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置业门槛的高低决定了投入的大小。比如如果通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报，那就很合算。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。
对写字楼消费者来说，选择使用或投资写字楼物
2010-2015年中国写字楼市场投资分业的关键是要准确判断写字楼的价值和回报利润。那
析及前景预测报告(共五卷)么，如何去评判写字楼的回报呢？
中投顾问发布的《2010-2015年中
国写字楼市场投资分析及前景预测报 如果想投资写字楼的话，用公式：年回报率=(每
告》共十五章。首先介绍了写字楼的月每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月，得出
相关概念、特征、分类及划分标准等，的结果在7%至10%之间的话，证明这个物业项目还是
接着分析了中国写字楼的发展环境及值得投资的。按照国际惯例，年回报率在7%以上，15
行业现状。然后分别介绍了北京、上年左右即可收回成本的写字楼，才具有投资前景。
海、深圳、广州、天津、南京、青岛、
重庆等主要城市写字楼市场的发展。 如何得知年回报率在7%以上？调查对比周边同
随后，报告对写字楼市场做了市场营类写字楼的租金情况即可得知，例如150平方米，总
销分析、物业管理分析、投融资分析价300万元的物业，每月每平方米租金=7%×每平方
和政策背景分析。最后对写字楼市场米单价20000元÷12月，答案为每月每平方米租金必
的未来前景及发展趋势进行了科学的须在117元以上，月回报必须在17550元以上才能达
预测。您若想对写字楼市场有个系统到7%回报率。也即周边租金水平如果在117元/平方
的了解或者想投资写字楼，本报告是米以上，即证明物业具有投资价值，买入即可赚钱。
您不可或缺的重要工具。详细>>从长远来说，租金会水涨船高，收益加大，若租金水
平低于117元/平方米，则投资风险较大。
值得一提的是，写字楼投资的先期成本比较高，短期内不可能有明显的投资回报，物业空置时间一般在半年到一年左右，投资者应有充分的心理准备。另外，如果觉得写字楼物业投资可行，但个人资金不足，可考虑与朋友合伙投资。收益与风险共同分担，是投资写字楼物业的最佳办法。 写字楼融资
【开发写字楼：融资捷径在哪里】
写字楼是开发商经济实力、企业资信和管理能力的综合体现。由于投资回报周期较长，且易受时局和大经济环境影响，因此，在资金方面的抗风险能力就成为写字楼开发的核心问题。
良好的资本结构、股权结构、资产构成和人际关系是写字楼融资的关键因素，同时开发
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中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，经济的发展为中国购物中心的诞生、推广和普及奠定了日益稳固的基础，特别是进入21世纪以来，在经济发展的推动下，购物中心在中国以日新月异的节奏展现和变化着自身的产业规模、产业型态，也越清晰地勾勒出中国购物中心的产业前景。区域性购物中心将成为未来10-15年中国大陆下一个有利可图的地产领域。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm
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商还要善于启用中介机构。目前，企业融资主要有上市、银行贷款、信托凭证和发行债券等方面。由于在现行机制下上市难度较大，因此一些企业采用收购上市或拟上市企业的做法实现融资计划。
世纪华夏资产管理公司何廷灵对收购上市公司和拟上市公司进行了比较，他认为，收购上市公司是融资的捷径，但存在很大风险，因为上市公司会有因经营不善出现的垃圾资产，而收购拟上市公司，投资前可了解资产质量，价格也相对低廉，不会出现大的风险，可以做到有的放矢，因此，收购拟上市公司更易实现房地产企业资本运营。
不过，在权衡各种融资方式后，他认为信托方式是融资的较佳途径。但企业一定要了解资金信托业务的内容和游戏规则。信托业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。何先生认为，这方面如果运用得好，也可以加快上市的速度，但作为当事人，不可掉以轻心并应对信托业务的基本概念有清晰的了解。
信托财产--指受托人因承诺信托而取得的财产
2010-2015年中国商铺地产市场投是信托财产。受托人因信托财产的管理运用、处分
资分析及前景预测报告(上下卷)或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产。
中投顾问发布的《2010-2015
年中国商铺地产市场投资分析及前信托计划--指信托投资公司在办理资金信托业
景预测报告》共十三章。报告首先务时，为实现信托目的而制订的、关于信托资金的
介绍了商铺的概念、分类和价值等管理、运用及信托收益分配等内容的计划。信托业
知识，接着分析了国内商业地产和务--指信托投资公司以收取报酬为目的，以受托人身
商铺地产的发展概况，然后分别对份接受信托和处理信托事务的经营行为。
社区商铺地产、商业街商铺地产及
其他类型商铺地产发展状况做了分信托筹资和银行贷款相比，有其一定优势：一
析，接着具体介绍了北京、上海、是资金成本低，银行长期贷款利率是5.8％－6％，
广州、深圳以及国内其他主要城市私下拆借一般高达10％以上，而上海国际信托发行
商铺地产的发展情况。最后报告介信托计划贷款给上海国际大厦，利率仅为5.49％；
绍了重点商铺地产企业的运营状二是信托募集资金灵活方便，国内银行贷款监管严
况，并对商铺地产投资做了深入分格，项目审批手续繁琐，效率较低，而信托公司只
析。您若想对商铺地产市场有个系要认可，可以随时发行，募集资金量不受限制；三
统的了解或者想投资商铺地产业，是资金利率可灵活调整，而银行贷款一般为固定利
本报告是您不可或缺的重要工具。率。
详细>>
推行房地产信托计划首先要具备以下条件：需
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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，二三线城市具有产业转移以及政策扶持等多方利好，招商引资进程不断加快，显示出勃勃商机，商业地产值得投资的重点区域为经济增长速度较快、人口众多、符合区域振兴规划内的重点城市。如中部地区的武汉、长沙、郑州，西部地区的成都、重庆、合肥、新疆、宁夏等地。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm
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要一个可预见的，具有良好投资回报的项目；已投资额不低于信托发行计划的资金量；有一家懂房地产金融的机构进行策划和运作；有一家信托投资公司出面发行信托计划。
一旦出现下列情况，如：在推介期满时，委托人缴付的资金未达到信托计划的80％、信托的存续违反信托目的、信托目的已经实现或不能实现的、信托计划期限已满，均会出现信托计划终止的局面。
在谈到信托计划期满时信托财产的分配问题时，何先生列举了几个方面，那就是集合资金信托计划在信托期满后采取一次性现金分配方式，分配信托账户中的全部未分配信托财产；或者受托人于信托期满后20个工作日内，编制信托计划执行报告和信托财产分配报告，经委托人或受益人同意，并经有资格的中介机构进行审计后执行。也可以是受托人于信托资金分配后20个工作日内，书面通知委托人取回应分配信托财产。
对于未被取回的信托资金由信托人负责保管，保管期间受托人不得运用该财产，保管期间的利息等形式的收益属委托人所有，发生保管费用由被保管的信托财产承担。
【大公司竞拍房产可按揭 推动积压写字楼处理】
公司等大客户在竞拍房产时也可向银行申请按揭服务了。在推出针对个人的房地产竞拍按揭业务后，长城国际拍卖公司又和北京市商业银行签署了为公司等大客户提供房地产竞拍按揭业务合作的相关协议。
根据双方签署的协议，北京市商业银行将授予长城国际拍卖公司一定的受信额度，长城国际拍卖将在此基础上独立承担风险，为拍卖房地产的竞买公司提供按揭贷款服务。据长城拍卖公司有关人士介绍，以后凡是由本公司举行房地产拍卖活动，竞拍人都可提出按揭申请。“此次推出的按揭业务可以使拍卖人在竞拍成功后只需支付整个标的价款的一半，剩余一半可在银行规定的期限内分期付款。”
据了解，在众多商业银行的不良资产中，有许多因债务人无力偿还到期贷款而被用来抵债的写字楼。尽管这几年，银行开始尝试和拍卖公司合作通过拍卖的方式来将手中的写字
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中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》共八章。首先介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm
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楼变现，但由于竞拍一座写字楼成功后，客户必须一次性付清写字楼的全部款项。“巨大的资金压力使许多有意参加竞拍的潜在客户望而却步，本来一座写字楼有10个潜在客户，而由于须一次付清款项，结果可能使一半以上的潜在客户流失。”长城国际拍卖的一位人士说，这就容易出现拍卖结果同委托人预期相差甚远的局面。“我们同银行推出这个金融创新产品，目的就是为了实现多方共赢的局面。如拍卖一座价值4000万元的写字楼，许多有意参拍的公司企业客户可能手中只有2000万元的现金，这时就可以通过我们提供的按揭业务，参与到拍卖当中来。”
这位人士说，长城国际拍卖还将根据此次按揭业务的进行情况和市场反应，进一步对这一业务进行细分，“以后不仅会针对客户资信情况推出不同期限的按揭计划，还会将按揭业务逐步扩大到汽车、机械设备等项目的拍卖活动中。”
业内人士认为，此项业务将会对以后积压写字楼的处理起到巨大的推动作用。 写字楼置业吸金法则
首先，投资者要对宏观经济有一定的了解；经济向好发展就很有可能刺激写字楼市场成长，反之则一定会有所回落，市场的低迷一定影响到写字楼项目的售价和租价，特别是租价会有较大的波动直接影响到投资者的回报。
其次，投资者对于武汉的城市发展是否有充分的了解；一个二线甚至三线城市的写字楼市场一定不会有很好的成长空间，武汉市作为中部崛起的龙头城市，加之武汉CBD等经济开发已进入实体阶段，整体发展向着积极而快速的方向前进，在这一点上投资者基本可以放心。
第三，对城市建设规划是否了然于心；
哪里可以通地铁，哪里会有新兴商圈，这都将成为投资者是否出手的重要参考指标，及时地了解最新城市规划动态对于写字楼投资有着很大的帮助，能否挖到第一桶金也就在于此。
第四，查看写字楼配套服务状况；仔细查看项目是否有着优越的软硬件设施、是否聘请了有经验的优秀物管公司对于一个写字楼项目成败有着举足轻重的作用。
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中投顾问高级研究员黎雪荣认为,国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。详情参见：http://news.163.com/10/1029/11/6K5M9D9400014JB5.html
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购物中心投资与运营秘诀
购物中心成功运营的几点要素
首先，合理确定购物中心的规模，区域购物中心将成为主流。在确定商圈时必须按辐射可能性确定购物中心规模，而不能依据购物中心规模推断商圈范围。随着城市化的进程加快，城市规模不断扩大，以区域为核心消费群的区域性购物中心将成为主流。
其次，全面服务是关键。购物中心的产业经营业态构成黄金比例，根据不同的地域和消费习惯会有不同，但我个人认同零售、餐饮、娱乐休闲50：20：30的比例关系。 再者，中小组合商户是制胜的法宝。同时中小商户组合也能确保较高的租金回报和方便租户调整。
最后，一站式服务客商。根据自身的特点，设计业务流程和开发服务软件，提供前台后台一体化、经营管理一站式的服务，既包括租赁服务，也包括商业管理与服务。其中重点是购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。
2010-2015年中国购物中心投资分购物中心如何保持经营活力
第一，必须保持市场的敏感性。以品牌销售为获利方式的购物中心，必须及时引入更具活力的品牌，淘汰老化的品牌，才可保持对顾客的吸引力。
第二，适时进行硬件更新。购物中心在使用一定年限后需要进行翻新，这一周期为7~10年，否则会降低对消费者的吸引力，导致生意下滑。
第三，适度保持业态的混合性。过多引入高租金的购物类业态，会使得一个规模庞大的购物中心功能日趋单一，造成赢利能力下滑。
第四，避免运营方的官僚与腐败。 第五，经常进行关联及创新的促销活动。良好的促销活动能够凸显购
析及前景预测报告中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》共八章。首先介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细 35
中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，广义的商业地产包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm
商业地产系列之二十：前景预测及投资策略分析(完结篇)
