2、环保预验收（试生产）： xx市建设项目环保预验收（试生产）申请表。
申请人提交上述材料时，应按部门分类成套提供。申请人不再单独向协办部门申请规划、消防、环保验收。主办部门不得要求申请人自行到协办部门办理审批手续，协办部门不得在主办部门之外另行单独接件。
二、工程保修
工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。
保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。
施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。保修费用由质量缺陷的责任方承担。
56
建设工程施工合同文本组成
一、协议书
合同协议书是施工合同的总纲性法律文件，标准化的协议格式经双方当事人签字盖章后合同即成立。协议书的主要内容包括：工程概况、承包范围、合同工期、质量标准、合同价款、合同生效时间等，并明确对双方有约束力的合同文件组成。 二、通用条款
是规范承发包双方履行合同义务的标准化条款，内容包括：词语定义及合同文件；
双方一般权权利和义务；施工组织设计和工期；质量与检验；安全施工；合同价款与支付；材料设备供应；工程变更；竣工验收与结算；违约、索赔和争议；其他等计十一部分共47条款组成。 三、专用条款
结合项目特点，针对通用条款的内容进行补充或修改，达到相同序号的通用条款和专用条款共同组成对某一方面问题内容完备的约定。专用条款的序号不必以此排列，通用条款已构成完善的部分不需重复抄录，只需对通用条款部分需补充修改、细化甚至弃用的条款做相应说明后，按通用条款对该问题的编号顺序排列即可。 四、附加（三个标准化附件）
1、承包人承揽工程项目一览表；
2、发包人供应承揽、设备一览表； 3、房屋建筑工程质量保修书。
建设安装工程费用计算
建筑安装工程造价由直接费、间接费、利润和税金构成。 一、直接费
1、直接工程费：人工费 材料费 施工机械使用费。 2、措施费：
1）环境保护费 2）文明施工费 3）安全施工费 4）临时设施费 5）夜间施 工费 6）二次搬运费
7）大型机械设备进出场及安装费 8）砼、钢筋混凝土模板及脚 手架费 9）已完工程及设备保护费 10）施工排水、降水费。
二、间接费 1、规费：
1）工程排污费 2）工程定额测定费
3）社会保障费（养老、失业、医疗保险费） 4）住房公积金
57
5）危险作业意外伤害保险费
2、企业管理费：管理人员工资、办公、财务等费用
三、利润
四、税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加。
建筑工程工程量清单计价规范规定的建筑安装工程费用项目构成 一、 分部分项工程费 1、人工费 2、材料费
3、施工机械使用费（以上1、2、3项费用构成工程直接费） 4、企业管理费 5、利润
二、措施项目费
1、安全文明施工费（环保、文明施工、安全施工、临时设施）； 2、夜间施工费； 3、冬雨季施工费；
4、大型机械设备进出场及安装费； 5、施工排水费； 6、施工降水费；
7、地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费； 8、已完工程及设备保护费 ； 9、各专业工程的设施项目费；
10、建筑工程砼、钢筋混凝土模板及支架、脚手架费。
三、其他项目费用
1、暂列金额。招标人在清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项； 2、暂估价。包括材料暂估价、专业工程暂估价；
3、记日工。施工图以外的零星项目或工作，按合同中约定的单价计价； 4、总承包服务费；
5、其他。索赔、现场签证。
四、规费
1、工程排污费 2、工程定额测定费 3、社会保障费（养老、失业、医疗保险费） 4、住房公积金 5、危险作业意外伤害保险费。
五、税金
营业税、城市维护建设税、教育费附加。
分部分项工程费=∑分部分项工程量×分部分项工程综合单价
措施项目费=∑措施项目工程量×措施项目综合单价+∑单项措施费 单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金 单项工程报价=∑单位工程报价 总造价=∑单项工程报价
建筑安装工程费用计算程序 一、工料单价法计价程序
58
是计算出分部分项工程量后乘以工料单价，合计得到直接工程费，直接工程费汇总后，再加上措施费、间接费、利润和税金生成工程承发包价。其计算程序分为以直接费、人工费+机械费、人工费为计算基础3种。建筑工程一般以直接费为计算基础进行计价，安装和装饰一般以人工费计算基础进行计价。
1、以直接费为计算基础的工料单价法计价程序 1）直接工程费 2）措施费
3）直接费=直接工程费+措施费 4）间接费=直接费×相应费率
5）利润=（直接费+间接费）×相应费率
6）合计：直接费+间接费+利润（不含税造价）
7）含税造价=（直接费+间接费+利润）×（1+相应税率）
2、以人工费计算基础的工料单价法计价程序 1）直接工程费
2）直接工程费中的人工费 3）措施费
4）措施费中的人工费 5）直接费合计=1）+3）
6）人工费小计=直接工程费中的人工费+措施费中的人工费 7）间接费=人工费小计×相应费率 8）利润=人工费小计×相应费率
9）合计：直接费合计+间接费+利润（不含税造价） 10）含税造价=不含税造价×（1+相应税率）
二、综合单价法计价程序
107号文中的综合单价法为部分费用综合单价，即综合单价中仅包括直接工程费、间接费、利润和税金。因此，用综合单价乘以各分项工程量汇总后，还应加上措施费才是工程承发包价。 1、以直接工程费为计算基础的综合单价法计价程序 1)分项工程直接费=人工费+材料费+机械费 2）间接费=分项工程直接费×相应费率
3）利润=（分项工程直接费+间接费）×相应利润率 4）不含税造价=分项工程直接费+间接费+利润 5）含税造价=不含税造价×（1+相应税率）
2、以人工费为计算基础的综合单价法计价程序 1）分项直接工程费=人工费+材料费+机械费 2）直接工程费中的人工费
3）间接费=直接工程费中的人工费×相应费率 4)利润=直接工程费中的人工费×相应利润率 5）不含税造价=分项直接工程费+间接费+利润 6）含税造价=不含税造价×（1+相应税率）
59
潜规则指南
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配臵要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位臵、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设臵项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国
60
工程项目建设程序详解(史上最全)
