中建·长清湖畔项目概念性规划方案设计说明
01 设计依据
济南中建信和置业有限公司中建·长清湖畔项目设计任务书 项目红线范围图 建设用地项目规划要求 山东省济南市控制规划 济南市城乡规划管理技术规定
其它相关的国家和地方建筑工程设计规范、规定、标准: 《城市居住区规划设计规范》GB50180—93 《民用建筑设计通则》GB50352—2005 《建筑设计防火规范》GB50016—2006
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005年版） 《住宅建筑规范》GB50368—2005
《住宅设计规范》GB50096—1999（2003年版）等 02 建筑规划方案说明
一、 规划概况 1、项目背景
项目位于济南城市空间发展 “东拓西进” 战略轴线上，为济南中心城发展带的西部片区，面临极佳的发展机遇。 2、周边概况 交通概况
地块北部大学路纵贯东西，经十西路和104国道连接济南市区，有公交和长途车通过，交通较为便利。未来轻轨交通连接大学城与济南市中心，建成后，从大学城至市区只需20分钟。 人文环境
项目周围具有优良的人文环境，山东工艺美术学院、山东艺术学院等十多所高校云集如此。同时居住气氛日益成熟，鲁商、恒大、建邦等国内一线开发商的进驻，使区域市场形象稳步提升。 自然资源
项目周边自然环境秀美，园博园、长清湖、大沙河、五峰山景区为项目不可重生的景观资源，设计应积极利用。 3、项目概况
项目东至长清湖，北依园博园 ，南至六号路，西至海棠路，总用地面积约222.4公顷，项目建设规划用地面积约139.59公顷，共有24个地块。其中规划有幼儿园，中小学等教育配套；办公、酒店等商业配套；展览馆、图书馆、博物馆、滨湖城市公园、高尔夫俱乐部等文化娱乐医疗配套。地块规划配套齐全，为新型都市复合型城镇规模，具有城市次中心功能。 4、基地现状
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项目可规划居住用地面积为68.35 公顷，合1025.25亩。地上容积率不大于2，居住总建筑面积约198万平方米。 现已通过招拍挂取得B-2、B-3、B-4、B-5用地，可规划用地面积为46.82 公顷，合702.3 亩。 项目位于济南市西部新城区大学科技园，处于大学科技园景观核心地段，独具园区最佳居住品质。 5、基地高程分析
地块内地形趋势南高北低，西高东低，高程主要在62.00-66.00之间。B-2~B-5地块东西高差约为12米，最大处达16米；B-1和B-6地块整体逐渐递减，最低点与最高点高差约为11米。 6、可居住地块用地价值分析
项目位于市郊，离主城区较远，目前区域成熟度较低，可居住用地相对商业价值较低，居住价值较高。用地北面和东面临长清湖，居住价值最高；用地西临海棠路，远可观山观湖，但有一定的噪音干扰，居住价值稍低，而城市价值，商业价值相对较高。 7、指标分析
指标分析旨在研究满足地上2.0容积率，覆盖率18% 基础上，将别墅占地面积最大化的推导过程。从理论上分析，别墅面积最大时，相应别墅占地率为73%-74%，高层容积率将在4.5 以上。 小结
通过对项目的解读，我们认为规划需要重点解决的问题：
1、充分挖掘项目周边山、河、湖等不可复制的自然景观资源，借景借势，营造内外互融的空间环境。 2、平衡高层与别墅的占地面积比率，实现别墅面积最大化，且满足2.0容积率要求。
3、利用场地自然竖向高差，设计场地与道路地竖向关系，降低河堤路对滨水河堤公园的消极影响，实现人车和谐共存。 二、 规划理念篇 新城市主义
早在20世纪初期，在霍华德的“田园城市”理论的影响下，西方国家的城市郊区化现象初见端倪。随后郊区蔓延的发展模式加剧交通拥挤、能源消耗、空气污染和犯罪率上升等社会问题，导致城市与郊区发展的失衡、城市中心的空洞化和郊区生活的荒漠化。
“新城市主义”的基本理念是从传统的城市规划设计思想中发掘灵感，并与现代生活的各种要素相结合，重构拥有私密和谐邻里，公共街道、核心场所，健康自然的具有地方特色和文化气息的紧凑型复合社区来取代缺乏吸引力的郊区模式
配合济南“东拓西进”的发展机遇，依据“新城市主义”的理论，结合项目所处的城市地理位置，把长清湖畔项目建设成为功能齐全，环境优美、品质卓越、充满活力的具有都市复合体功能的国际化滨湖休闲小镇，体现传统城镇的人文氛围和尺度，同时引入“都市复合体”的开发模式，力求创造出一种新型的城市空间形态和人性化的居住模式，全面满足居民的衣、食、住、行及工作等各个层面的物质和精神的需求。 三、 规划主题篇 塞纳河畔左岸
带着对浪漫情调的憧憬，附上一杯浓郁的咖啡，静静地坐在塞纳河的左岸，享受最浪漫的声音....
如果说巴黎是个浪漫艺术之都，那么左岸的艺术是最纯粹的，好似一位温柔的多情女子，散发出她妩媚的风韵，无
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数的艺术家、作家和诗人，都曾经常出入于这里的咖啡馆和啤酒馆中，与朋友相聚或寻找灵感。 温莎小镇
泰晤士河边，午后的阳光，懒散的天鹅，城堡边的房子，优雅的英伦风情犹如午后的一杯英式红茶…..
温莎小镇位于伦敦以西，濒临泰晤士河南岸，因女王行宫温莎堡在此而著名。这里是世界上最大的一座有人居住为英历代君王举行最高荣誉“嘉德骑士”受勋地的古堡。它又因爱德华八世“不爱江山爱美人”的传奇而令人神往。 斯特拉福德小镇
风景如画的斯特拉特福德镇是威廉·莎士比亚的故乡。小镇坐落在英国中部沃里郡的艾汶河畔。清幽的艾汶河，静静流淌，守护着乡野小镇。河里，黑鹅、白鹅曲项向天歌；河畔，男女老少散步乐悠悠。无论是走在林阴小道中，还是坐在靠背长椅上，都可以感受到曾经的甜蜜和温馨在这小镇中流淌。
家是原点，但我们都期盼一次远游，目光向外，在异国的土地、文化和街巷市井中沉思，在左岸咖啡馆中领略香榭里舍大道的美景，敞开时代意识，用艺术的方式，诠释我们身边这个当代的家园。
城依林而建，人临水而居，城在林中，林、城、水相间有机生长。类似的气候条件和环境特色，以及对生态人文理念的美好诉求，使温莎小镇的人文精神和斯特拉福德小镇的生活氛围，在长清湖畔水岸得到滋长的土壤和空间。长清湖畔的水岸生活就此展开---
四、 规划设计 1. 经济技术总指标
总体规划经济技术指标 总用地面积 总建筑面积 计容积率建筑面积 住宅建筑面积 金融类建筑面积 文化类建筑面积 商业建筑面积 配套公建 医院 其幼儿园 中 学校（中小学） 其中 文体中心 会所 金融、邮电 行政管理、市政公用、3500.00 社区服务等 其中 第 22 页 共 22 页
地上容积率 地下室建筑面积 1.75 436436.62 0.43 17.50% 50.50% 10939 38287 13222 1737 11485 1024639.25 2233392.06 1796955.44 1314206.00 238734.86 132620.37 35466.88 75927.33 - 7136.66 53227.55 3500.00 8563.12 - 其中 地下容积率 建筑密度 绿地率 总户数 总人口数 总停车位 地面停车 地下停车 B-1地块规划经济技术指标 总用地面积 总建筑面积 计容积率建筑面积 住宅建筑面积 142979.00 345701.18 285650.00 280150.00 商业（含副食品市场） 3000.00 配套公建 会所 2500.00 地上容积率 2.00 地下室建筑面积 60051.18 地下容积率 0.42 建筑密度 17.99% 绿地率 39．8% 总户数 2300 总人口数 8050 总停车位 1866 地面停车 286 其中 地下停车 1580
B-2地块总体规划经济技术指标 总用地面积 125968.83 总建筑面积 304836.91 计容积率建筑面积 251930.00 住宅建筑面积 240900.00 商业建筑面积 2200.00 其中 文体中心 3500.00 配套公建 社区服务 3500.00 会所 1830.00 地上容积率 2.00 地下室建筑面积 52906.91 地下容积率 0.42 建筑密度 17.85% 绿地率 39．7% 总户数 1966 总人口数 6881 总停车位 1644 其中 地面停车 252
地下停车 1392
B-3地块总体规划经济技术指标 总用地面积 141888.07 总建筑面积 342802.99 计容积率建筑面积 283210.00 住宅建筑面积 269210.00 其中 商业建筑面积 11883.44 配套公建 会所 2116.56 地上容积率 2.00 地下室建筑面积 59592.99 地下容积率 0.42 建筑密度 15.2% 绿地率 36．8% 总户数 2215 总人口数 7753 总停车位 1851 地面停车 283 其中 地下停车 1568
B-4地块总体规划经济技术指标 总用地面积 121897.30 总建筑面积 295979.84 第 22 页 共 22 页
计容积率建筑面积 243564.00 住宅建筑面积 230064.00 其中 商业(含副食品市场） 11383.44 公建配套 会所 2116.56 地上容积率 2.00 地下建筑面积 52415.84 地下容积率 0.43 建筑密度 14.79% 绿地率 35．5% 总户数 1928 总人口数 6748 总停车位 1623 地面停车 244 其中 地下停车 1379
B-5地块总体规划经济技术指标 总用地面积 78362.30 总建筑面积 192535 计容积率建筑面积 156488 住宅建筑面积 153488 其中 商业建筑面积 3000 地上容积率 2.00 地下建筑面积 36046.66 地下容积率 0.46 建筑密度 17.89% 绿地率 37．8% 总户数 1343 总人口数 4701 总停车位 1105 地面停车 156 其中 地下停车 949
B-6地块总体规划经济技术指标 总用地面积 72288.14 总建筑面积 176201 计容积率建筑面积 144394 其住宅建筑面积 140394 中 商业（含副食品市场） 4000 地上容积率 2.00 地下建筑面积 31806.78 地下容积率 0.44 建筑密度 17.33% 绿地率 38．5% 总户数 1187 总人口数 4155 总停车位 981 其地面停车 144 中 地下停车 837
B-2 -- B-5 地块总体规划经济技术指标 总用地面积 468116.50 总建筑面积 1796955.44 计容积率建筑面积 935192.00 第 22 页 共 22 页
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