农业旅游养老生态园商业项目计划书

广大，极具发展潜力。

（三）与园区内多个项目形成资源共享及优势互补

排屋、别墅、主题型酒店、农庄会所是生态园中的重要组成部分，也是生态园中建筑主体，这些项目的规划建设周期及投入运营时间节点，都应该提前规划好，而且在建筑规划设计时应该结合园区内天然的生态环境，充分尊重自然，在不改变原有生态环境的前提下，因地制宜的规划，做到资源共享和优势互补，这样不仅可以打造真正意义上的原生态农业庄园，而且可以减少投入成本。

（四）创新的“养老别墅排屋＋旅游＋主题型酒店＋古典异域风情的农庄会所”经营模式

围绕天然的农业养殖种植基地景观特色，因地制宜地设计各类建筑，力求建筑能和谐地融入自然环境，将园区建筑景观打造成为极具观光旅游价值的标志性建筑，并与其它娱乐项目优势互补，联合经营，形成资源共享，突出生态园本身价值之外的衍生附加价值。 三、项目规划及建设方案 （一）项目地址（待定） （二）园区建筑规划设计

拟邀请专业建筑设计院依据项目地址所处的天然生态环境设计规划。设计风格应与整个园区的主题相得益彰。 （三）项目经营范围

1.房产销售：养老型房产、度假休闲型投资房产销售

2.酒店住宿：采用星级酒店式经营管理方式，主要为度假游客及会议参与者提供住宿

3.高端会议：为生态园内举办的各类商务会议、培训、展览等提供配套服务 4.休闲娱乐：农庄会所致力于打造一个天然健康、原生态的富有古典异域风情的农业时代生活体验基地 （四）项目实施保障条件

1.项目立项已获本公司股东方面董事会决议文件批准 2.本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好

3.本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线 4.本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊,地下无妨碍性市政管网

5.本项目配套环境及休闲娱乐设施符合建筑改造条件，无明显环境污染

第三部分 项目背景及其可行性

一、宏观经济的配合 近年来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。城镇居民大多数已从小康步入富裕小康水平，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。 （一）社会消费水平稳步提高 在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求已由数量型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。

（二）旅游行业为政府扶持性行业

旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署,将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法。 （三）旅游养老生态园面临良好的发展机遇

目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。随着国民生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求已上升到一个更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件选址建造的旅游养老生态园，能较好地体现居住性、舒适性、安全性、文明性、投资性，必然会受到普遍欢迎。

据统计，后小康人们居住主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。旅游养老生态园正是迎合了广大都市家庭、团体等集体休闲度假消费的需求.大家庭、大团体回归生态自然更显得自然和谐。

另一方面，我国已步入老年社会。老年人渴望回归自然的消费诉求使得旅游养老房产炙手可热，生态园各项目的结合，使得养老房产不仅具有宜居性，而且具有投资价值，可谓是一石二鸟。 二、当地政府大力支持及优惠政策

该项目一旦落地必将带动当地的经济发展，自然也容易获得当地政府的支持，如土地价格的减免或优惠无疑是最最利好消息，因此获得当地政府的一系列支持是该项目落地实行前应大力争取和关注的。 三、面临的良好机遇

（一）加速发展的旅游业反哺养老型房产业，二者相互促进

加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增

长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。旅游业带来的人群积聚效应必将反哺养老房产，宜居性和投资性完美融合的养老房产必将获得市场的认可和青睐。

（二）旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。因此，集旅游为一体的养老生态园必将成为下一个倍受青睐的投资领域。

（三）周边地区具有较强的消费能力和市场需求 随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为旅游养老综合产业提供了广阔的市场空间和客源基础。因此，具有一定消费能力和经济能力的城市近郊是该项目投资发展的绝佳选择。

四、发起人具备承担项目建设的优势和能力 （一）经营管理能力

通过建立健全管理控制系统和必要的制度，确保公司战略、政策和文化的统一性。并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳定的运营局面。 （二）资本运作能力

作为本项目的资本运作平台——“中银通基金投资”将依托旅游养老、生态旅游开发，积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得良好的经济效益。实践表明，实现这种转变取决于整个公司的综合实力和时机。外延的扩张依赖于内涵的做实，机会的捕捉取决于事先的准备。中银通多年的资本运作经验驱使他遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则，必将取得良好的回报。

第四部分 市场分析

一、庞大的潜在市场规模和强劲的市场需求 现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，旅游养老生态园迎合了现代大都会人群的需要，极具市场潜在价值。 二、目标客户分析

主题型体验酒店可以承办各种高端会议，是企事业单位年会及会议培训的绝佳去处；养老房产是那些具有一定消费能力的退休老人，中产积极及以上人群居住投资的理想场所；而回归自然的休闲农庄为追求生活品质、崇尚自然的人群提供了一个度假休闲胜地。 ★ 政府职能部门 ★ 大中型企事业单位 ★海内外商界精英人士 ★ 高收入的职业经理人 ★外企 律师所等精英人士

★ 追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人（富二代） ★具有一定经济能力的离退休人员

第五部分 竞争分析

一、竞争因素

根据有关资料统计，截止到2010年底，中国60岁以上的老年人口比例已经超过13%。据有关机构做出的预测，到2050年，中国的老年人口比例将达到25%。 由此可以预测，旅游养老综合性生态园必将成为商家竞争抢夺的投资领域。 （一）价格

生态园房产、酒店及其他娱乐项目的价格定位应参照本地区高档度假村，俱乐部，会所及住宅房产的价格消费水平，以优质优价为原则，吸引广大客户群体。 （二）交通

生态园建设地理位置应位于城市近郊，具备天然地理位置优势。 （三）环境

环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、高素质入住客户群体等多方面。良好的配套环境自然是不可忽视的重要方面。 （四）娱乐项目、配套设施设置

娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。通过对高收入、高消费阶层的消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造成客户兴趣消失；综合项目越多，配套设施越趋完善，一方面可以延长客户停留时间，另一方面可以引起客户多方面兴趣，并直接影响到营业收入。因此，项目在立项落地前要将富有创意的相关娱乐配套设施规划在内。 二、竞争优势分析

（无具体项目，暂列以下要点，可以作为项目前期期宣传推广点） （一）地理优势 （二）配套优势

（三）成本优势（价格优势） （四）宣传优势 （五）人脉优势

第六部分 经营发展规划

一、运营管理规划

中银通投资管理有限公司将统一规划及经营管理整个旅游养老生态园，其核心领导层及财务部由公司统一招聘及委派。核心领导层要具有丰富的商业企管经验以及旅游养老房产开发经验。由他们全权负责组建其他基层人员的用工招聘和培训上岗，并直接对股东和集团负责。在初期项目的建设过程中，先依托现有人员组织建设及经营。随着项目的推进，人力资源架构与人员管理体系要不断丰富完善。

未来引入新的投资者之后，现有股东将与新进股东将共同协商，在现有基础上改进项目的经营发展状况，并对未来发展规划做出进一步的修改和完善。 二、建设进度规划

在项目落地执行之前，建设规划要清晰，包括设计图纸，建设进度节点以及不同建设进度期间的宣传推广策略等

第七部分 市场销售

一、市场计划 （一）市场进入

市场开拓前期利用公司及合作单位强大的人脉网络，邀请全国及海内外的政府及企业高级官员和两岸三地的体育与娱乐界名人明星，并充分利用与媒体的良好关系，积极举办各种新闻发布会、论坛、竞技活动、大奖赛等等，利用他们的影响力迅速扩大自身的知名度，带动一批高收入人群来参与娱乐休闲，并通过给予价格优惠，为他们提供超出期望的服务。 （二）市场开发 项目运作中期，在前期宣传带来源源不断的客流的同时，配合不断扩大的园内各类俱乐部的稳定会员，并通过他们的关系网继续拉动消费。 二、销售策略 （一）资源置换

联合国内高尔夫俱乐部、马术俱乐部、航空俱乐部等高端俱乐部群体，结成战略同盟，实现资源置换、资源共享、客户共享。