⒐建筑面积的计算规则
⑴计算建筑面积的范围
a、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以下外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。
b、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算。
c、建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。 d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光进、防潮层及其保护墙）外转水平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。
e、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 f、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
g、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。
h、图书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。
i、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。
j、舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
k、建筑物内的技术层、层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积.技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。
l、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
m、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
o、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 p、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括栏板）的一半计算面积。
q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
r、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
s、建筑物内无楼梯，高室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平设投影面积的半计算建筑面积。
t、各种变形缝、沉降缝、宽在30厘米以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。
⑵不计算建筑面积的范围
a、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂（壁）板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。
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b、修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯。
c、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台（不包括挑平台）、层高在2.2米以内的设备层。 d、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。
e、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬布、布景的天桥、挑台。 f、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间。
g、地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。 h、宽在30厘米以上的抗震缝，有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等。
i、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平台。
⒑其它建筑常识
⑴基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。
⑵建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积的之和。每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。
建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：
a、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上(指建筑层高,含2.2米，以下同)的阁（暗）楼等的面积。在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。
b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、 内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等。
公共面积分为应分摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。
a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。
b、不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。
⑶每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：
a、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。
b、如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和×该户使用面积
对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），公共面积应参照其服务功能进行分摊，即报务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊，否则按其所报务的建筑功能分别进行分摊。
住宅平面以外，公服务于住宅的公共面积（电梯间、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯间和楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。
⑷每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积。
分摊共用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整栋建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
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⑸公共面积（包括应分摊的和不应分摊的）
应由房屋物业物理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。
⑹户型
是指一套住宅中由多少卧厅、厨房、卫生间。俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等
⑺面积配比
指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比例的
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建筑与建筑构造
⒈基础
·基础：建筑物与土层接触的部分称为基础 ·地基：支撑建筑物重量的土层叫地基
基础是建筑物的组成部分，它承受着建筑物的全部荷载，并将其传给低级。而地基则不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。其中，具有一定的地耐力，直接支承基础，需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层。地基土层在荷载作用下产生的变形，随着土层深度的增加而减少，到了一定的深度则可以忽略不计。
基础的分类：
⑴按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础。
用刚性材料做的基础称为刚性基础。刚性材料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料。常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料。
非刚性基础（柔性基础）。
用钢筋混凝土建造基础，基础宽度加大不受刚性角的限制，称为非刚性基础与柔性基础。为了节约材料，钢筋混凝土基础常常做成锥形，但最薄处不应小于200mm，如果做成阶梯形，每步高300mm-500mm. ⑵按构造型式分类
基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不同。一般情况下，上部结构形式直接影响基础的型式，当上部荷载大，地基承受能力有变化时，基础型式也随之变化。基础按构造特点分可分为六种基本类型。
·条形基础
当建筑物的上部结构采用墙承重的时候，基础沿墙身设置，多做成长条形，这类基础称为条形基础。
·独立基础 当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时，基础采用方形或矩形的单独基础，这类基础称为独立基础或柱式基础
·片筏基础
当建筑物上部荷载大，而地基又软弱，这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要，通常墙下或者柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础
·桩基础
当建筑物上部的荷载较大，而且地基的软弱土层较厚，地基承载力不能满足要求，做成人工地基又不具备条件或不经济时候，则可采用桩基础。使基础上的荷载经过桩再传给地基土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。
⒉墙体
墙体的类型：
⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙。
外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用
内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分隔的作用。
横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，外横墙位于房屋的两端也叫山墙。 纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。 ⑵墙体按受力状况分类
墙体按照受力情况分为两种：承重墙与非承重墙。
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承重墙：直接承受上部结构传来的荷载
非承重：不承受外来荷载。非承重墙又可分为自承重墙和隔墙。 自承重墙：不承受外来荷载，只承受自身重量并将其传至基础。
隔墙：起到分割房间的作用，不承受外来荷载，并把自身重量传给梁、楼板。框架填充墙就是隔墙的一种。悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙，包括玻璃幕墙与金属幕墙。
⑶墙体按照材料分类
按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙。 ⑷墙体的细部构造 ·防潮层
在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部，一般用防水沙浆抹20mm厚。
·勒脚
外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚，其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分，也有将底层窗台至室外高度视为勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，增加建筑美观的效果。
·散水
散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。
·窗台 窗台分室内窗台和室外窗台。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。
·门窗过梁
为了承受门窗上部的荷载，并把他传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱。
为了增加墙体的抗震性和稳固性，墙体内一般设有构造柱、圈梁
·变形缝
建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以及地震等因素的影响，使结构内部产生附加应力与变形，易使建筑物破坏、产生裂缝甚至坍塌。为了减少对建筑物的破坏，预先在变形敏感的部位将结构断开，预留缝隙，以保证建筑物有足够的变形宽度而不使建筑物破损。这种将建筑物垂直分割而预留的缝称为变形缝。
变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种。 伸缩缝是在长度或宽度较大的建筑物中，为避免由于温度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂，而沿建筑物的竖向将基础以上部分全部断开的预留人工缝。伸缩缝一般为20mm—40mm。
沉降缝是在同一栋建筑物中，由于其高度、荷载、结构及地基承载力的不同，致使建筑物各部分沉降不均匀，墙体拉裂。故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂直预留缝，把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元。这种为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝。
防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝。防震缝应将建筑物分成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元。
⒊楼面与地面
⑴楼地面的组成： ·面层
位于楼板层的最上层，起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用，同时对室内起美
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化装饰作用。
·结构层
位于楼板层的中部，是承重构件（包括板和粱）。主要功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱；同时还对墙身起水平支撑作用，以加强建筑物的整体刚度。实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求。
·附加层
附加层又称功能层，根据楼板层的具体要求而设置，主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电等。根据需要，有时和面层合为一体。
·楼板顶棚层
位于楼板的最下层，主要作用是保护楼板、安装灯具、遮挡各种水平管线，改善室内光照条件，装饰美化室内空间。
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房地产专业基础知识
