** 市 ** 置业有限公司】
** 项目三年战略规划
（200* ?200* 年）
、尸■ 、 亠 前言
项目于 0*年底对外发售，截止 0* 年初；项目定位从品牌商城到购物中心、从购物中心到书画市场，几 经变革，仍不能达到预期目标，市场负面评价日益增多。一段时间我们看不到市场在哪里！招商工作进展缓 慢、局面混乱、员工信心不足 ……
0* 年初，集团对项目领导班子做出调整；新人事、新作风，通过对过去工作的失败认真总结，项目实际 情况的客观分析，积极
开展各项工作，改变外界的不良评价、改善、加强与政府的关系、调整内部管理制度、 探索项目发展方向。通过大量的工作及细致有效的市场调研分析、结合项目自身情况，响亮地提出：商业业 态定位于“以 ** 市城市文化名片名义，打造集书画文化、文化教育、休闲娱乐、购物、旅游观光、旅游接待 功能于一体的大型文化休闲旅游购物中心”，这一阶段性运营目标。
围绕该目标，项目提出“休闲文化购物中心”的市场定位；引入“零售业、休闲业和文化业”三种主力 业态；在树立自身形象方面，利用当地深厚的文化底蕴，“发展文化、投资
* 市、服务民众”，开展文化交流
活动及公关活动，做到“言行一致”，实现社会舆论向好的方向发展，极大的坚定了投资者投资信心。
通过一段时间的艰苦努力，截止到 11 月，项目实现招商 *%，增长 *%；更重要的是我们赋予了项目全新的 内涵，成功营造了一个良好的舆论环境、投资者重拾投资信心，为下一阶段的工作奠定了坚实基础。
下一阶段会是一个全新的开始，我们需要系统的策略指导各项工作的具体开展，特
** 集团策划部携手项
目策划部同仁制定如下运营计划，确保后期工作有条不紊的开展。在整个操盘过程中，将认真、理性地对待， 实地、实际地分析，形成完整可行的营销方案。本案属商业机密，仅限本公司相关人员传阅，不得外泄。
** 投资有限公司（策划部） 200* 年** 月 三年规划的构成
一、 二、
战略目标规划
前期定位策划的补充与修正
核心竞争力 项目定位 业态定位 业态组合
三、 项目功能规划
楼层功能规划 功能规划原则
四、 招商规划
招商优势 招商策略 招商计划
五、
销售规划
销售价格体系 投资者分析
营销策略
销售执行规划
六、
品牌营销规划
引进商业管理公司 推广项目文化内涵
核心竞争力的深入普及
七、 八、
物业管理公司职能规划 商业管理架构
部门职能规划
、战略目标规划
1） 职能规划： ** 区社区服务中心
2） 概念规划：文化、健康、休闲、购物、时尚、快乐 3） 经营规划：统一招商、支持经营、以租促销、统一营销
4）营销阶段：招商期 10个月（0*年）、销售期18个月（0*?0*年）、调整期（0*年） 、前期定位策划的补充与修正 1 ）核心竞争力 a.
** 是**文豪**的故乡，其文化对后世影响深远；
b. 城区人口 13万，以**区人口密度最大；
c. 项目与 *** 商业中心仅 500 米，由 *** 相连；独特的地理位置，是对“ *** ”、“ *** ”商业价值的延展 和补充； d. *** 是** 旅游和市民休闲的重要场所；
e. 项目现有产业结构正向教育培训、休闲娱乐、餐饮方向发展，说明我们作为“
充的作用非常明显。
因此，我们的核心竞争力体现为 ： ** 首座社区服务中心
*** ”、“ *** ”商业补
2）项目定位 之前提出“休闲文化购物中心”，虽然对市场功能表述基本清楚，但是在对提供服务和服务对象方面比
较模糊，建议调整为： “服务于百姓生活的 ** 文化休闲购物广场”
3）业态定位
同样，我们把“百姓生活”作为项目的核心服务对象，其业态建议调整为： 医疗、药品、休闲、文化、 生活用品、食品、生活
咨询、生活服务、政务服务等 ，
4）业态组合
针对“生活社区”的定位原则，业态组合如下：
a. 满足市民生活品就近购物的习惯，便利店、超市、粮油店等 b. 满足市民休闲娱乐需求，茶楼、台球、网吧、水吧、西餐、咖啡等
c. 满足市民生活服务需求，通讯、银行、药店、美容美发、洗衣店、市政设施等 d. 满足市民文化需求，书店、音像店、文具、教育培训等 e. 满足市民时尚生活需求，化妆品、服饰、美体健身、婚庆等 f. 补充业态，儿童游乐、文化形象、文化艺术商品、餐饮、休闲食品等
结论：
转变观念，将“商业中心”的概念转变为“服务中心、社区”的概念；
三、项目功能规划
1）楼层功能规划示意图 步行街：是联系项目内各项设施的纽带，以一种激动人心的方式将所有的商业设施项目结 合
在一起，向人们展示不同的时尚体验。 项目平面图及业态规划图（略）
2）不同业态安排原则
a. 根据人流量安排，原则上需求大的安排在地层；
b. 对于自身能够汇集人流量的，如茶楼、培训、公共设施等向二层发展
c. 对提升项目形象或租金有保障的业态，以主力店的形式安排在项目外侧或醒目的地方，政服务厅、国际专卖品牌等
3）具体业态规划（祥见业态规划建议书）
如银行、移动通讯、民
四、招商规划
1 ）招商方式
a. 直接引入，通过与商家谈判，达成入驻意向，由商家直接经营、自负赢亏。 b. 联营，通过资产评估，确定商家和项目的投资收益比例、
经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。
经营管理方式等多形式进行合作
c. 品牌嫁接，通过投资商家进行了解，对多方资源进行促进，达成合作进驻项目的方式，适
合于本项目文化、旅游、地方特色等项目。
2 ）招商策略
立足本市、辐射周边、重点引入、化区招商
3）招商工作计划
a.招商物料 招商手册、招商海报、
POP物料、现场 VI物料、招商合同文本 、《招商细
等
则》、招商流程、租赁协议、商场平面分割图（规划效果图）、沙盘
b. 现场管理 招商人员培训、周例会、日招商情况汇报、招商周月总结、策略调整
c.
推广计划及任务目标（祥见推广计划） 推广阶段 时间段 任务目标 策略 时间 准备阶段 07/1 ?07/2 月 物料\\现场布置\\重 点客户筛选\\公共关 系等 2个月 起步阶段 07/3 ?07/5 月 07/5 ?07/10 月 超市\\市政服务窗口 5.1主题活动 3个月 促销阶段 底层全面入住\\配套 到位\\一处小商品市 场 10.1开业庆典 5个月 延续阶段 07/10 ?08/2 月 业主委员会\\市场与 商家明确责任义务 策划迎春购物节 3个月 一本招商手册一些现场物料几则公关广告几场促销活动和一个团队就是我们成功的要素 d. 广告策略
公关先行、活动为主、媒介为辅
围绕“项目定位、前景、优惠、管理”几方面展开营销攻势，主要增强商家信心； 主要以信息沟通为主，首先让市场了解我们，其次才是认可。
e. 运营成本
物料部分10万；媒介部分*万；活动部分10万；备用金5万；共计**万。
项目三战略方案规划
