中盈福汇房地产开发有限公司清韵百园产品规划建议

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清韵百园产品规划建议

2008-7-15

最新精品资料整理推荐，更新于二〇二一年一月五日2021年1月5日星期二20:52:24

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清韵百园产品规划建议

一、 沈阳市别墅市场走势…………………………..…..

1、 政府政策对别墅市场发展趋势的影响…………………… 2、 沈阳市别墅市场的现状……………………………………

3、别墅市场发展趋势的特性…………………………………………

二、 竞品市场分析………………………………………..

1、 同区竞争产品的上市量及去化量情况……………………… 2、 区域内产品的销售价格走势…………………………………

三、 清韵百园项目统计分析………………………………

1、2008年5月24日—7月6日成交情况……………………………

2、2008年5月24日—7月6日来电客户分析……………………… 3、2008年5月24日---7月6日来访客户分析……………………… 4、2008年5月24日---7月6日来访客户对产品面积需求情况………… 5、综述……………………………………………………..…… 四、 六区产品规划建议…………………………………….. 五、商业面积规划建议…………………………………….…

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一、 沈阳市别墅市场走势

1、 政府政策对别墅市场发展趋势的影响 ? 2006年国家出台对别墅市场影响的政策

“国六条”新政的出台，特别强调了继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 ? 2007年温家宝对土地利用总规划的再次强调

第十届全国人民代表大会上国务院总理温家宝的政府工作报告也强调，要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地……

就目前的市场形式推断，由于国内土地资源相对缺乏，而居住人口密度也较大。现在不可能、将来很长一段时间也不可能出现北美地区那种以独立住宅为主要居住形式的情况。就别墅产品而言，其稀缺性在未来市场将会更加明显。特别是对高端物业的源头--土地资源的开发限制，首先，未来此类产品的土地供应将会停止；其次，就目前已取得土地待规划别墅的项目供应量也是有限，且新政的出台，各项目就自身的情况还要进行调整，开发进度都会放缓。 ? 2008年的别墅供应量，将受到国家政策的直接影响和左右。

就项目的规划预测，容积率在0.3左右的“纯独栋”项目已经是渴望而不可及了，对于沈阳这样一个大城市市场来看更是少之又少。大多数低密度项目都会集中在0.6-1.0甚至更高的容积率之间，多以联排也就是 “TOWNHOUSE”产品为主线；就产品的设计预测，联排别墅虽然没有独立别墅那样有更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上已经和独立别墅相差无几。在满足“国家政策”的基础上，各开发商也会把精力集中在产品的设计和创新上；就上市的时间预测，“国家政策”若有松口，大批的放量也会集中在08年下半年。

2、 沈阳市别墅市场的现状

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沈阳别墅项目从无到有可以说是沈阳的经济发展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。但是经过了近10年的发展，沈阳市的别墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。

别墅作为人类居住场所的最高表现形式，它代表的应该是最高的生活品质。然而在沈阳的别墅市场上，大多数客户的购买动机仍然是改善居住环境，以及炫耀自己的财富，而真正追求高品质生活的客户却没有得到充分的满足。这一不足，表现在：别墅周边环境差，社区的围墙内外可以说是天壤之别；社区内的环境、会所、物业管理无法使人联想到“高品质”等。

目前市场以碧桂园为首的推出 “平民化”“经济型”别墅越来越多，而别墅本应是高价位对应高端人群。试想，面对少数富豪的项目却具有面向普通百姓的品质和特性时，整个别墅市场将会被带来一种什么样的后果？我认为，其后果正是：一方面真正追求高品质生活的客户很难买到房子；而另一方面，开发商总是抱怨房子不好卖。

在如今沈阳的别墅市场上，项目的档次也可以说参差不齐。价格从4000元/平方米左右到2.2万元/平方米左右的项目共存。就其价格来看，沈阳市的别墅市场供应量呈现一个“菱形”态势：高端和低端的项目数量少，中间价位项目占的比重最大。这样一种供应结构可以说是对市场的一种畸形认识的产物，这主要是指那一部分低端别墅而言的。沈阳别墅市场上，地价所占的比重不是很大，那么售价中的大部分比例是用来支付建安、社区环境营造等方面费用的，如果售价过低，则房屋品质、社区环境势必难以保证。 3、2008年上半年房价幅动情况

? 今年上半年，沈阳房地产卖方市场渐有松动，房价涨幅连续下降，房地产市场步入短暂休整时期。

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110109108107106105104103102101109.6 108.8 108.7 107.4 105.9 104.5 系列11月2月3月4月5月6月

调查资料显示，上半年，沈阳房屋销售价格同比指数为10.75,从各月指数走势看,1月份为109.6、2月份为108.8、3月份为108.7、4月份为107.4、5月份为105.9、6月份为104.5。由此可见价格指数呈小幅下降趋势。 12.00%9．6% 8．8% 8．7% 7．4% 5．9% 4．5% 10.00%8.00% 6.00%系列1 4.00%2.00%0.00%1月2月3月4月5月6月以上图表显示，涨幅在逐步回落，尤其是6月份，房价同比涨幅更是首次降到5%以内，与1月份相比，回落了5.1%.

据国家统计局沈阳调查队专家分析,这主要是去年房价逐月上涨和今年翘尾影响逐月减弱所致,这种上涨趋势对沈阳今年上半年房价指数产生的滞后影响较大。但随着时间的推移,这种翘尾因素影响在下半年会逐渐减弱。

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