关于农村宅基地和集体建设用地及地上房屋确权登记发证有关问题的指导
意见 （征求意见稿）
为贯彻党中央2024年一号文件乡村振兴战略精神，落实国务院有关要求，规范我市宅基地和集体建设用地及地上房屋确权登记发证工作，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）和《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）等文件要求，结合本市实际，制定如下意见： 一、适用范围
本意见适用于全市域集体土地范围内的宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上房屋所有权的确权登记发证。 二、总体原则
为加快构建权属清晰、权能完整、流转顺畅的农村集体土地产权制度，切实保护农民合法财产权益，遵循“尊重历史、实事求是；依照申请、尊重意愿；一户一宅、房地一体；依法依规、便于操作”的原则，妥善处理历史遗留问题，开展确权登记发证工作。 三、申请登记主体
（一）宅基地使用权及地上房屋所有权申请登记发证的主体
1、宅基地使用权及地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农民集体成员，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。
2、有下列情形之一且经该农民集体经济组织认定的，也可按规定申请登记发证：
（1）原农民集体经济组织成员合法取得宅基地使用权及房屋所有权的，因婚姻、就业、投靠等原因进城落户的；
（2）非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；
（3）非本农民集体成员的农民或城镇居民因继承房屋取得宅基地的； （4）非农业户口居民(含华侨)在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的。
（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体
1、经批准依法使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；
2、经批准依法使用集体土地兴办企业或用于非住宅经营性建设的乡（镇）村办企业事业单位和个人、联营或入股企业。
3、相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权主体。
四、登记面积标准及处理方式
（一）宅基地及地上房屋登记面积标准及处理方式
1、农民依法经批准建房的，按照批准面积予以确权登记，建房实际面积小于批准面积的，按实际面积确权登记。
2、农民建房未经审批或审批手续不全的，根据不同历史阶段按以下面积标准确权登记：
（1）1987年1月1日《土地管理法》实施前建成的农村住宅，至今未进行改扩建的，宅基地用地面积不超过120平方米且地上房屋不超过3层的，直接按审核程序予以确权登记；超过120平方米的，原则上由区政府或区政府授权有关部门审批后按照实际面积予以确权登记，具体由各区根据实际情况自行制定实施办法；
（2）1987年1月1日《土地管理法》实施后至2008年12月1日《武汉市个人建设住宅管理规定》实施前建成的农村住宅，符合土地利用总体规划的，三环线内每户宅基地用地面积不得超过100平方米，地上房屋不得超过3层，房屋建筑面积不得超过300平方米。三环线外每户宅基地用地面积不得超过120平方米，地上房屋不得超过3层，房屋建筑面积不得超过360平方米；
（3）2008年12月1日起，严格按照《武汉市个人建设住宅管理规定》的面积标准执行；
（4）实际建房面积未超过上述面积标准的，按实际建房面积登记；超过上述面积标准的，按标准面积登记，超出部分不予登记，登记时在《不动产权证书》“记事栏”注记：“实测土地面积××平方米，建筑面积××平方米，准予登记土地面积××平方米、建筑面积××平方米，超出面积不予登记”。
（二）集体建设用地及地上建构筑物登记面积标准及处理方式
1、1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体经营性建设用地，至今仍继续使用的，经农民集体同意，街（乡）镇人民政府审核后，认定属于合法使用的，按审核面积予以确权登记； 2、1987年1月1日《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体经营性建设用地，严格按批准面积进行确权登记。 五、“一户多宅”的处理方法
一户拥有多处宅基地的，由农民自行选择其户籍所在地的一处宅基地进行确权登记。由继承等受其他法律规定保护、合法取得的多处宅基地不受“一户一宅”的限制。
符合分户条件未单独立户的，经集体经济组织认定后按分户后标准予以确权登记。 六、权源的确认
（一）宅基地及地上房屋权源的确认
农民依批准建房的，相关审批文件作为权源确认的依据，对于无权源材料或权源材料不全的按以下规定处理：
1、2008年12月1日《武汉市个人建设住宅管理规定》实施前已建成的且属于第二次土地调查城镇村建设用地图斑范围内，符合土地利用总体规划的，按照“权利人申报-村委会初审-街（乡）镇人民政府审核确认”的程序进行确权。由权利人提出申请，填写《农村宅基地使用权和房屋所有权确认申请审核表》，由农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、建
设时间、四至范围等进行确认（农民集体或村委会认为有必要的，可请村小组核实），审查属实后公告30天无异议后签署意见，经街（乡）镇人民政府组织基层国土、城建部门审核后，认定属于合法使用的予以确权，街（乡）镇人民政府认为有必要的可报区国土、规划部门批准；不在第二次土地调查城镇村建设用地图斑范围内但符合土地利用总体规划的，需补办用地及建房相关审批手续后，予以确权登记。
2、2008年12月1日《武汉市个人建设住宅管理规定》实施后建成且符合土地利用总体规划的，严格按照现行规定补办用地及建房相关审批手续后，予以确权登记。
（二）集体建设用地及地上建构筑物权源的确认
集体建设用地及地上建构筑物依批准文件予以确权登记，无权源材料或权源材料不全的集体建设用地及地上建构筑物按以下规定处理：
1、属于乡（镇）村公益事业和公共设施用地的，在查明历史使用情况和现状后，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，由街（乡）镇人民政府审核，报所在区人民政府批准，予以确权登记； 2、属于乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体经营性建设用地，应补办相关审批手续后再进行确权登记。 七、登记程序
1、申请。对于符合登记条件的申请人按房地一体原则，到各区不动产登记机构申请登记。
2、审核。不动产登记机构对权属、面积、界址进行审核。
关于农村宅基地和集体建设用地及地上房屋确权登记发证有关问题的指导意见(武汉市)
