三种资产评估方法的差异分析与评价
吕玉秀
【摘 要】[摘 要]成本法、收益法和市场法是资产评估的三种基本方法,它们从不同途径评估资产的价值。这三种评估方法在理论依据、基本前提的差异、评估思路、经济属性、市场内涵和评估角度方面存在差异。了解其差异性是对不同资产进行评估的前提。各种评估方法独立存在并从不同的角度表现资产的价值。收益法评估出的收益价格高于成本法评估出的积算价格,市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。因此,每种评估方法都有其自成一体的的运用过程,但也说明各种评估方法之间存在差异。 【期刊名称】对外经贸 【年(卷),期】2010(000)003 【总页数】3
【关键词】[关键词]资产评估;成本法;收益法;市场法
【文献来源】https://www.zhangqiaokeyan.com/academic-journal-cn_foreign-economic-relations-trade_thesis/0201249788250.html
资产评估是指评估专业机构和评估师按照国家相关法律、法规和资产准则,根据特定的目的,遵循评估原则和标准,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学的方法,对资产在某一时点的价值进行分析、估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。
与资产评估标准不同,资产评估方法存在多样性和可选择性。成本法、收益法和市场法是资产评估的三种基本方法。由这三种基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。资产评估的专业性质决定了构成资产
评估方法体系的各种评估方法之间存在着内在的联系,而各种评估方法的独立存在又说明它们各有特点。成本法是从资产购建(成本耗费)的途径评估资产的价值;收益法是从资产产出能力(效用)的途径评估资产的价值;市场法是从被评估资产替代物品的市场成交价格的途径评估资产价值。
由于评估的特定目的的不同,评估时市场条件的差别,以及对评估对象使用状态设定的差异,需要评估的资产价值也是有区别的。由于评估方法本身的特点,在评估不同类型的资产价值时,评估人员应选择最直接有效的评估方法。所以了解资产评估的三种基本方法的差异性是对不同资产进行评估的前提。
一、三种评估方法的基本含义
成本法是从现时条件下被评估资产的重置成本中扣减各项价值损耗,来确定资产价值的方法。成本法的理论基础是生产费用价值论,该观点认为资产的价值取决于其在购建时的成本耗费。一项资产的原始成本越高,其原始价值就越大。 收益法是依据资产未来预期收益经折现或资本化处理来估测资产价值的方法。收益法的理论基础是效用价值论,该观点认为资产的价值是由其效用决定的,而资产的效用体现在资产为其拥有者带来的收益上。在风险报酬率既定的情况下,一项资产的未来收益越高,该资产的价值就越大。
市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法。市场法以均衡价值论为理论基础,即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价值所决定的。市场法以与被评估资产相类似的交易案例为参照,来确定被评估资产的评估值。可见,市场法是基础资产定价的替代原则,即一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所支出的成本。
二、三种评估方法的差异分析
1.理论依据的差异
成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。以房地产评估为例,成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的,其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格,与房地产的未来运用效率无关。因此,成本法评估的价值是会计价值。在此需要注意的是:房地产成本的增加不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高,但是在运用成本法估价时,投入成本的增加就意味着房地产价格的上升,其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。
收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下,仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动,也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。
市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 2.基本前提的差异
成本法从重新取得资产的角度反映资产价值。采用该方法评估资产的前提条件:
三种资产评估方法的差异分析与评价
