进第1周玩转案例分析
第1周案例分析作业,是通过分析日本、美国的房地产以及香港和美国股市的历史走势,让同学们深刻认识资产价格的运动规律,从而防止生活中追涨杀跌,看见上涨就认为还会上涨就跟风买入,看见下跌就恐慌割肉抛售,更把投资工具当成赌博的机器。
由于大家刚开始接触,建议大家先抓主线,对于分析过程中不太明白的地方先抛在一边,我们也不需要再去找图片,直接用案例题中的图片分析就好了。 下面给大家说下分析思路:
对于房地产来说,分析主要是两点,一是价格运动的涨跌幅(参考题目中的走势图),二是低点和高点净现金流的对比(参考租金数据)。这是一位学长对日本房地产的分析,大家可以参考!
(图1:东京住宅价格指数)
东京房价从1985年9月到 1991年9 月,东京房价指数从95涨到了240【(240-95)/95=1.53】,涨幅高达153% (1.53=153%),根据太极图我们知道房价的上涨和下跌
是循环运动的,大涨过后必定有大跌,东京房价指数从240 跌到了100 【(100-240)/240=-0.58】,跌幅高达58%(-0.58=跌幅58%),一直到今天东京的房价都仍未上涨,不过根据太极图我们知道房价的上涨和下跌是循环运动的,所以我们可以确定未来东京的房价一定会出现一轮较大的上涨,具体什么时候上涨我们不知道,能否买入要根据量化标准判断。资产价格的涨跌是循环运动的,资产价格的上涨跟下跌(价格运动)都具有波动性,并不是线性的。
如果是投资房并带来净现金流就是生钱资产。如果是投资房带来的净现金流为负就是耗钱资产。1991年市价3000万,首付30%,为900万日元。月租金是7万日元,月供是15.4万,月其他支出1.4万,每个月的净现金流是 -9.8万日元(7-15.4-1.4= -9.8万),每年净现金流为负117.6万日元(-9.8*12= -117.6万),投资的现金回报率为:
-13%左右(-117.6/900=0.13=13%)所以从租金分析是耗钱资产。
同一套房子,2015年市价1200万,首付30%,为360万日元。月租金7.5万日元,月供是3.3万日元,月其他支出是1.5万日元,这套房子每个月净现金流是2.7万日元(7.5-3.3-1.5=2.7万),每年净现金流为32.4万日元(2.7*12=32.4万),投资
的现金回报率为:9%左右(32.4/360=0.09=9%)。所以属于生钱资产。净现
金流的正和负是循环往复的,所以同一套房子不同时期不一样,房子属性最终也不一样。
对于股市来说,我们不需要分析净现金流,主要分析价格运动的涨跌幅(参考题目中的指数走势图)。这是一位学长对美国股市标普500的分析,大家可以参考:
图中看以看到2004至2017年间标普500指数变化趋势情况。我们发现标普500指数自2004年到2007年,从1200点涨到了1500点,涨幅达到25%左右【(1500-1200)/1200=0.25=25%】。而自2007年底到2009年,从1500点下跌到700点,跌幅达到53%左右【(700-1500)/1500=0.53=53%】。根据太极图中的规律,我们知道资产价格的涨跌是循环运动的,美国股市不可能一直跌下去。我们可以确定美国股市在未来还会上涨。后来标普500指数从2009年的700点开始上涨一直涨到2018年的2872点,涨幅高达331%【(2872-700)/700=3.10=310%】。根据太极图中的规律,我们知道资产价格的涨跌是循环运动的,美国股市不可能一直涨下去。我们可以确定美国股市在未来还会下跌。虽然我们不知道美国股市在未来什么时候会下跌,我们不需要预测下跌什么时候到来。下跌之后我们只要根据买入标准买进就可以了。
我们只要在符合买入标准的时候买入,符合卖出标准的时候卖出即可。学习了太极图中智慧,我们知道无论是房产还是股票,都会有上涨和下跌,我们要做的是不断学习积累,真正理解大道至简的智慧。
第1周玩转案例分析(1)
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