产业地产的本质
文/置力中国地产营销机构执行董事 张匡圣
本文原载于赛普咨询《地产管理实践》杂志，赛普为中国房地产管理咨询第一品牌。作者微信号：zksage，欢迎交流。
被误读的产业地产
倘若没有服务中国产业地产的领军企业张江高科，我应该很难有机会对产业地产进行深入的思考，尤其无法从“本质”角度切入来略作探讨。 住宅地产看万科，商业地产看万达，产业地产看张江？ 住宅地产小学生，商业地产本科生，产业地产研究生？
万科万达是全国瞩目的明星企业，两家公司都姓万，老板都姓王都是高干子弟都当过兵都在政府部门干过，老板都是五零后，公司都是八零后。在享用企业家之名方面，王石是“教父”；在享用企业之利方面，王健林是“首富”。
诚然，改革开放35年，凡是跟房地产沾边的老板，都盆满钵满，并以暴利和土豪等标签而毁誉参半。但万科万达在长达30年的发展过程中，为嘛不玩产业地产？
因为，产业地产根本就不是房地产，这个研究生学位的获取门槛很高，万科万达之类传统地产商中的优等生也面临挑战。
但传统地产商依然在大举进军产业地产，例如万科、绿地、世茂、协信、佳兆业
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等，但他们会真做吗？我看到万科在推广自己的产业地产项目即青岛国家广告产业园时，将其归入了商业类产品。
2007年，地产股暴涨，但张江高科是一支让多数股民无所适从的“地产股”，因为大家根本不清楚它究竟是不是地产股。我相信股市上的诸多大拿，势必也需要具备一点技术高度才能完成对这支股票的精准研究，至少他得懂产业，而非懂地产。
国人一向善于根据自己的立场和意图来理解与阐述各类文字及概念，并将其权威化、正统化、正常化。导致这种局面的关键原因，就是信息不对称，一般人无法享有信息的解释权。
产业地产亦长期被误读，或者说长期被有意误读成“产业+地产”，从而以产业之名，行地产之实。某些公司甚至在工业用地上盖小面积独栋别墅，进行类住宅产品销售，美其名曰“醇独栋，不限购不限贷”。除了佩服他们抓政策漏洞的逐利能力，你无法说出其它的赞美之词。这些“别墅”的业主们混住在一片高密度的厂房、仓库和办公楼中间时的情形，你很难想象。这显然是政府主管部门不愿意看到的，所以各种限制政策接连出台，包括对投资强度、税收指标、环境指标及各类规划建设指标的限制。最近我接触的一家企业，政府就在土地出让协议中明确规定：禁止建造150-500平米类别墅单栋建筑，独栋面积不小于1000平米。
可以预见，未来，产业地产的内涵将越来越回归本质。这是大势所趋，民心所向。 0.5产业地产
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令人欣慰的是，还有一类企业，走的是“半产业、半地产”的模式，典型者莫过于华夏幸福基业。虽不乏批评者提出其业绩主要靠住宅支撑（可参阅《华夏幸福基业八成收入靠产业园区配套住宅》等网络文章），但较之某些利用房地产涸泽而渔的企业而言，我依然对其持鼓励和赞赏的态度。毕竟，这个公司已经在尝试将产业运营真正付诸实施，单是招商团队就达500余人，也为当地创造了真实的税收和就业，具备了一定的产业基因。
在克而瑞发布的《2013年前3季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜中，华夏幸福以247亿元的销售额排名第20，第19名为赫赫有名的曾经单盘销售近百亿的雅居乐。其销售面积排名第15，仅次于实力派粤企富力地产，超过了我曾经的老东家金地集团。在2013年全年的销售TOP50排行榜中，华夏幸福以376亿位居第17名，夹在富力和雅居乐中间。
1998年从穷乡僻壤的河北固安起步，长短相济，“长”做工业园区，帮助政府招商，“短”做房地产，然后以短养长。15年成就了一个华夏幸福模式，即所谓园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，探索了一条颇具特色的“产城共融，政企共赢”的中国县域经济发展道路。自2005年以来，华夏幸福业绩复合增长率保持在100%以上，并于2011年9月在A股借壳上市。 其它诸如联东、华南城、天安数码城等企业，亦为0.5产业地产的知名代表。某公司更是专门定义了他们认为的“产业地产”：产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善
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区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。字里行间，透露出浓厚的0.5理念，饱含着难以割舍的地产基因。 我认为，0.5产业地产的标志性特征就是：产业基因被动萌芽，有产业意识和产业行动，但处于地产思维引导和地产路径依赖阶段。即倡导“以产业为依托，地产为载体”，在园区招商引资、局部产业聚集、税收及就业方面的业绩贡献都有数据支撑，但这方面的数额占比较低，核心收入仍然依赖地产。 真产业地产的真实践
在上海，我对一个位于嘉定南翔、名叫蓝天经济城的园区印象深刻，因为它似乎在各个犄角旮旯都有办事处，各种喷绘、灯箱、大牌广告时不时都会映入眼帘，这代表了一种低层次的招商引资模式。因此，我对其印象并不好。
印象的改变源自今年9月份解放日报上刊登的一篇文章《一个经济小区的全新探索》，主角就是蓝天经济城：注册企业超过13000家、年税收超14亿元，已成为“上海经济小区的一面旗帜”。
以前招商引资，追求“有数量”、“有税收”，现在变成了“有产业”，做实产业集群；他们比拼的，也不再是政策和税收优惠，而是实实在在的产业引导和全方位服务……一个最极致的例子就是，一位连Email都不会发的老同志，竟然“先学会打游戏，再去对接企业”，成了游戏企业心目中父亲和保姆式的贴心人。 但比起新加坡的裕廊集团，多数的产业地产企业就会黯然失色了。裕廊为新加坡贡献了25%的GDP，在全世界复制了相当于171个新加坡国土面积的工业园区，这是两个“骇人听闻”的数字。你可以说裕廊是国企，是新加坡政府的代言人，
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也可以说新加坡高超娴熟的外交系统为它提供了很多便利。但是，作为政府代言人的国企何其多也，借助国家外交之势进军国外的企业何其多也，为啥都成不了裕廊？
世界级战略大师加里·哈默尔关于核心专长的理论大家肯定不会陌生，裕廊集团有自己的核心专长，其中的关键要素就是其超强的园区规划和管理能力。在这里，我需要强调一下：能力本身并无意义，有态度的能力才是真正的能力——态度往往决定了能力的强度。裕廊旗下的启奥生物科技园一期，建设周期3年，却花了3年时间进行前期策划和规划，这就是有态度的能力。而我国多数企业的做法与之相反，虽然专业能力不一定逊色多少，但态度相差甚远，所以往往急于求成而快速完成前期策划规划，导致后续运营发展过程中出现各种漏洞和障碍。启奥生物科技园建设不是建好后等企业入驻，而是在建设之前就谋划好那些企业入驻，有针对性地进行规划、建设，即众所周知的“定制化”模式。我们的不少企业也经常将“定制化”挂在嘴上，并且永远挂在了嘴上。
裕廊集团是世界级的产业地产航母，它遥不可及，也很难模仿。 纠结的产业地产
今年10月份，中国房地产报产业地产研究中心发布了一份《中国产业地产30强榜单》。正如发布方自己所说，这的确是一份纠结的榜单。这份榜单中，前三甲暂缺，第四名为张江高科，成为了事实上的第一名。虽略显刻意，但我能够体谅主办方的良苦用心。
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产业地产的本质
