房地产项目管理全流程之要点剖析与实战指南心得体会

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《房地产项目管理全流程之要点剖析与实战指南》 学习心得体会

房地产项目从获得土地到开发建设以及销售经营全过程中，管理能力与管理水平直接关系到一个房地产项目的成败，项目管理需要掌握所有环节的工作原理和工作流程。近期我参加了《房地产项目管理全流程之要点剖析与实战指南》培训，通过原万科项目负责人某总经理两天的授课，对万科在不同发展阶段的项目开发，相应开发管控模式以及在各阶段管控要点的真实案例的互动讨论，对项目开发管控 要点与关键节点控制的实施和法的学习。现将此次培训学习的一些感悟与大家交流。

一﹑ 做好项目的基本要领

某总通过自己的实操经验认为，做好项目基本要领：一是从定位中孕育楼盘生命力；二是从案中挖掘客户价值；三是从全过程实现满意回报；四是从项目建设中提升全员素质。当获得一块价值不菲的土地的时候，要更快更稳定地收回成本、获取收益，在项目开发管控及关键节点控制、流程等工作上如来做呢？他认为，搞好项目需从七个面做好工作即：项目定位（概念设计）?案设计（总平?立面?户型）?项目全过程计划管理?细节面处理?客户价值挖掘?资源整合?项目管理团队建设。下面从七个面分别进行论述。

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(一)项目定位

某总认为项目在定位阶段,在充分考虑销售环节的情况下,必须考虑到后期运营的工作,这样做的项目才有生命力,才有美誉度,才能创造品牌价值。因此必须在项目定位时探求“地段——客户——产品”的黄金组合,带来满意回报的“差异化”定位。

地段解析：必须对地段现状进行梳理,准确判断项目所在城市为几线城市，不同区域同为城市中心定位完全不同，定位跨度不能太大。

客户解析:地段的价值变化,区域发展的不同变化,同一地段的客户群也会式变化。必须做大量的市场调研,判断所在的地段可支撑哪些客户群？有效的最高端客户群数量。

产品解析:与地段、客户匹配的产品想象，产品需求特征进行差异化分析。

进行产品力竞争力评价: 通过项目与竞争项目的机会点与威胁点分析找到项目的立足点. 黄金组合的寻求绝非易事,市场上各种品牌、档次、产品星罗棋布,找到差异化定位非常艰辛绝非易事,必须下足功夫才行。 (二)项目案设计——总平，立面，户型

一个项目的成败，案阶段已决定了70%。总平，立面，户型的设计必须满足用地条件、政府规、设计文件要求。

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1．总平面图—反映出项目档次高低,是项目定位的主要体现者,客户一般会注意视觉上的感受,主要看楼栋之间的间距问题。

2．立面—反映项目的价值高低,是项目价值的主要体现,从建筑本身来说,反映项目建筑的风格。人们对居所的基本要求满足以后,对产品品质会有更深层次的要求,外立面的质感与客户的尊贵感有关。

3．户型—产品功能的主要承载者。总平面图、外立面因素并不能决定消费者是否购买,产品功能即户型设计能否满足消费者使用需要,是决定因素。 （三）项目全过程计划管理

1.此部分某总分享其在万科的《经营指导书》的基础上,最新研究制定的项目整体企划案即《项目整体作业指导书》

万科《经营指导书》

序号 一 二 三 四 五 六 项目概况 主要经济指标 项目主要里程碑计划 开工/开盘/竣工/交付 项目工程分期进度及施工通道安排 项目销售节奏及售价 项目成本及效益测算

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说明 .

《项目整体作业指导书》

序号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十

2.项目策划阶段，营销策划与规划设计、景观设计的互动与系统推进

3.建筑案设计与施工图设计的互动关系

(1)建筑案的最终实现与效果取决于施工图设计的完成与实现

施工图设计应尽其可能体现案设计特点。

施工图设计应详细的设计出建筑案的每一细部做法。 (2)建筑案必须满足规要求 (3)掌握正确的办法进行各项设计

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说明 项目定位及卖点 项目四大节点计划 开工/开盘/竣工/交付 销售展示区计划 施工场地规划 市政接驳案 场地标高、景观扩初单体案 围墙规划路土堆场垃圾收集点 详细的节点计划 建造标准 招投标计划 .

掌握深度要求,初步设计不必象施工图设计那样过于详细, 施工图设计不能象初步设计那样过于简单。 4.项目运筹中的若干关联因素管理。

（四）赢在细节

某总介绍了其在项目运作中成功的心得，并强调注意以下几个面施工：

1.建筑立面要素控制 2.小区主出入口 3.景观小品 4.花架 5.各类井盖 6.信报箱

7.材料质感与色彩管理 （五）客户价值挖掘

为使项目价值最大化，提高项目的溢价，必须对客户价值最大挖掘，应从以下几面进行工作：

1.多位沟通，找到典型的潜在客户。要利用一切交往的场合，同朋友交流项目寻求潜在客户，重点在片区挖掘。 2.多角度探讨，摸清客户的全位诉求。

3.全过程沟通，确保项目规划设计到细节，符合客户口味。

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