房地产估价实务探讨
估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。
对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。
假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。
第一章 房地产估价文书写作
完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。
估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。
一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。
（一）封面
房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。
封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。
封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。
封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。
封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。
（二）目录
估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。
注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。
（三）致委托人函
致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。
（四）估价师声明的写作
注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。
（五）估价假设和限制条件
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房地产估价实务探讨
估价假设和限制条件应说明下列内容：一般假设；不确定事项假设，对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；背离实际情况假设，因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定；估价报告使用限制，估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。
估价的假设和限制条件的写作应注意：1）必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；2）估价假设必须具有针对性；3）估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明；4）不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。
（六）估价结果报告的写作
估价结果报告应记载以下事项：（1）估价委托人；（2）房地产估价机构；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）价值时点；（6）价值类型；（7）估价原则；（8）估价依据；（9）估价方法；（10）不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；（11）注册房地产估价师；（12）协助估价的人员；（13）实地查勘期；（14）估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。
估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人或者执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号。
估价目的：抵押估价目的表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；国有土地房屋征收补偿估价目的表述为 “为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；房地产转让估价目的可表述为 “为委托人转让估价对象提供市场价值参考”；企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。
估价对象的写作应包括四方面的内容：估价对象范围；估价对象基本状况；土地基本状况；建筑物基本状况。
价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。
价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的具体某种价值。
估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性。房地产估价应遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。
估价依据要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效的估价依据列出。
估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明价值时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
（七）估价技术报告的写作
房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。
（八）附件
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房地产估价报告附件主要需列明以下内容：估价委托书复印件；估价对象位置示意图；估价对象外观和内部状况照片（如未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因）；估价对象周围环境和景观照片；估价对象权属证明复印件；估价中引用的其他专用文件资料；房地产估价机构营业执照复印件；房地产估价机构资质证书复印件；注册房地产估价师注册证书复印件；其他。
其他房地产估价主要文书写作
估价委托合同的内容一般包括：委托人名称或者估价机构的基本情况；负责本估价项目的注册房地产估价师，每个估价项目应至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人；本估价项目的基本事项；委托人应提供的估价所需资料；估价过程中双方的权利与义务；估价服务费用及其收取方式；估价报告及其交付；违约责任；解决争议的方法；其他需要约定的事项。
估价所需资料清单：包括对房地产价格有普遍影响的资料、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料、相关实例资料、反映估价对象状况的资料等。
估价作业方案：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟定资料收集渠道；预计需要的时间、人力和经费；）估价作业步骤和时间进度安排。
估价对象实地查勘记录：住宅房地产实地查勘重点主要包括估价对象位置、四至、楼盘名称；估价对象建筑结构、户型结构、楼层；估价对象通风、采光、噪声状况；估价对象周边景观及配套设施状况；估价对象类型，如属于住宅小区、大院、单体楼等；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象设施及管理状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：估价对象位置、四至；估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；估价对象周边公共配套设施；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象内部设施及物业管理状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。工业房地产实地查勘重点主要包括估价对象位置、四至、名称；估价对象建筑结构、楼层、跨度、成新率；估价对象占地面积、容积率；估价对象具体用途、类型，如属于普通生产车间、腐蚀性生产车间、非生产车间等；估价对象周边交通便捷度；估价对象工业集聚度；估价对象周边基础设施及公共配套设施状况；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象内部设施状况；估价对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。在建工程实地查勘重点主要包括估价对象名称、位置、四至；估价对象建筑面积、用地面积；估价对象规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位；估价对象开工日期、预计完成时间；估价对象建筑设计结构、层高、楼层数；估价对象形象进度；估价对象周边商业繁华度；估价对象周边交通便捷度；估价对象周边基础设施及公共配套设施状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
估价报告内部审核表：估价报告的完整性；估价的假设和限制条件；估价目的及价值定义；估价对象的界定、描述和分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；估价结果确定及结论表述；估价报告的规范性、文字表述；）审核结论。
第二章 不同类型房地产的估价
第一节 居住房地产估价
我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房（两限房、公共租赁房），这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。
由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。
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房地产估价师-案例分析笔记
