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《建筑法》对工程未经验收提前使用应予规制

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进度以证明其室内装潢并未影响涉案工程的正常施工,而不能苛求被上诉人提供证据证明室内装潢的实际装修进度。但在本院要求上诉人提供相应证据后,上诉人仍未提供,相应的不利后果应由上诉人自行承担。”单位工程内的电气安装、电梯安装等多在单位工程的施工过程中交叉进行,发包人在承包人施工期间,安排其他施工人员进行电梯安装等不应视为工程竣工验收前的提前使用。

3、承包人同意“提前使用”的情形下是否为“擅自使用”。

检索相关案例可以发现,许多发包人会在诉讼中抗辩:发包人是在经承包人同意后才提前使用工程的,这就不属于擅自使用,擅自使用应是未经承包人同意的情形下使用工程。司法实践中对此也有不同观点:

审判观点一:承包人如同意发包人提前使用工程,则不属于擅自使用。例如,克拉玛依区火舞宴海鲜自助餐饮会所与被告克拉玛依市玖石文化传播有限公司、付克装饰装修合同纠纷 (2015)克民二初字第394号案件,审案法院认为:被告辩称原告于2014年11月21日未经竣工验收及被告同意擅自使用涉案工程,按照法律规定原告对工程部分质量不符合约定的主张不能成立。本院认为,自2014年8月被告施工时至2014年11月21日原告试营业之日,原告会所即发生漏水情形(漏水时间为2014年9月),在此期间即存在质量问题;根据原告提供的第五组证据(短信照片)中2014年11月20日第三人付克发出的短信内容:“情况了解了以下,别担心,明天你白天先营业。”被告对原告提前使用涉案工程的行为是明知且同意的,从该内容可以看出其明确表示同意原告在2014年11月21日开始营业,原告并不存在提前擅自使用建设工程的情形,故被告的该项辩解意见,无事实和法律依据,本院依法不予采信。

审判观点二:承包人同意将工程移交给发包人使用,仍属于发包人擅自使用。例如,福建龙华建设工程有限责任公司、福建省泰宁县金湖酒业有限公司建设工程施工合同纠纷二审 (2019)闽04民终1301号案件,审案法院认为:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二项规定:建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。本案中,龙华公司承建涉案工程,至今未办理竣工验收手续,金湖酒业公司于2015年2月18日将涉案工程的钥匙收回,之后金湖酒业公司对涉案工程进行开挖酒窖、安装酿酒设备并进行生产经营至今。因双方当事人对开挖酒窖及开始生产经营的具体时间均无法确定,但均认可金湖酒业公司在2015年2月18日之后开始生产,金湖酒业公司在上诉状及庭审中也认可存在开挖酒窖、安装设备、同时龙华公司继续进行施工的情况。因此,一审法院认定涉案工程的实际竣工日期为2015年2月18日,并不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定:建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。由此可见,建设工程未经法律规定的竣工验收程序而使用的,即应当认定为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二项规定的“擅自使用”,而非以是否经过承包人同意作为“擅自使用”的认定标准。金湖酒业公司认为其是在征得龙华公司许可后使用涉案工程,不属于法律规定的“发包人擅自使用”情形的上诉理由,不能成立。

之所以在司法实践中会产生这两种不同的裁判规则,其原因也在于立法本身不够明确。其实,工程未经验收就擅自使用属于违法行为,承包人同意或者发包人和承包人双方进行提前使用的约定并不能规避法律的规定。何为“擅自使用”应回归立法本意。我国实行的是严格的竣工验收交付制度,《合同法》第二百七十九条规定:“建

设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”即将于2021年1月1日起施行的《民法典》第七百九十九条系对该条法律的原文保留,未进行修订。另,除《建筑法》第六十一条有前述规定外,《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设工程经验收合格的,方可交付使用”;第五十八条规定:“违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任:(一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;(二)验收不合格,擅自交付使用的;(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”《消防法》 第五十八条规定,“依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格,擅自投入使用的”由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业,并处三万元以上三十万元以下罚款。上述规定对发包人未经验收提前使用工程的行为明确了相应的行政法律后果。

我国之所以实行严格的竣工验收交付制度,是基于建设工程的使用会面向社会公众,质量不合格的工程会严重侵害到人民群众的生命安全,造成严重的经济损失,且在发生质量问题时难以明确责任主体,极易引起纷争,不利于问题的处理和矛盾的解决。施工单位作为工程的建设者,应交付质量合格的工程,而建设单位作为工程的使用方,应在工程竣工验收合格后再接收使用工程。结合上文中的法律规定, “擅自使用”是以工程是否经过竣工验收为标准,不以承包人的知情同意作为认定准则,无论承包人出于何种原因同意发包人提前使用工程,都不能改变承包人“擅自使用”的违法性质。

三、《建筑法》修订应完善对建设单位职责与责任的规制。

发包人提前使用未经验收的工程,按照司法解释的相关规定,推定其认可建设工程质量符合竣工验收标准,相应的工程质量风险转移,发包人之后不得以工程的质量问题为由主张权利,但在实际适用中,针对发包人的责任问题还存在诸多争议。《建筑法》是规制建设工程活动的基本法,为了规范建设工程活动管理、维护建筑业井然有序发展、助力国民经济平稳增长,应增加相关规定,具体来说可从以下几点予以完善:

1、明确建设单位使用“竣工未验收”工程即视为质量合格。

《建筑法》修订时应明确建设单位应组织工程竣工验收活动,建设单位作为工程的接收者和使用者,其自身应对工程是否满足国家及行业标准、是否满足合同约定的交付条件予以充分重视。而建设单位承担的质量风险转移责任应限定在擅自使用了“竣工未验收”的工程。“未经竣工验收”在实践中包括了“未竣工”及“竣工未验收”,“烂尾楼”工程在各大城市中也屡见不鲜,如果工程“未竣工”的情形是承包人组织管理不力、擅自停工离场,建设单位接管使用该“未竣工”工程,工程的质量责任由建设单位承担明显有违公平原则。反之,工程的“未竣工”系建设单位原因造成,例如长期拖欠工程进度款致使施工单位无力继续垫资施工,可参照《司法解释》第十三条进行适用,所以在修订《建筑法》时,应明确建设单位承担的是“竣工未验收”的工程。

2、立法应明确工程质量风险转移的范围。

关于建筑物在合理使用寿命内须保证地基基础工程和主体结构的质量在司法实践中已是通识,但建设单位提前使用了竣工未验收的工程,承包人是否还需承担保修责任的问题一直还存在较大分歧。依照正常程序,工程完工后,承包人需及时提交竣工验收报告,发包人来组织工程竣工验收,竣工验收合格后即开始计算工程的质量保修期,如果建设单位提前使用竣工未验收的工程,工程的转移占有之日开始计算工程的保修期,故《建筑法》在修订时,应明确建设单位的提前使用行为会造成质量保修期的提前起算,但承包人的保修责任未免除。

3、对于例外情形也应由法律作出明确规定。

对于因承包人过错导致的工程无法竣工验收的情形,《建筑法》在对建设单位进行责任规制的相关条款进行修订时亦应明确质量风险转移的例外,即规定但书条款。承包人在工程完工后未提交竣工验收报告,经建设单位催告,仍拒绝提交竣工验收报告,则建设单位无法组织工程竣工验收,在此种情形下,建设单位对工程的使用行为系防止损失的扩大化,承包人如果仍能以建设单位的“擅自使用”为由主张工程质量风险发生转移则会明显造成利益失衡。此外,《建设工程质量管理条例》第三十二条规定:“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程,应当负责返修。”施工单位负有返修责任,建设单位如在工程的施工过程中即发现工程存在质量问题,提出返修要求后遭到施工单位的拒绝,工程因存在质量问题无法进行竣工验收,建设单位在此情形下的使用仍不宜认定为工程质量风险发生转移。概括来说,质量风险转移的例外情形属于承包人过错导致的工程无法竣工验收,《建筑法》在修订时应明确若承包人存在过错,如拒不提交竣工验收报告、拒绝返修致使工程无

《建筑法》对工程未经验收提前使用应予规制

进度以证明其室内装潢并未影响涉案工程的正常施工,而不能苛求被上诉人提供证据证明室内装潢的实际装修进度。但在本院要求上诉人提供相应证据后,上诉人仍未提供,相应的不利后果应由上诉人自行承担。”单位工程内的电气安装、电梯安装等多在单位工程的施工过程中交叉进行,发包人在承包人施工期间,安排其他施工人员进行电梯安装等不应视为工程竣工验收前的提前使用。3、承包人同意“提前
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