一、工程概况该项目位于上海市浦江基地西南角，土地总面积153800平方米，总建筑面积为27378390平方米，其中地上建筑面积为25413971平方米，地下建筑面积为19,64419平方米，建筑密度为1634，容积率为162，绿化率为57％。
按照要求该项目需要在2010年4月正式开工建设，项目资金为自筹。
北块工程于2010年8月18日开工，2011年11月30日竣工，2011年12月10日取得交付使用许可证，2012年3月正式交付小业主投入使用。
南块工程于2010年12月25日开工，2012年5月28日竣工，2012年6月9日取得交付使用许可证，2012年7月正式交付小业主投入使用。
二、项目开发成本目标控制分析在项目建设过程中建设质量、建设安全、建设进度等都会影响到工程项目成本投入，因而在建立成本控制目标同时，还需要配合明确的施工质量目标、施工安全目标以及施工进度目标，通过对不同项目建设目标的确定，便于更好的进行项目成本控制，具体的目标主要有1、项目建设成本控制目标。 考虑到该项目属于保障性住房，销售价格是以政府指导价限制，建设公司无权进行价格确定，在项目建设成本控制方面需要遵循成本定价以及优于市场价定价原则。
在建设过程中需要考虑到工程建设质量，同时还应考虑到建设单位、施工单位、监理单位等相关参建单位的经济利益，需要在项目建
设前确定出控制目标，便于兼顾项目的投资效益和社会效益。 通过事前制定建设控制目标，确定出的住宅建设成本目标为4178元2，在具体建设中还存在一定的影响因素，如建设成本、建筑材料费用、人工费用波动以及某些不可控因素，综合考虑上述因素后确定出工程建设成本控制目标。 2、项目进度控制目标。
项目施工进度一旦出现延误，必然会增加成本投入，因而对项目建设的周期控制同样需要确定出目标，便于在有效时间内完成项目施工。
按照公司与上海市住房保障事务中心及上海市闵行区住房保障和房屋管理局签订的《上海市大型居住社区建设项目意向书》，在文件中明确指出开工建设到竣工交付时间不超过24个月，一旦公司因为自身原因造成工期延误以及房屋延迟交付，需要承担违约及索赔，因而需要在24个月内完成项目的建设以及交付使用，工期较为紧张。 在项目建设期间，由于资金采用自筹方式，具体采用银行贷款，工期对于资金的使用以及成本投入也具有影响，因而需要尽可能在较短时间内实现资金回笼，加快还贷，降低因贷款所产生的利息，一定程度上有利于对保障性住房项目成本投入的控制。 3、项目质量以及项目安全控制目标。
保障性住房属于重大的民生工程，在项目建设期间对于不同建设项目的质量控制更加严格，在保障性住房建设期间保障房质量终身责任制是保障房质量控制的重要措施。
参与整个项目建设的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位等主要法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员等均需要承担相应的岗位职责，并对整个项目建设负有直接责任。
本项目在建设中指定的质量目标为要求整个项目一次性验收合格率达到100，其中20项目中的小高层结构建设质量应达到优质标准。
建立的安全目标主要有整个工程建设期间无重大安全事故发生，一般安全事故率要求不超过5‰。
积极为创建文明工地以及市标化工地奠定基础。
通过前期确定的项目建设、项目质量、项目安全、项目进度等方面的目标进行全面控制，保证各项项目建设目标的实现，为企业赢得相应的经济效益。
三、成本控制期间采用方法在项目建设期间成本控制方面需要从多个角度进行全程控制，依靠不同阶段的全面控制，保证项目建设期间各项项目管理目标的实现，在成本控制期间采用的方法主要有以下几点1、决策阶段的成本控制。
项目决策阶段是对整个项目的前期综合考虑和分析阶段，因而这一阶段的成本控制对于整个项目的成本控制发挥着重要作用，在项目决策阶段进行的成本控制既有利于对项目投资的预测和估算，同时还能够为项目建设效益的估算提供数据支持。
在决策阶段成本控制过程中考虑到保障性住房本身的特点，比如
特定的建设标准、特定价格等。
在该项目决策阶段进行的成本控制主要从以下几个方面进行分析1项目建设前期调查分析，在项目决策阶段，对上海市房地产市场在2005年2月至今的配套商品房发展情况以及保障性住房供给情况进行分析；进一步分析了建设保障性住房相应的社会效益；并对项目所在浦江镇未来的规划以及发展情况进行分析，结合保障性住房市场定位等进行综合分析。
在分析同时对项目建设的经济利润情况进行预测。
在项目建设中土地费、契税、利息及税等共有383亿元；工程建设费396亿元；小区配套费11亿元；前期费028亿元；后期费021亿元定向销售配合费002亿元；不可预见费008亿元；开发建设管理、奖励费008亿元；贷款利息008亿元；营业税等058亿元；上述成本费用合计1021亿元，预计销售收入为1036亿元，税前可获得利润为1456万。
通过项目建设前期的决策分析和研究，依靠对市场的分析和定位以及保障性住房购买走向，积极通过对相关成本预测和计算，公司保障性住房项目开发具有较好的社会效益以及投资效率，综合分析认为该项目技术可行、经济合理[1]。 2、设计阶段的成本控制。
设计内容是后期项目建设的主要参考，因而在在设计阶段应进行成本控制，在设计阶段需要考虑到项目建设的质量要求参数，同时还应保证设计内容满足在成本一定情况下的最优化原则。
在设计阶段采取的成本控制措施主要有1设计技术标准参照上海市建设交通委在2008年出台的《上海市保障性住房建设技术要求暂行规定》沪建交﹝2008﹞704号，保证项目在设计阶段对应的设计总则、总平面设计、住宅设计、室内环境与装修等符合技术标准要求。 项目设计中始终坚持适用，安全，经济，美观原则；2设计中的人性化需求，在设计中注重部分居住细节需求的分析，体现以人为本；3各项功能设计符合要求，比如外墙采用保温装饰材料，铝合金或塑钢门窗及分户防撬门等；4设计方案的优化处理。
在满足规范要求的基础上对部分设计内容进行优化处理，积极与设计人员进行沟通，在设计中兼顾保障性住房设计标准、成本控制、建筑材料使用等，依靠对设计图纸的优化处理，积极协调市房地产协会对设计内容的审核。
依靠对设计方案的优化处理，达到成本控制目的。
比如在设计阶段，部分设计人员会过于保守，在结构设计中会选择更大直径的钢筋，依靠对设计阶段的成本控制达到优化，避免设计过于保守引起的建筑材料费用增加问题，达到成本控制目的[2]。 3、招标阶段的成本控制。
在招标阶段采用公开招投标方法，并加强对招投标中承包商的资格审核，要求参与招投标的企业需要有施工资质、同类工程经验等。 依据前期项目决策阶段分析以及确定的项目成本控制目标，在招标前做到心中有数，明确招标控制限价，保证中标价格的合理性。 在招标阶段设定出对应的最高投标价，并将超过这一报价的进行
保障性住房项目开发成本控制研究.docx
