的20%)：2050×20%=410(元/m) (3)不可预见费取前两项和的5%：2050+410×5%=123(元/m) (4)利息支出，年利息取12.98%:(2050+410+123)×12.98%=335.27(元/m) 重置价
=9897.6×(2050+410+123+335.27) =2888.39(万元) 因该框架房屋建成于1991年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，因为该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为： V=C{1-(1-R)×[t/(t+n)]) =2888.39×{1-(1-0)×[7/(7+50)]} =2533.68(万元) 3．土地价值 土地价值=物业总价值-建筑物现值=2759.35-2533.68=225.67(万元) 单位地价=225.67/1780.88=1263.63(元/m) 比较法： 根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见下表。
表5 比较案例及评估地块情况表 A B C 宗地位置 ××路 ××路 ××路
D
××路
2
2
2
2
1217 土地面积/m2 11260 136 1426
土地用途 商 商 商住 商住 地价类型 人股评估 交易价 交易价 交易价
2008.8.20 2007.7 2007.6 2008.8 日期
交易情况 正常 正常 正常 正常 临路情况 临路 临路 离路较远 离路稍远 规划限制 无 较大 无 无
较差 较差 交通情况 较好 好
25 30 40 地价年限/年 40 地价/(元/m2) 915
880
714
820
将以上四宗案例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表。
表6 比较因素的修正系数表
A B C
D
交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 111/100 112/100 100/100 区域因素 95/100 95/100 105/100 103/100 个别因素 96/100 93/100 107/100 103/100 年期修正 101/100 105/100 103/100 101/100
比较地价计算如下： 比较地价
A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100=843(元/m) 比较地价B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906(元/m) 比较地价
C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4(元/m) 比较地价
D=820×100/100×100/100×103/100×103/100×101/100=878.6(元/m) 根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格： 评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)/4=888.25元/m 基准地价修正法： a．根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。
表7 ××市商业用地基准地价表 地价级 一 二 三 四 五 六 七 基准地价/(元/m2) 1986 1487 946 644 367 211 156
2
22
2
2
本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m。 b．进行各项因素修正。 (1)容积率修正。 本次评估土地面积为1785.88m，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。 (2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。
表8区域因素修正系数表 (单位：%)
等级
优 较优 一般 较劣 劣
商业服务繁华度 7.1 3.6 0 -3.9 -7.8 基础设施便利度 5.7 2.9 0 -3.2 -6.3 公共交通便捷度 3.8 1.9 0 -2.1 -4.2
2
2
对外交通便利度 3.5 1.8 0 环境质量优劣度 1.4 0.7 0 人口密度 3.5 1.8 0 -2 -3.9
-0.8 -1.6 -2 -4
根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正： 0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6% (3)对评估地块剂型个别因素修正(见下表)。
表9个别因素修正系数表 (单位：%)
等级
优 较优 一般 较劣 劣
临路类型 3.2 1.6 1.1 0 -3.5 距公交站距离 2.5 1.8 0.8 0 -2.8 拐角形式 1.9 1.5 1.0 0.5 0 面积 0.6 0.3 0 宽深比 1.3 0.7 0 -0.7 -1.4
根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：
3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7% (4)对评估地块进行年期修正。 K=1-[1/(1+R)]”
R为土地还原利率，这里取12%；n为土地使用年限，这里取50年；
故K=0.9965
(5)基准地价调整结果。
评估地块土地价格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965 =887.07(元/m 评估结果确定：
根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45.0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m
22
八、评估结果汇总
单位地价：944元/m；总地价：168.59万元。
答案：本报告存在的问题如下。
2
1．评估原则太杂，思路不清，如评估时全面考虑地价增减各项因素等。
2．未界定土地开发程度。
3．未注明估价人员是否具备土地估价师资格，无土地估价师签名和相应的证书号。
4．落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。 5．土地登记情况不清，地籍图号、登记号等都没有。 6．委托宗地的产权性质不清，目前的土地使用者土地使用权通过何种形式取得(不是出让方式取得的土地，企业不能作价入股，而评估中未注明)、他项权利未作说明。
7．影响地价的一般因素没说明。 8．影响地价的区域因素基本没说明。 9．影响地价的个别因素没说明。
10．评估用语非常不规范，多处同一内容的东西有不同的表述。
11．宗地分摊面积不合理，也没讲清楚如何分摊。 12．土地残余法中的错误如下。
(1)租金的推求过程未加说明，表述不全面，与表中的结果也不对应。
(2)各层建筑面积数据混乱，各层面积前后表述不一，如第四层两表中分别为1940m，与970m等。
(3)租金标准前后不一，如两表中地下层租金分别为1000元/m与1100元/m
2
2
2
2
(4)第六层为公司自用房，应视为收益面积，不应扣除。 (5)宗地计算年纯收益时，不应扣所得税，所得税不是按项目扣，可扣房产税等。
(6)还原利率及收益增长率的确定均无依据。 (7)物业总价值计算公式与结果不符，计算有误。
(8)土地残余法中，设备装修的折旧不可能与建筑物折旧时间一致。
(9)重置价格确定中，计算利息期不清楚。
(10)同一建筑有两个建造年代，在委估宗地现状描述中说明是1995年建成，计算建筑现值时又说该建筑建成于1991年，已使用7年，前后矛盾。
(11)计算房地产收益和建筑物价值时的建筑面积前后不一致，相互矛盾。
13．比较法中的错误如下。
(1)修正因素中没有说明容积率的修正问题，而B案例不可能建成8层。
(2)比较法中，区域因素、个别因素的归类不清楚。 (3)修正过程不清，不知从何而来，年期修正错误。 14．基准地价系数修正法中，查阅的地价与表不对应，区域因素、个别因素的修正与比较法的因素修正不对应或没有联系。
15．估价结果无大写。
16．缺土地使用证、机构资格证等附件。
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案18
