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一、单项选择（14分）
1. 进行项目国民经济效益分析时，应遵循（ B ） a 效益优先原则 b 资源合理配置原则 c 及时准确原则 d 效益最大化原则
2. 项目国民经济效益分析的基本方法是（ C ） a 概率分析 b 敏感性分析 c 费用效益分析 d 收入支出分析
3. 凡项目对国民经济所作的贡献均应计为项目的（ B ） a 费用 b 效益 c 直接费用 d 直接效益 4. 影子价格，又称为（ A ）
a 最优计划价格 b 最优实际价格 c 最优预算价格 d 最优定额价格
5. 计算经济净现值时所采用的折现率为（ C ） a 基准收益率 b 利率
c 社会折现率 d 内部收益率
6. 下列收支中不应作为转移支出付的是（ D ） a 国内税金 b 国家补贴 c 职工工资 d 国外借款利息
7. 下列方法中只能用于项目财务效益分析的是（ A ） a 盈亏平衡分析 b 敏感性分析 c 概率分析 d 费用效益分析
8. 将盈亏平衡分析分为图解法和方程式法的划分标准是（ A ） a 按采用的分析方法不同 b按分析要素间的函数关系不同 c按分析的产品品种数多少 d按是否考虑货币时间价值 9. 降低盈亏平衡产销量的主要途径是（ D ） a 提高固定成本总额 b 提高单位变动成本 c 提高实际产销量 d 提高产品销价
10. 项目风险性与不确性因素的变动极限值（ A ） a 成反方向变化 b 成正方向变化 c没有关系 d 有一定关系
11. 下列投资项目中，能够较好地避免通货膨胀风险的是（ D ） a 股票投资 b 债券投资 c 银行储蓄 d 房地产投资
12. 下列投资项目中，流动性和变现性最差的是（ D ） a 股票投资 b 债券投资 c 银行储蓄 d 房地产投资
13. 与其他行业房地产投资成本相比，一般来说商业房地产投资成本（ A a 更大 b 更小 c 相同 d 不确定
14. 用于房屋以及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资是（ B ） a 土地开发投资 b 房屋开发投资
c 房地产经营投资 d 房地产中介服务投资 二、多项选择（28分）
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1. 进行项目国民经济效益分析时，采用的经济参数主要有（ A B C D E ） a 货物影子价格 b 影子工资 c 影子汇率 d 社会折现率 e 土地影子费用
2. 下列指标中，属于项目国民经济净效益分析指标的是（ A B ） a 经济净现值 b 经济内部收益率 c 效益流量 d 费用流量 e 经济外汇净现值
3. 在项目国民经济效益分析中，下列收支应作为转移支付处理的是（ A B D E ） a 国内税金 b 国内借款利息 c 国外借款利息 d 国家补贴 e 职工工资
4. 广义的影子价格包括（ A B C D E ）
a 社会折现率 b 外汇的影子价格 c 劳动力的影子价格 d 土地的影子价格 e 一般商品货物的影子价格
5. 项目在国民经济相邻部门和社会中反映出来的效益在性质上属于（ B C D a 直接效益 b 间接效益 c 外部效益 d 外部效果 e 经济效益
6. 在项目寿命周期内，项目产品销售价格变化会影响（ DE ） a 产品生产成本 b 项目投资额 c 产品销售成本 d 产品销售收入 e 销售利润
7. 成本按其性态不同可分为（ CD ）
a 生产成本 b 非生产成本 c 变动成本 d 固定成本 e 制造成本
8. 盈亏平衡点的表现形式一般有（ ABCD ）
a 产销量 b 销售收入 c 生产能力利用率 d 单位产品售价 e 生产总成本
9. 项目不确定分析的方法主要有（ ABE ）
a 盈亏平衡分析 b 敏感性分析 c 费用效益分析 d 回归分析 e 概率分析
10. 房地产具有的功能主要有（ ABCD ） a 消费 b 保值 c 增值 d 高收益 e 低收益
11. 房地产投资按其投资的领域不同可分为（ CDE ）
a 土地开发投资 b 房屋开发投资 c 商业房地产投资 d 工业房地产投资 e 住宅
12. 影响房地产投资的因素主要有（ ABCDE ）
a 国际形势的影响 b 国内形势的影响 c 国家政策的影响 d 地理因素的影响 e 时尚因素的影响 13. 影响房地产价格的一般因素包括（ ABC ） a 社会因素 b 经济因素 c 行政因素 d 地域因素 e 个别因素
14. 在国房景气指数的指标体系中，反映滞后因素方面的指数是（ DE ） a 土地出让收入指数 b 年末资金来源指数 c 商品房销售价格指数 d 竣工面积 e 空置面积指数 三、简答（18分）
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1.项目国民经济效益分析与项目财务效益分析有何不同之处？ 答：两者的区别在于： ⑴二者的分析角度不同。项目财务效益分析是从项目财务角度对项目进行分析，考察项目在财务上的可行性；而项目国民经济效益分析是从国民经济角度对项目进行分析，考察项目在经济上的合理性。
⑵二者关于费用和效益的含义不同。项目财务效益分析是根据项目直接发生的财务收支确定项目的费用和效益；而项目国民经济效益分析是根据项目所消耗的有用资源和对社会提供的有用产品考察项目的费用和效益。正因为这一原因，在项目财务效益分析中，补贴要计为项目的效益，税金和利息也要计入项目的费用；但在项目国民经济效益分析中，补贴不应计入项目的效益，税金和国内借款利息也不应计入项目的费用。
⑶二者关于费用和效益的范围不同。项目财务效益分析只考察项目的直接费用和直接效益；而项目国民经济效益分析除考察项目的直接费用和直接效益之外，还要考察项目所引起的间接费用和间接效益。
⑷二者计算费用和效益的价格基础不同。项目财务效益分析采用现行市场价格计量费用和效益；而项目国民经济效益分析则采用能够反映资源真实价值的影子价格计量费用和效益。 ⑸二者评判投资项目可行与否的标准（或参数）不同。项目财务效益分析采用行业基准收益率和官方汇率；而项目国民经济效益分析则采用社会折现率和影子汇率。 2. 在项目国民经济效益分析中识别费用和效益的基本原则是什么？
答：项目国民经济效益分析是从国民经济的角度出发，考察项目对国民经济的净贡献，这就决定了在项目国民经济效益分析中，识别费用和效益的基本原则应该是：凡项目对国民经济所作的贡献，即由于项目的兴建和投产给国民经济带来的各种效益，均应计为项目的效益；反之，凡国民经济为项目所付出的代价，即国民经济为项目建设和生产所付出的全部代价，均应计为项目的费用。
3.影响项目的不确定因素有哪些？
答：影响项目的不确定因素主要有以下几个方面
⑴物价的变动。⑵工艺技术方案和技术装备的更改。⑶生产能力的变化。⑷建设工期和资金结构的变化。
⑸项目寿命周期的变化。⑹利率和汇率的变化。⑺政策因素的变化。⑻其他因素的变化。除上述主要因素外，还有许多难以控制和预测的不确定性因素对投资项目效益产生影响，如国际性金融危机、战争、自然灾害等。 4.敏感性分析的一般步骤有哪些？
答：进行敏感性分析，一般遵循以下步骤： ⑴确定分析的项目经济效益指标。
⑵选定不确定性因素，设定其变化范围。
⑶计算不确定性因素变动对项目经济效益指标的影响程度，找出敏感性因素。 ⑷绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值 5. 房地产投资的风险有哪些？
答：最主要的风险大至有以下几种： ⑴财务风险；房地产投资的财务风险是指由于投资者或其它房地产主体财务状况恶化致使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性。主要有包括融资风险和购房者拖欠款风险。 ⑵利率风险；房地产投资由于利率的变化会产生风险。 ⑶变现风险；房地产相对于股票、债券等有价证券来说，流动性和变现性较差所导致的风险。 ⑷购买力风险；房地产投资的购买力风险是指由于宏观经济环境的变化使物价总水平迅速上升，通货膨胀严重，出售或出租房地产获得的收入不能买到原来那么多东西，也就是说购买
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力下降了。
⑸经营风险；经营风险是指由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。 ⑹社会风险；房地产投资的社会风险是指由于政治或经济的大变动、以及相应的规划、政策等因素变动，引起房地产需求和价格下跌造成的风险。 ⑺自然风险。自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然力本身发生异常所造成损失的可能性。
四、计算（20分）
1. 某项目的国民经济效益费用流量简表（全部投资）如下： 单位：万元 年份 项目 效益流量 费用流量 净效益流量 建设期 1 900 2 950 投产期 3 4 达到设计能力生产期 5~9 10 1 100 450 650 800 850 1 000 400 420 450 -900 -950 400 430 550 社会折现率为12%，试计算该项目全部投资的经济净现值，并判断该项目在经济上是否可以被接受。
答：该项目全部投产的经济净现值为
ENPV=-900（P/F，12%，1）-950（P/F，12%，2）+400（P/F，12%，3）+430（P/F，12%，4）+550（P/A，12%，5）（P/F，12%，4）+650（P/F，12%，10）=523.64（万元） 因该项目ENPV大于0，故该项目在经济上可行。
2．某房地产项目建设期为2年，第一年年初投资150万元，第二年初投资100万元，第三年开始投产并达到100%设计能力。每年销售收入200万元，经营成本140万元，销售税等支出为销售收入的10% 。
要求：计算静态的全部投资回收期。
解：正常年份每年的净现金流入为：销售收入－销售税金－经营成本 即 净现金流入＝200－200X10%－140＝40万元 各年现金流量见下表（单位：万元）： 某房地产项目各年的现金流量 年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 现金流出 150 100 0 0 0 0 0 0 0 现金流入 40 40 40 40 40 40 40 累计净现金流量 －150 －250 －210 －170 －130 －90 －50 －10 30 因此，该房地产投资项目的静态全部投资回收期为 静态投资回收期
＝累计净现金流量开始出现正直年份数－1＋上年累计净现金流量的绝对值∕当年净现金流量
＝9－1＋︱－10︱／60 ＝8年3个月
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3. 某企业设计年产量为60万件，销售单价为12元，单位变动成本为8元，固定成本总额为60万元。 试求用产销量、销售收入、生产能力利用率、产品价格等表示的盈亏平衡点和产销量安全度、价格安全度。
答：盈亏平衡产销量Q=F/(P-V)=60/(12-8)=15万件 盈亏平衡销售收入R=Q*P=15*12=180万元 盈亏平衡生产能力利用率S=Q/Q0=15/60=25% 盈亏平衡销售单价P=F/Q0+V=60/60+8=9元/件 产销量安全度1-S=1-25%=75% 价格安全度1-P/P0=1-9/12=25%
沁园春·雪
北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。 望长城内外， 惟余莽莽； 大河上下， 顿失滔滔。
山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。
须晴日， 看红装素裹， 分外妖娆。 江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。 惜秦皇汉武， 略输文采； 唐宗宋祖， 稍逊风骚。
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2013年电大投资分析作业2答案（形成性考核）
