万科房地产项目投资可行
性分析报告
1 总论
2007年5月10日，在公司领导要求下，对扬州市“珠宝城”项目（以下简称：本项目，仅提供了资料），进行编制了本次投资评估报告。
本项目选址在吉林省扬州，“珠宝城”小区改造工程，东至解放路；西至胜利路；南至环城街；北至和平街；占地万m2。其中居民房屋及道路占地11万m2，胜利小学占地万m2。拆迁户1576户，拆迁房屋面积万m2，（有照万m2，无照万m2）分三期建设，其中一期：南环路以南、春光路以东、公伊路以西、苇子沟农田以北，动迁户185户，建筑面积万m2，电线厂１.2375万m2，学校万m2。
资料显示：胜利小学及电线厂改制动迁完成后，方可进行该项目的整体开发，该项目为拟建设用地，待动迁完成后，将依法按照程序实行招标、拍卖、挂牌进行出让。
扬州类似本项目物业现价格水平，为单价：1250元/m2。
扬州市区面积32平方公里，人口26万。近几年来，投资20多亿元人民币，用于旧城改造和完美城市总体功能。
数据表明，扬州为吉林省县级市，房产开发还处在刚刚起步阶段，人口仅26万，城市规模较小，直径仅有5-6公里，开发的物业具有规模的还没有，房屋交易还处在仅有的公房的基础上，物业价格还较低，本项目地理位置在环城以南，为旧城改造项目，需要大量的动迁同时，还要对电线厂及胜利小学进行置换，存在很多的不确定性。
原项目是上海星房地产开发有限公司进行开发的，目前资料里无法显示项目进行的程度如何。 建议对本项目深入调研分析后再作决策。
本项目自2002年开始筹划，2006年正大集团曾经注资5000万元，半年后决意退出，同时，项目融资银行催讨贷款，项目前景值得深思，同时，本项目在市场、政策、财务等方面亦面临投资风险。
2 项目概况
本项目位于江苏省扬州西南，江阳西路与润阳中路一带，共分为9个地块，编号依次为01-09地块，规划红线内总面积544亩。其中，01-05地块紧邻江阳西路，规划为商业用地，总面积约262亩，使用年限40年；06-09地块位于01-05地块的南部，有规划道路分隔，规划为工业用地，总面积约282亩，使用年限50年。
本项目修建性详细规划尚未获得扬州规划局的最终批复，按照设计图纸的统计数据，本项目建筑面积及分布如表2-1所示：
表2-1土地及建筑面积汇总表
地块 01 02 03 工程名称 珠宝文化广场 管理中心 珠宝大厦 珠宝国际公寓 国际珠宝博览中心 用地面积 （m2） 30,991 36,914 42,517 土地性质 商业 商业 商业 商业 商业 设计面积 （m2） 45,000 23,200 43,000 49,500 18,500 已开发
43,000
国际珠宝交易中心 国际珠宝拍卖中心 04 05 步行街一期 步行街二期 珠宝研发中心 06 珠宝管理大厦 钻石加工区 珠宝加工区 07 08 09 保税仓库 原材料市场 珠宝世家 珠宝加工区 28,145 45,267 16,893 188,403 363,041 98,098 45,069 19,147 174,638 商业 商业 商业 商业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 31,461 18,300 71,300 36,000 336,261 18,108 6,300 36,781 69,500 8,498 35,000 80,000 15,200 244,979 581,240
71,300
114,300
24,408
24,408 138,708 小计 小计 合计
3 项目背景
本项目的主要建设节点如下：
2002年6月28日本项目的投资主体——扬州珠宝城实业有限公司正式成立。 2002年下半年开始项目筹划，编制控制性详细规划，并获得扬州规划局批准。 2003年7月14日一期工程获得扬州发展计划委员会的立项批复。 2003年7月28日二期工程获得扬州发展计划委员会的立项批复。
2003年8月18日签定《国有土地使用权出让合同》（工业用地部分），合同约定，出让年限50年，总面积188347平方米，单价130元/平方米，总价为元，约合282亩，约万元/亩。
2003年9月24日签定《国有土地使用权出让合同》（商业用地部分），合同约定，出让年限40年，总面积174629平方米，单价728元/平方米，总价为2元，约合262亩，约万元/亩。
2003年9月27日依次取得土地使用权证。 2003年10月下旬依次取得建设用地规划许可证。
2004年5月26日取得02、04地块（商业用地）的施工许可证。 2005年9月28日取得06地块（工业用地）的施工许可证。
2005年1月31日取得珠宝国际广场（04地块）平方米房屋的商品房销售许可证。
4 市场分析
根据商品房网上交易的信息显示，扬州珠宝城2006年度销售面积平方米，总价约亿元，平均销售价格约为8900元/平方米。销售面积年度排名第2，总价排名第3，平均单价排名第3。
资料显示，本项目2005年1月31日取得步行街商铺的预售许可证，2005年2月开始接受预订，同时，先后在温州、杭州、广东以及海外多次举行项目推介活动，2005年5月3日重达16吨的翡翠观音菩萨升座仪式将营销策划活动推向高潮，本次活动由佛教界德林大师主持，海内外1200名僧侣参加，海内外众多媒体进行了报道，取得深远影响。
2005年11月26日步行街商铺正式开盘销售，当天完成亿元的销售收入，销售采取包租的方式，年租金8%（含相关税费），5年包租，其中，前3年的租金在销售时扣除，4-5年的租金在年初返还，租赁期自2007年5月31日（预计竣工交房时间）起算。
据介绍，截止2006年12月31日，总计1679套商铺完成销售745套，面积28315平方米，约占%，销售收入累计24285万元，扣除3年返租及销售优惠4163万元，实际完成20147万元，目前收到现金9459万元，应收帐款亿元，但未办理的银行按揭仅933万元。
本项目目前的销售均价8578元/平方米，扣除3年的租金返还后，实际销售均价约7110元/平方米。
5 财务分析
本项目的财务分析主要包括成本分析和收益分析。 成本分析
本项目的总成本主要包括：土地费、前期工程费、配套工程费、建安工程费、装饰工程费等，为简化起见，其他费用如财务费用、税金、管理费用等已在销售收入中一并考虑。
土地费
根据现有资料显示：
本项目商业用地约282亩，总价约亿元，折合728元/平方米，本项目商业的综合容积率为，楼板价元/平方米。
本项目工业用地约262亩，总价约2445万元，折合单价130元/平方米，工业的综合容积率为，楼板价100元/平方米。
前期工程费
本项目的前期工程费如表5-1所示：
表5-1 前期工程费
单位：元/平方米 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 项目名称 工程设计费 勘察测绘费 审图费用 质检费用 临时设施施工费 检测费用 设计、勘察招投标管理费 场地平整 建设工程监理费 环保评估费 规划服务费 晒图费 市政设施监护费 单价 金额（万元） 备 注 按商业面积 114300m2 计算。 14 15 16 17 18 19 20 21 22 桩测试费 开工、竣工仪式费用 办证配套手续费 评估评估费 工程保险费 地名门牌费 人防费 其他费用 合计
配套工程费
本项目的配套工程费如表5-2所示：
表5-2 配套工程费
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
项目名称 暖气配套费 供电配套费 用户站 供水配套费 泵房建设费 燃气管道工程 通讯（含宽带） 环卫设施 排污 绿化景观 有线电视 智能化工程 总体及道路
面积 （m2） 114300 114300 114300 114300 114300 114300 114300 114300 114300 114300 114300 114300 114300 单价 100 20 30 5 10 20 15 15 10 20 5 20 30 300
金额 （万元）
备 注 1143 按商业面积 114300m2 计算。 229 343 57 114 229 171 171 114 229 57 229 343 3429 合计
建安工程费
本项目建安工程费商业按照1500元/平方米估算；工业按照1200元/平方米估算。
装饰工程费
本项目的装饰工程费仅考虑商铺和商业办公建筑，按1000元/平方米估算。 总成本
综上所述，本项目的总成本如表5-3所示：
表5-3 总成本
序号 项目名称 商铺 商业办公 厂房 备 注
万科房地产项目投资可行性分析报告
