天津大道实业有限公司
滨海国际企业大道独栋办公楼
租赁营销策划方案
2013-8-7
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目 录
第一部分 写字楼市场及本项目所在区域市场分析 ............................. 3 一、 区域特征 ....................................................................................................... 3 二、 区域竞争 ....................................................................................................... 3 三、 区域内已投入使用的典型项目 ............................................................. 3 第二部分 项目租赁实施细则 ............................................................................. 4 一、 目标客户定位 ............................................................................................. 4 二、 租赁策略及价格定位 ............................................................................... 5 三、 租赁期限的确定 ......................................................................................... 6 四、 付款方式 ....................................................................................................... 6 五、 招租模式 ....................................................................................................... 6 六、 市场推广策略 ............................................................................................. 7 七、 项目租赁执行方案 .................................................................................... 9
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第一部分 写字楼市场及本项目所在区域市场分析
一、 区域特征
本项目雄踞“高新技术产业发展轴”与“海洋经济发展带”核心区位金海湖商圈，毗邻2平方公里世界级规划滨海交通枢纽站。500米直达西中环快速；500米直抵津塘高速；2.5公里即达津滨高速；5公里可抵达京津高速；10公里可抵天津港、东疆港；20公里通达滨海国际机场；南抵天津大道、北通海滨大道；横跨泰达东西区，坐拥金海湖；拥有无可比拟的全方位便捷式立体交通。 二、 区域竞争
本项目是塘沽区第一个总部经济项目，也是第一个建成的生态办公总部。 本项目周边目前都是在建的园区项目，其中安全信息产业园、创想城等建筑类型和本项目相似，目前虽然对本项目影响较小，但从长远看，如果本项目租赁拖延时间较长，未来很有可能成为很强劲的竞争对手。
从塘沽区整个区域来看，虽然和本项目类型相同的写字楼目前还很少，但甲级写字楼也有很多，与本项目存在竞争性的大楼包括：泰达MSD、津滨杰作、泰达金融广场、银座大厦、中新生态城等。 三、 区域内已投入使用的典型项目 1、 塘沽开发区典型写字楼项目
物业名称 所属商圈 物业位置 租售形式 泰达MSD 开发区东区 第二大街与新城出租 津滨杰座 开发区 黄海路98号 出租 泰达金融广场 开发区 盛大街9号 出租 2.3-2.6元/平银座大厦 开发区 第二大街35号 出租 2-2.5元/平米/日 租金范围 4.5-7元/平米/日 3.5-4.8元/平物业费 总层数 使用率 总建筑面标准层面配套设施
24-27元/平米·月 5元/平米·月 3.8元/平米·月 3.5元/平米·月 31层 90% 160000平方米 1432平方米 中央空调 7层 90% 62424平米 200平方米 6层 68% 63000平方米 600平方米 20层 85% 50000平方米 集中式中央空调 集中式中央空调 半集中式中央空3
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调 物业评级 车位数量 甲级 482个 甲级 甲级 10000个 商业综合体 955个 2、 塘沽老城区经典写字楼项目
物业名称 所属商圈 物业位置 租售形式 租金范围 物业费 总层数 使用率 总建筑面配套设施 物业评级 车位数量 大泛华 塘沽 中心路与营口道交口 出租 平均1.8元/平米/日 6.18元/平米·月 30层 未知 47000平方米 中央空调 甲级 482个 浙商大厦 响螺湾商务区 迎宾大道1988号 出租 0.9-1.2元/平米/日 8元/平米·月 26层 80% 130000平方米 集中式中央空调 甲级 606个 中新生态城 汉北路7号 出租 1.2-1.6元/平米/日 3.5元/平米·月 6层 未知 1400000 半集中式中央空调 甲级 665个 第二部分 项目租赁实施细则
一、 目标客户定位
本项目应立足于金海湖商业区域市场的特点，并充分利用好总部经济的概
念，重点吸纳开发区金融街商圈、中新生态城商圈、响螺湾商圈、天大科技园附近的一些外资企业、国有企业办事处，金融、商贸、证券、保险、资产管理、投资管理等公司进驻，此外还需吸纳一些律师事务所、会计事务所、教育培训、文化传媒、通讯、连锁酒店等行业的客户。
本项目所处区域内现存的高品质的写字楼较少，距离开发区金融街商圈较近，一些对高品质写字楼有需求但希望租金低些的客户很可能成为我们的潜在客户。
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综上，我们的客户目标群可以初步定位为：以大中型外资、国有企业为优选，以高新技术、金融、咨询、通讯、证券、文化传媒等行业的优质企业为主力客群，争取世界500强企业的入住，以提高滨海国际企业达道的客群品质。 二、 租赁策略及价格定位 1、 租赁策略
总体战略：1）树立项目高品质形象 2）制定灵活的租赁方案 3）提高出租率且保证租户质量 4）方案可根据实际情况再作调整 租赁方案：1）整栋出租 2）分层出租
3）散租：即一至两个公司合租一层 2、 价格定位分析
价格定位宜采用随行就市的定价方式，即根据目前市场的状况，制定本案租赁价格，在此基础上制定一些优惠政策，吸引市场关注。并根据租赁过程中的反馈信息及时作出相应调整。从而使利润达到最大化。 1）租赁报价 租赁面积（平米） 200左右 400-500 800左右 1200左右 2000以上的 租金报价区间 1.4-1.6元/平米/日 1.3-1.5元/平米/日 1.25-1.45元/平米/日 1.2元/平米/日 1.0-1.1元/平米/日 以上价格可以随着租赁期的成熟再稍微上浮0.1-0.2个百分点 说明：2015年1月1日以前的承租企业按此执行，之后按市场行情再行调整 2）租赁成交价及装修期
租赁成交价在租赁报价的基础上，根据客户租赁的面积和客户性质不同而实现不同的价格政策：对于整租一栋楼的客户，成交价在租赁报价的基础上最高可优惠 0.1-0.2 元/平方米/日；散租客户则不优惠；对于世界500强等
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