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房地产行业涉税会计处理（一）
主讲老师 王越
一、房地产行业的业务活动涉税分析 房地产开发企业纳税业务概述：
企业设立阶段：资金账簿印花税、不动产权属受让印花税等。
获取土地阶段：受让土地产权转移书据印花税、受让不动产权属契税、占用耕地的耕地占用税等。
开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花税、占有土地的城镇土地使用税等。
转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、预征及清算土地增值税、企业所得税、产权转移书据印花税等。
房产持有阶段：租赁业营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、自持物业的房产税及城镇土地使用税等。
二、房地产行业的土地增值税预缴与清算
《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 （一）《土地增值税暂行条例实施细则》
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办
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理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
（二）《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
关于预售房地产取得的收入是否申报纳税的问题：
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预缴土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预缴土地增值税的，也应该在取得收入时先到税务机关登记或备案。
（三）《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号） 关于土地增值税的预征和清算问题：
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
（四）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号） 土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题：
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（五）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号） 科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作：
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 【案例1】
某房地产公司开发一栋商住楼，住宅（普通住宅）和商业部分分别核算。2008年3月：（1）住房部分：实现收入500万元；预收账款：期初余额，400万元，本月收取房款700万元，结转收入500万元，期末余额600万元；用开发产品以市价抵工程款100万元。（2）商业房部分实现收入600万元；预收账款：期初余额800万元，退房款100万元，结转收入600万元，期末余额100万元；老板以分配股利形式将一套价值50万元的门市房转到个人名下。计算应预缴土地增值税。（假定普通住宅预征率2%；非普通住宅预征率3%） 【解析】 （1）正规做法
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本月预缴土地增值税＝（主营业务收入＋预收账款期末余额－预收账款期初余额＋视同销售＋与项目有关的经济收益）×预征率
住房部分本月预缴土地增值税＝（500＋600－400＋100）×2%＝16（万元）
商业部分本月预缴土地增值税＝（600＋100－800＋50）×3%＝-50×3%＝-1.5（万元） 本月共应预缴土地增值税＝16－1.5＝14.5（万元） （出负数说明上月缴多了，在当月或以后月份预缴时冲减。） （2）通常做法
应预缴土地增值税＝（预收账款实收金额＋视同销售＋与项目有关的经济利益）×预征率
住房部分本月预缴土地增值税＝（700＋100）×2%＝16（万元） 商业部分本月预缴土地增值税＝（50－100）×3%＝-1.5（万元） 本月共应预缴土地增值税＝16－1.5＝14.5（万元）
（六）《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字〔1995〕15号）
1．交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。
2．转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：
（1）主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）、“经营税金”（外商投资房地产企业）、“营业税金及附加”（股份制试点企业）、“营业税金”（对外经济合作企业）等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
（2）企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”“专项工程支出”“固定资产购建支出”等科目核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”“在建工程”“专项工程支出”“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
（3）企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。
（4）预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。
即在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收入实现，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，将“预收账款”转入“应收账款”，并计算
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由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
按照税法的规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税时，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。补缴土地增值税时，则作相反的会计分录。 【案例2】
房地产公司20XX年度进行商品房开发，在未竣工前该企业已取得收入1 800万元，土地增值税按2%的征收率实行预缴。年末，该项工程全部竣工且销售收入已实现，企业当年应缴纳土地增值税32万元。按照税法规定，税务机关对该项竣工的工程进行了清算，经清算应补缴土地增值税6万元。试对该企业缴纳的土地增值税进行账务处理。 【解析】
（1）预缴土地增值税时
预缴土地增值税＝1 800×2%＝36（万元） 借：应交税费——应交土地增值
税 360 000
贷：银行存
款 360 000
（2）工程竣工后，计提土地增值税时 借：营业税金及附
加 320 000
贷：应交税费——应交土地增值
税 320 000 （3）企业多缴税款时
企业多缴土地增值税＝36－32＝4（万元） 借：银行存
款 40 000
贷：应交税费——应交土地增值
税 40 000 （4）经税务机关清算补缴税款时 借：营业税金及附
加 60 000
贷：应交税费——应交土地增值
税 60 000
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借：应交税费——应交土地增值
税 60 000
贷：银行存
款 60 000
（七）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
1．符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算： （1）房地产开发项目全部竣工，完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
2．符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算： （1）已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上，或虽未达到85%，但剩余面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情形。 （八）《土地增值税暂行条例》
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 （九）《土地增值税暂行条例实施细则》
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
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房地产行业涉税会计处理
