第十节 特定企业（或交易行为）的增值税政策 八、提供不动产经营租赁服务增值税征收管理★★★ （一）预备知识 1.适用主体：纳税人以经营租赁方式出租取得的不动产。 2.不动产来源：自建和非自建。 3.税款征收环节分为预缴和申报两个环节。 4.计税方法分为一般计税法和简易计税法。 5.税率、征收率、预征率： （1）不动产经营租赁服务增值税税率11%/10%、征收率5%。 （2）个人出租住房减按1.5%征收。 （3）一般计税方法预征率3%；简易计税方法征收率5%。 6.本条不适用于纳税人提供道路通行服务。 （二）计税方法和应纳增值税计算 1.一般纳税人（含房企）出租的不动产 （1）简易计税方法 适用范围：2016年4月30日前取得的不动产——可选择简易计税方法。 （2）一般计税方法 适用范围： 2016年4月30日前取得——可选择一般计税方法。 2016年4月30日后取得——适用一般计税方法。 简易计税方法 不动产所在位置 征收比率及纳税地点 预缴公式 选择简易计税方法 5%预征率在不动产所在地国税预应预缴税款=含税不同县（市、区）/异地 缴，5%征收率在机构所在地国税销售额÷（1+5%）申报 ×5% 同县（市、区） 向机构所在地主管国税机关申报纳税（5%征收率，无预缴） —— 一般计税方法 不动产 所在位置 征收比率及纳税地点 预缴公式 一般计税方法 异地 应预缴税款=含税3%预征率在不动产所在地国税预缴，销售额÷（1+11%）11%税率在机构所在地国税申报 ×3% 向机构所在地主管国税机关申报纳税（11%税率） —— 同县（市、区） 总结：一般纳税人不同计税方法税务处理（不动产在异地） 计税方法 简易 一般 【例题1·计算题】机构所在地在A市的甲企业是增值税一般纳税人，当月在A市取得含税咨询收入250000元，发生进项税8000元，将位于B市的一处办公用房（系2016年4月30日前取得）出租，收取含税月租金40000元，甲企业出租办公用房选择简易计税方法，则甲企业在A、B两市应缴纳（预缴）税款： 【解析】甲企业应在B市预缴出租办公用房的税款=40000÷（1+5%）×5%=1904.76（元） 甲企业在A市纳税=250000÷（1+6%）×6%-8000+40000÷（1+5%）×5%-1904.76=14150.94-8000=6150.94（元）。 【例题2·计算题】机构所在地在A市的甲企业是增值税一般纳税人，当月在A市取得含税咨询收入250000元，发生进项税8000元，将位于B市的一处办公用房（系2016年5月1日后取得）出租，收取含税月租金40000元，则甲企业在A、B两市应缴纳（预缴）税款： 【解析】甲企业应在B市预缴出租办公用房的税款=40000÷（1+11%）×3%=1081.08（元） 甲企业在A市纳税=250000÷（1+6%）×6%-8000+40000÷（1+11%）×11%-1081.08=14150.94-8000+3963.96-1081.08=9033.82（元）。 2.小规模纳税人出租不动产：简易计税方法，按5%征收率。 计税方式 个体户出租住房 其他个人出租住房 单位出租不动产 个体户出租非住房不动产 其他个人出租非住房 理解方法：一张饼的两种切法。 征收率及计税公式 按照5%的征收率减按1.5%计算：应（预）缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5% 5%的征收率：应（预）缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5% 国税预缴 增值税=含税销售额÷（1+5%）×5% 国税申报 与国税预缴相同 增值税=含税销售额÷（1+11%）×增值税=含税销售额÷（1+11%）×11%-3% 进项税额-预缴税款 出租方 单位和个体工商户 纳税原则 异地先预缴，再纳税， 本地无预缴，仅纳税 具体规定 异地：不动产所在地国税机关预缴税款，机构所在地国税机关申报纳税 本地：机构所在地主管国税机关申报纳税 其他个人 无预缴，仅纳税 向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 【例题·计算题】甲快餐店（个体工商户，小规模纳税人）将一处门市房出租，收取当月不含税租金50000元，取得的租赁收入，应纳增值税=50000×5%=2500（元）。 【注意】其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 【例题·计算题】老张出租一套住房，取得年租金60000元，则取得的租赁收入应纳增值税=0。 （三）预缴与申报 1.纳税人不动产的所在地与机构所在地在同一县（市、区），纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 2.单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 （四）发票的开具 （1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票 （2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票 可以申请代开增值税发票 不得开具或申请代开增值税专用发票 纳税人向其他个人出租不动产 九、跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理★★★ （一）适用范围： 1.适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。 2.不适用于：其他个人跨县（市、区）提供建筑服务。 （二）预缴税款——按计税差额向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款 1.计税差额=全部价款和价外费用-支付的分包款 2.预缴及申报纳税地点 向建筑服务发生地——国税机关——预缴税款； 向机构所在地——国税机关——申报纳税。 （国税预缴，国税申报） （三）计税方法 1.建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，即老项目，可以选择简易计税方法。 2.老项目、甲供、清包三项建筑服务可选简易计税。 3.建筑总承包单位为房建主体提供工程服务，建设单位自行采购相关材料物资，适用简易计税方法计税。 具体规定 纳税人 一般纳税人 选择简易计税方法 小规模纳税人 简易计税方法 3% 3% 差额÷（1+3%）×3% 差额÷（1+3%）×3% 计税方法 适用一般计税方法 预征率 2% 预缴税款 差额÷（1+11%）×2% 【注意】2018年5月1日后，11%税率调整为10% 【例题·单选题】某建筑工程公司为甲市增值税一般纳税人，2016年6月到乙市提供建筑服务（建筑用主要材料由建设单位提供），取得含税价款5768万元，该建筑工程公司将承包工程中的电梯安装业务分包给某电梯安装企业，支付含税分包款618万元，取得增值税普通发票。建筑工程公司购进建筑用辅助材料的进项税额为20万元，该工程公司上述业务税务处理正确的是（ ）。（2016年） A.可以选择简易方法计算增值税，在乙市预缴增值税150万元 B.应按一般计税方法计算增值税，在乙市预缴增值税280万元 C.应按一般计税方法计算增值税，在甲市缴纳增值税280万元 D.可以选择简易方法计算增值税，在甲市缴纳增值税150万元 【答案】A
【解析】一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。应预缴税款=（5768-618）÷（1+3%）×3%=150（万元）。 （四）扣除凭证
1.从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，可在2016年6月30日前作为预缴税款的扣除凭证。
2.从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
3.国家税务总局规定的其他凭证。
【例题·计算题】2018年3月，机构所在地在B市的甲建筑企业是增值税一般纳税人，适用一般计税方法，当月在A市取得含税建筑收入300000元，则甲企业在建筑服务发生地A市预缴税款=300000÷（1+11%）×2%=5405.41（元）。 （五）其他
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
【例题·单选题】小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向税务机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票，该税务机关是（ ）。
A.机构所在地主管国税机关 B.建筑服务发生地主管国税机关 C.机构所在地主管地税机关 D.建筑服务发生地主管地税机关 【答案】B
十、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理★★★ （一）适用范围
房企销售自行开发的房地产项目。
（二）计税方法
1.一般计税方法——差额计税（11%） （1）适用范围（一般纳税人）：
销售自行开发的房地产老项目——可选择一般计税方法。 销售自行开发的房地产新项目——适用一般计税方法。
23-2018税法一-第二章(第十节)特定企业(或交易行为)的增值税政策(2)
