第一部分：房地产开发流程
第一章：房地产开发总流程
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注： 1 2 3
市场调研、投资分析 90天
招标/拍卖取得土地使用权 签订土地出让合同、办理土地证 申领项目建议书 方案设计 70天
建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 40天 施工图设计 25天 施工许可证 高层780天、小高层580、多层340天
工程施工阶段 30天 竣工验收备案 40天 申领入户许可证 20天 物业接管 办理初始登记 15天
交房入住 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层
考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）
项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天 本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》
第二章：房地产项目开发全流程
一 房地产开发全流程（表格样本） 发展中心/开发部 设计管理 工程管理 成本控制 招标采购 策划营销 计划管理 物业管理 招标/拍卖取得土地使用权 概念设计 投资估算 设计单位招标 项目及产品定位 项目初级计划 开发设想提供 建设项目选址意见书 建筑方案设计审查意见书 建设用地规划许可证 方案设计任务书 地勘、文堪单位招标 营销策划 编制项目运营 计划初稿 土地拆迁 方案设计 拉围墙、地质勘探 成本测算 销售部选址 销售部选址销售部设计 初步设计任务书 初步设计、景观方案设计 编制项目工程计划 目标成本制定 项目工程招标计划编制 销售指标确定 销售部施工管理 项目运营计划完成 国土使用证 建筑初步设计审查意见通知书 施工图审查备案 建筑施工图设计 三通一平 甲供（指）材招标方案 销售推广方案 项目班子配置 建筑工程规划许可证 基础施工图 监理单位确定 销售准备（售房附图、销售道具、销售附总包单位确定 施工许可证 图、售房合同 完成施工图设计、景观设计 基础工程施工 基础工程验收 主体结构施工 砌体工程施工 主体结构验收 一般装修工程 成本施工过程控制计划 确定分包单位 销售培训 项目初级计划 开放 招标工作阶段性总结 招标评价 签证变更审核 隐蔽工程收方 产权测量 预售许可证 定价 施工过程开盘 项目施工阶段运营管理 （计划、控制、调整、考核） 销售管理 （强销期、物业检查及接管 提前介入 设计变更 外墙保温、防水 门窗、栏杆、精装修 外架拆除 装修材料的选样及封样 分项验收（消防、人防、规划、防雷、档景观道路 成本过程控制总结回顾 过程招标采购 室外配套管网 进度款审核 持续期、 尾盘） 运营管理总结、考核 业主开放日 说明：
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综合竣工验收 招标工作总结 招标评价 交房准备（交房方案、交房附图） 交房后的向物业移交 竣工备案 竣工结算 交房 整改 物业管理 商业经营 目的：
为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作
介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程
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适用范围： 定义：
本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控
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《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程
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工作程序： 支持性文件：
无
相关记录：
详见《工作流程说明》
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无
二 房地产开发全流程
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（网络计划样本）（一）
工 作 类
别
制定目标成本
投资估算 成本测算、 编制工程计划 甲供（指）才招标方案 三通一平 设计单位招标 地勘、文堪单位招标 拉围墙、地质勘探 工程招标计划 监理、总承包单位确定 临建搭设 工程类
4 10 15 19 25 28 施工图设计（有关 全套 可 概念设计 方案设计 初步设计、景观方案设计 14 部门口头确定） 完成 21 景观设计完成 技术类 行
性
调 查 结
束 形 1 签订土地协议 3 7 27 2 项目选址 方案设计审查 建设用地规划 建筑初步设计审查 施工图审 建筑工程 意见书 意见书 11 许可证 13 意见通知书 18 查备案 22 规划许可证 24 施工许可证 6 26 发展类 成 报 按实际时间 告 土地拆迁 8 国土使用证
售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道 产品定位 5 营销策划 9 售楼部设计 12 售楼部施工 16 确定 销售方案推广 23 具合同 配置标准） 29 20 17
营销类
0 时间
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（网络计划样本）（二）
工 作
类 别
施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）
44
技术类
预售 许可证 37 发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作 48 发展类
成本阶段性 成本施工过程中计划控制、工程进度款审核 、施工过程中的招标采购 46 控制总结
保温、防水 门窗 外架 室外管网 30 土方工程施工 31 桩基工程 33 基础工程 五层结顶 主体封顶 砌体工程 装修工程 42 栏杆 43 拆除 45 配套工程 35 40 41 36 47 工程类
水、电、智能化等安装工程
业主 产权测量 34 销售培训 32 开放1 定价 38 开盘 39 销售管理（强销期、持续期）
49 营销类
0 时间
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（网络计划样本）（三）
工 作 类 别
分项验收（消防、人防、 综合竣工验收 规划、档案、环评 52 竣工备案 58 发展类
成本控制工作总结 竣工结算
50 景观道路 根据物业 51 工程资料准备 移交物业 反馈整改 配合交房 交房后整改 66 63 56 54 60 55 57 工程类
交房准备（交房 物业验收 59 方案、交房附图） 61 交房 业主投诉处理 进入物业管理程序 64 物业类
业主开放2 53 销售收尾、配合交房工作 62 65 67 营销类
0 时间
说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。该网络
房地产开发全流程
