次抽样调查范围限定于6个主城区，即

不包括浦口、六合、江宁、栖霞、雨花台区。具体的抽样方式是多阶段随机抽样。 第一阶段先以每个区的居委会总数为抽样总体，以居委会为抽样单位，按各区人口比例

进行按比例随机抽样，共抽得10个合格样本，它们分别为： 鼓楼区——华侨路街道慈悲社居委会 ——宁海路街道宁海路居委会 玄武区——后宰门街道佛心桥居委会 ——兰园街道文德里村居委会 白下区——五老村街道红花地居委会 ——大光路街道象房新村居委会 秦淮区——双塘街道花露岗居委会 ——秦虹街道武定新村居委会 下关区——热河南路街道姜圩路居委会 建邺区——南苑街道虹苑二居委会 第二阶段则从以上10个居委会中抽取居民户，由于本次调查目标为220份问卷（其中：

200份问卷是问卷一，每个合格对象均需填答；这其中若有人表示愿意购买老年公寓，则继续访问问卷二，至少要做20份），考虑到拒访、空户、未能通过甄别问题等因素，放大2.5倍进行实际抽取，即每个居委会抽取55户。在每个居委会内进行等距随机抽样，由项目督导先计算出每个居委会的总户数，再计算出抽样间隔，然后抽出具体的居民户，第一户的选取

考虑到了避免与楼层数发生规律性重合。 第三阶段为户内抽样阶段，每户的被访对象均为65岁以下的已婚者，并控制了被访对象

的男、女、老、少比例大体均衡。 2．实施

全部问卷经调查员检查核实后进行编码，然后输入计算机，运用社会科学专业统计软件

（spss10.0）进行数据分析，分析类型主要为变量的描述性统计和双变量的交互分类统计。 二、调查内容

本次调查内容围绕项目要求而展开，具体内容包括以下几个方面： （1） 被调查者的基本特征 （2） 南京市居民的居住现状 （3） 南京市居民的养老观

念 （4） 南京市居民的养老意愿 （5） 南京市居民对于老年公寓的看法、购买意愿和市场容量 （6） 有需求意向的南京

市居民对于老年公寓的具体需求、购买力 （7） 有效的房地产传播媒介与手段 第二部分 被调查者的基本特征 对被调查者基本特征的描述直接牵涉到对其它内容的分析，有关本次调查所抽取样本中的被调查者的基本特征，主要涵盖性别、婚姻状况、年龄、文化程度、平均月收入、职业等

六个方面。具体统计结果如下： 1、性别结构（见图2－1） 2、婚姻状况（见表2－1）

表2－1 调查样本的婚姻状况 婚姻状况 已婚 离异/分居 丧偶 其它 总计 3、年龄结构（见表2－2）

表2－2 调查样本的年龄构成 年龄 39岁以下 40－55岁 56－65岁 总计 4、样本的文化程度（图2－2） 频次（人） 48 103 49 200 百分比（%）

24 51.5 24.5 100.0 频次（人） 181 5 12 2 200 百分比（%）

90.5 2.5 6.0 1.0 100.0 5、样本的收入结构（见图2－3） 由图3可以看出，南京市居民的收入在1500元以下的占了绝大多数，其实800元以下的占39.0%，月收入在800－1500元的占24.5%，对于平时我们说的高收入群体，月收入在3000

元以上的所占的比例仅为4.0%。篇二：聊城市老年公寓调研报告 聊城市老年公寓调研报告 基于前期联络部对市区老年服务机构的初步走访、筛选、预约，国庆节期间，郭洪亮会长带领筹备组成员一行，着重走访调研聊城市民营老年服务机构——聊城市幸福老年公寓、聊城市水城老年公寓、聊城市桃园山庄老年公寓、聊城市康源老年公寓；现将走访调研情况汇总如下：

一、 聊城市老年机构概况 聊城市老年幸福公寓于2000年6月16日在聊城市民政局正式登记成立； 聊城市水城老年公寓于2003年4月在聊城市民政局正式登记注册； 聊城市桃源山庄老年公寓于2005年在

聊城市民政局正式登记成立； 聊城市康源老年公寓于1993年4月开始营业，2003年4月28日正式登记成立； 以上老年公寓的机构性质：民办非企业单位（民营股份制福利机构） 业务主管单位：聊城市民政局

组织形式：独立法人 业务范围：代养、护理体弱老年人 ；健康老年人短期休养；并为老年人提供健康、休养、娱乐等服务。 刘怀玉（幸福老年公寓院长）：男，出生于1941年，系山东莘县人；原聊城市社会劳动

保险处处长，2001年退休；2000年开始创办幸福老年公寓，任职董事长兼院长至今； 吕道坦（水城老年公寓院长）：男，出生于1954年，系山东冠县人；原冠县供销系统职

工，1997年下岗经商；2003年创办水城老年公寓至今； 许清玉（桃源山庄老年公寓院长）：女，出生于1963年，系聊城堂邑镇人；原东昌府区

信用社代理员，1999年开始创办敬老院，后逐步扩大规模为桃源山庄老年公寓至今； 胡俊德（康源老年公寓院长）：男，出生于1950年，系山东聊城人；2003年创办康源老年公寓至今； 各老年公寓均设有董事会、监事会、管理委员会；管理委员会下设办公室、护理部、医

务室、生活部等。幸福老年公寓还设有党支部、团支部。 公寓各项管理制度完善《幸福老年公寓章程》、《公寓各项规章制度》、《公寓岗位责任制》、《公寓职工岗位技能工资加奖励计划办法》、《公寓优秀服务员标准》等，吧、目前以上各公

寓整体执行情况较好。 幸福老年公寓在2002年被市民政局挂牌列为星光计划的“星光老年之家”，政府以福利彩票资助；2005年被省民政厅确定为首批省级养老服务社会化示范试点单位；2008年、2009

年、2010年连续三年被评为省级优秀民营养老机构并获得大奖。 康源老年公寓2010年被评为“全国百家杰出养老服务机构”。 以上各老年公寓均是医保定点单位，凡没有传染性疾病和精神类疾病的老年人在家属同

意的前提下签署《公寓入住服务协议书》均可入住，并收养异地户籍的老人入住。 二、 建设情况

（一）土地使用情况 幸福老年公寓设在东昌府区古楼南大街7号，其土地和房屋皆为租赁并签订长期协议，建筑面积2600㎡，每年租金9万余元。2009年市政府批准新院址建设规划，划拨土地15亩，

土地使用审批手续齐备，妥善安置拆迁补偿后即可动土兴建。 水城老年公寓设在东昌府区米市街146号，其土地和房屋皆为租赁并签订长期租赁协议，建筑面积2600㎡，每年租金7万余元。按照聊城总体建设规划，重新选址已划拨征用双力路

西侧、昌润路北首附近地块，用地面积18余亩，正在办理土地使用审批手续。 桃源山庄老年公寓设在王光宇村姜堤乐园西邻桃源山庄游乐园，其土地为租赁并签订长期租赁协议，公寓一期建筑面积660㎡。王光宇村只有二十几户人家，总计五十几口人，生活来源就是依靠游乐园的各项收入，游乐园占地约110亩，只要能解决这部分人的衣食养老

问题，此园也可全面征用做发展老年产业。 康源老年公寓设在东昌府区古楼办事处后王园街5号，其土地和房屋皆为租赁并签订长期租赁协议，每年土地和房屋租金约7万余元。按照聊城市古城改造建设规划，重新选址已划拨征用双力路北、卫育路东300米附近地块，总建筑面积30余亩合19573.61㎡，绿地率

36.2%，正在办理土地使用审批手续。 （二）建筑情况 各老年公寓建筑包括活动室、办公室、医务室、食堂餐厅、仓储、公厕、亭、廊等。集

中供暖，娱乐设施齐备。 （三）绿化情况 老年公寓大多坐落于古城环城湖畔，道路绿树成荫，环境优美，空气清新，鸟语花香，是集老人休养、医疗、健身、娱乐、养老为一体的老年护理中心。尤其是桃源山庄老年公寓坐落于桃源山庄游乐园内，与游乐园完美的融为一体；院落周围绿树成荫，清香怡人，老人漫步在绿树花丛中，呼吸着新鲜空气，享受着宁静甜美，如人间天堂，是疗养康复的好地方。 三、 用工情况 幸福老年公寓现有职工总数22人，其中管理人员6人，护理人员14人，医师2人，其

中大专以上学历5人，高级职称1人，专业技术人员4人。 水城老年公寓现有职工总数28人，其中管理人员4人，护理人员24人，其中医师3人，

高级职称2人，专业技术人员6人。 桃源山庄老年公寓现有职工总数7人，其中管理人员2人，护理人员4人，医师1人，

其中高级职称2人，专业技术人员2人。 康源老年公寓现有职工总数12人，其中管理人员4人，护理人员8人，医师1人，其中

高级职称2人，专业技术人员2人。 员工待遇：管理层人均月薪1200元，护理人员人均月薪1400元（包吃住） 员工培训： 各老年公寓护理服务培训欠缺，亟需能提供相关培训服务机构的帮助与支持。目前大多

采取自我培训学习，其培训内容有： 1. 老年公寓的服务宗旨、服务项目、服务内容；2、护理人员工作岗位责任制和奖惩办法以及公寓各岗位责任制奖惩办法；3、初级护理内容和护理方法；4、公寓的规章制度；5、

卫生常识、电器常识、物品管理等。 老年公寓的院长们表示：首先注重员工爱心的培养与教育，及时表扬奖励，提高护理工

作的积极性和主动性；今后员工要参加专业的技能培训，提高自身在本行业中的竞争力。 四、 床位使用情况 幸福老年公寓运营十几年来，累计入住老人800余人次，入住率平均达到80%以上。公寓现有床位112个，实际入住84人，入住率为75%，最长入住6年，最短的刚来不久；最高

时床位利用率为90%以上，需要预定方可入住。 水城老年公寓总床位168个，实际入住126人，入住率为75%，最高床位利用率为85%。 桃源山庄老年公寓累计入住老人300余人，入住率为80%以上。 康源老年公寓现有床位120个，实际入住61人，入住率为51%。 五、 当前入住老人情况 我们调研时在幸福老年公寓入住老人为86人；其中自理老人32人，半护理老人34人，全护理老人20人；水城老年公寓入住老人为126人，其中自理老人48人，半护理老人51人，全护理老人27人；桃源山庄老年公寓入住老人为54人，其中自理老人28人，半护理老人17人，全护理老人9人；康源老年公寓入住老人为61人，其中自理老人34人，半护理老

人17人，全护理老人10人。 （一）、幸福老年公寓收费标准： 1、住房收费标准：自理老人住双人间：570元/月/人 2、护理收费标准：

三级护理：700元/月/人；二级护理：800元/月/人 一级护理：900元/月/人；特级护理（需鼻饲者）：1000元/月/人

3、单人间收费：在上述收费标准的基础上加收200元 4、取暖费收取标准根据当年市场情况确定 （二）、水城老年公寓收费标准： 1、住房收费标准：单人间：680元/月/人；双人间：540元/月/人 2、护理收费标准：三级护理：200元/月/人；二级护理：360元/月/人 一级护理：460元/月/人；特级护理：700元/月/人 3、餐饮收费标准：公寓统一餐费260元/月/人；特殊需求另议。 （三）、桃源山庄老年公寓收费标准： 1、住房收费标准：单人间：700元/月/人；双人间：600元/月/人 独立别墅：1500元/月/人 2、护理收费标准：三级护理：260元/月/人；二级护理：330元/月/人 一级护理：460元/月/人；特级护理：680元/月/人 （四）、康源老年公寓收费标准： 1、住房收费标准：单人间：750元/月/人；双人间：620元/月/人 2、护理收费标准：三级护理：260元/月/人；二级护理：400元/月/人 一级护理：500元/月/人；特级护理：800元/月/人 各老年公寓的收费标准按本市市场自行定价，但整体差别不是太大。面对物价不断增长，公寓的经营面临困境，但现在的收费标准若再提高，一些家庭不能够承受，对一些家庭困难的入住老人也给予适当减免费用，目前承诺的服务内容基本兑现，入住的老年人及家属的评价较好。

六、 老年人膳食情况 入住公寓的老人实行分餐制，不能来餐厅用餐的老人，一律由护理人员送到老人房间，

有特殊要求的安排厨房专门制作，尽力满足老人的要求。 公寓食谱、菜谱每周更换一次，老人对伙食的最大要求菜熟饭软、不辣、低盐、低糖；每天早餐有鸡蛋、稀饭粥类、包子馒头花卷、豆浆等（一周之内轮番准备），中餐、晚餐1荤1素1汤，多瘦肉，少肥肉，多蔬菜。每到节假日公寓都安排改善老人伙食包饺子、包子。 七、 老人精神文化生活 老人的文化生活原则上由公寓组织，每逢周四教会都会组织过来慰问；周末聊城大学的志愿者团队组织慰问活动；老人生日纪念活动等。平时的自由活动以看电视、下棋、散步、

聊天、健身游戏为主，老年人打发时间最多的形式是散步、聊天。 八、 家庭成员及社会关爱老人情况 子女来看望老人最多的是每周一次，差的是很少看望或者只有电话询问。遇到老人生病家属都能及时到公寓处理情况、配合治疗。在节假日、意外情况后家属也会有电话跟踪询问。 入住老人对家人的最大期盼：一是希望子女亲戚常来看望，二是表现老人的慈爱之心、体谅子女忙。这一现象在我们走访过程中也深深体会到，老人渴望亲朋好友的探望、互动交

流。篇三：老年公寓调研报告 基地选择 1.养老公寓的建筑层数一般不超过四层如果超过一般要设置电梯。应具备良好的日照和视 野。

2老年公寓宜建在交通方便 环境优美 日光充足 通风良好，空气清洁、风景优美而且对

周围环境不造成伤害。 3.基地应为总平面布置中的功能分区、主要出入口和供应入口的设置，以及庭院绿化、

活动场地等的合理安排提供可能性。 随着现代医学的不断发展以及科学技术的不断进步, 人类的年龄不断的被延长着, 长寿