行分类：
1、零售商店的经营品种范围
按照经营品种，零售企业可分为家用电器设备商店、眼镜店、珠宝店、家具商店、食品店、药店、文化用品商店、书店、音像制品店、服装店、床上用品店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货店、杂货店等。公共商业场所、楼宇的管理者在选配承租客商刚要尽量做到经营各种食品的零售商店“齐”、“全”、“洁”，以满足消费者各方面的需要。 2．零售商店的不同形式
零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店，现代的零售商店形式还分为百货公司、连锁商店、超级市场、折扣商店、样品展销商店、特色商店等。这些零售商店在经营上各有特色，他们能够适应各种收入水平和社会各个阶层顾客的不同需求。 3．不同层次的商店
团配柏威斯宪辆实力可以划分为不同层次的商店，如全国性的、区域性的、一般性的，公共商业场所的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。 4．不同的商业机构
商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括饮食业：如饭店、酒吧、酒楼；服务业：如星级宾馆、旅馆以及摄影冲扩商店、修理店、美容院；娱乐业：如影剧院、录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园；金融机构：如银行、储蓄所、信用社等。公共商业场所实际上可以称为是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。 5、承租客商在商业场所的不同作用
承租客商根据其向公共商业所承租营业场所的期限可分为3种类型：即基本承租户、主要承租户和一般承租户。他们对公共商业场所的作用是不同的。
（1）基本承租户又称关键承租户，他们的租期道常在 20年以上，这对于稳定公共商业场所、楼宇的经营管理及其收入起主要作用，是公共商业区发展的基础。
（2）主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。 （3）一股承租户的租赁期一般在10年以下。
另行安排这3类承租客商在公共商业区中的结构比例是公共商业场所管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的商业区面积应达50他以上，即公共商业楼宇营业面积一半以上要有长期的客户；主要承租户承租的营业面积应达30%以上，其余的20%由一般承租客商承租。业场所区对市场变化的适应性。 （二）承租客商的选配
公共商业场所楼宇的管理者选配承租客商时，主要应该依据所管理的公共商业楼宇规模的大小和不同层次确定。大型公共商业楼宇如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品、零售企业的形式以及商业机构、门类应该越齐越好，给人以购物天堂、度假好去处的舒适感觉，同时应尽量争取一些省、市级、国家级乃至世界级商店分店为基本承租户。中心公共商业场所，如大城市区一级的，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该有，同时应尽量争取省市级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心，则各方面都不必大全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。
在选择具体承租户时，物业管理企业要对许多因素进行权衡。除了能满足日常消费者需求外，还必须预计有哪些时尚消费品可以吸引更多的顾客。理想的承租户要能提供货真价实的商品和服务，且与其他商业场所中的同类商家相比具有竞争力，其所经营的商品种类应该配合整个物业的统一协调规划，避免在同一商业场所内部出现多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争。还要了解承租户的信誉和财务状况，看他是否有支付租金的能办。以及他需要的服务。
1．承租户的声誉
声誉是选择商业场所承租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所一度如何抓于原有的一些大型百货公司、连锁店或准备改变经营地点的零售商来说，很容易对其声誉作出评估。例如，商家能否将消费者视为“上帝”，实行无理由的退货或更换服务，就反映出了该商家对顾客的服务质量：售货员对所销售的商品了如指掌，着装整洁、服务规范，也可以视为整个商业场所的一笔无形财富；零售商在多大程度上进行广告宣传也表明了其在建立和保持声誉方面所作出的努力的大小。
经营新业务的商家所面临的风险较大，但其收益可能会超过其所承担的风险。一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业管理企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一套清晰的发展新业务的计划，确定了合理的商品种类和适应当地消费者支付能力的价格结构，肯定会好于那些没有进行市场策划的商业。
2、承租户的财务状况
物业管理企业要认真核查承租户的财务状况。这种调查可以通过承租户填写的申请表，到其开户银行、工商管理机构、税务机构了解承租户的财务状况和支付能力。在详细核查中还要搞清承租户的组织机构和财务体制，特别是其与某些大公司的财务责任关系。因为很多子公司、特许公司的财务是独立的，总公司没有责任承担这些小公司的债务。
低于预期的资本回报水平是商业经营失败的最大原因，这就要求物业管理企业对承租户开展的每一项新的商业经营项目进行认真的分析研究。经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费、建筑物内营业空间的维护费用，还包括存货和流动资金占用利息、职员工资、货架及收款设备折旧、商店设计和广告费用等支出；对于转移经营地点的零售商，迁移成本和停业损失也需考虑在经营成本之中，新建立的承租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量承租户财务能力大小的一个方面。
核查承租户财务状况的目的，主要是为选择租户时作决策。那些被证明财务状况好，极有名气的大商号是优先入选的对象。香港商业楼宇大部分是以租金招标方式出租，但对有名的商号及大租户，一般采取协议方式出租。用协议方式出租的租赁年期和租金方面，可根据营业额和商号的知名度采取弹性的处理方法，使承租户有较大的选择余地并有利可图。 3．承租户的组合与位置分配
公共商业场所、楼宇的承租户组合与位置分配，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。以一个大型百货公司为主要承租户的购物中心将以其商品品种齐全、货真价实吸引购物者，以超级市场为主要承租户的商业场所将吸引那些想买便宜货的消费者。主要承租户的类型决定了商业场所的承租户组合形式。而次要承租户所经营的商品和服务种类不能与主要承租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。 当购物中心内有两个或两个以上的主要承租户时，应注意他们各自提供的商品和服务种类是否搭配合理，且与次要承租户所提供的商品和服务种类互为补充。将每一个独立的零售商都作为整个垢污中心内的一个部分来对待，是使承租户组合最优化的有效方法。一个新的购物中心落成时，合理地为每个承租户确定位置，对于提高该承租户乃至整个物业吸引消费者的潜力大有益处，因而也异常重要。
4．承租户需要的服务 作为商业场所内的承租户，非常关心是否有足够的楼宇使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个物业中心的客流量有多大等。此外，某些承租户为了顺利地开展其业务，还有一些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题、家具店需要特殊的装卸服务、超级市场需要大面积的临时停车场、银行需要提供特殊的保安服务、
餐饮店和娱乐中心需要晚间营业时的保安服务等。是否提供以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行税约谈判时要解决的重要问题，以便在签订科约时确定由谁来承担特殊服务的费用。满足特殊服务应和商业场所功能相适应、与粗户整体之间相容相宜，并与当地法规无抵触。 （三）承租客商的协会组织
承租商人协会是公共商业区特有的一种类似于行业协会的民间组织，它是由公共商业场所，楼宇的管理者倡导，由公共商业区关键承租商牵头组织起来的
（1）开展公共商业区整体性的促销活动（2）协调公共商业区各承租户的关系
（3）搞一些承租客商之间的互助工作（4）协调承租客商与公共商业场所管理者之间的关系 三、商业场所租金的确定
商业场所租金是物业租赁的价格，是分期出卖物业使用价值的货币表现，是物业商品的一种特殊的价格形式。这里重点介绍零售商业物业的租金问题。
（－）零售商业物业租金的构成
零售商物业的租金是以一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。 1、基础租金
基础租金又称最低租金，是指承租人租用每平方米可出租面积按月或年支付的最低金额，基础租金是业主获取的，与承租人经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
2、白分比租金 3．代收代缴费用
（二）零售商业物业租金的合理确定
（1）租金应在制定零售商业物业基础租金价格的基础上。
（2）在零售商业物业市场比较好的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业管理公司可根据 （3）商业物业租约一般分为毛租约、纯租约、百分比租约3种。 （4）租金的调整
（5）零售商业物业的出租一般以平方米可出租面积计算，可出租面积包括营业面积和分摊的公用面积。
（6）成功的购物中心由于很高的营业现金流量，出租收益也很好。 第六章工业区的物业管理知识 一、工业区的构成
工业区是按照政府统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套齐全，适合生产企业单位集中开展生产
经营活动的区域。 二、工业区的类型
无污染工业区、轻污染工业区、一般工业区、特殊工业区
根据生产企业所经营工业项目的类别，又可以将工业区分为高科技工业区、化学工业区、汽车工业区。
三、工业区的特点
1、规划区域大 2．工业厂房建筑结构独特 3、基础设施配套要求高 4、环境易污染（空气污染、水体污染、固体废物污染、噪声污染、电磁波污染） 5、交通条件好 6、享受优惠政策
工业区物业管理包括工业厂房与仓库等房屋建筑的管理，以及厂房、仓库以外工业区地界桩、建筑红线以内的给排水系统、围墙、道路、绿化带等公共设施及场地的管理。 二、工业区物业管理的内容是
（一）制定工业区物业管理公约
由工业区管理委员会或工业区业主结合工业区的特点、工业区具体情况以及物业管理服务需求，制定工业区的物业管理公终。该公约是工业区内所有业主、客户必须共同严格遵守的规章制度，其内容覆盖对物业管理企业、业主、客户对物业的使用、维修、养护要求。 （二）工业厂房和仓库共用部位的管理
物业管理企业负责工业厂房和仓库公用部位的维修、养护和管理。通用厂房和仓库的公共区域应在工业区的管理公约中明确规定，任何企业不能以任何形式占用，确保发生特殊情况时货物和人员能够顺利疏散。为确保厂房和仓库及附属建筑物群体协调美观，满足给Bhe及道路畅通、消防安全规程及生产人员安全要求、各企业不得在红线范围内的地基上或屋面、外墙、技术层搭建和安装设备，若要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，经协调批准后方可实施。 （三）工业厂房和仓库内部的管理
工业厂房是产品生产基地，关系到产品质量；仓库是储存保管要地，关系到产品安全。工业厂房和仓库内部无论由使用企业自行管理，还是委托物业管理企业进行管理，各企业都应遵守以下几项管理规定
（1）厂房和仓库不准用作生活居住
（2）各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求防止设备和货物。
（四）工业区设备设施的管理
1、工业区内各地下管线的管理2、工业区内公共照明设施的管理3、工业区内公共道理的管理4、工业区内各种公共标识的管理 （五）工业区环境管理 环境污染防治的基本要求：
（1）水污染的防治要求：①工业园区内所有的生活午睡都必须排入公共污水管道，进污水处理厂集中治理；园区内所有工业废水也都须达到或经过预处理后达到污水处理厂的污水接纳标准后排入公共污水管道，进污水处理集中处理。②严禁采用或其他用水稀释工业废水。③工业生产区地面必须设计雨水、污水分流渠道。④清洗设备须设置在工厂内。⑤装卸液体化学物品场所和废料区须有遮蓬，须设置防污设施以防止飞舞因溢漏而排入雨水管道。⑥冷却塔内的废水须排入污水管道。⑦由压缩机、发电机房溢出的油和含油废水须经过撇油处理后才能排入公共污水管道⑧锅炉废水必须经过冷凝降温至45摄室度以下后排入公共污水管道，锅炉放的出口须设有防污设施⑨所有用筒、罐等容器盛装的化学物品及油都应存放在建筑物内或有遮蓬的专用存放处，存放处的地面须涂上一层防化学物腐蚀材料。
（2）空气污染的防治的要求
①园区内严禁在露天场地燃烧废弃木材或其他废料②对大气产生污染的工业或商业项目必须装置有效的污染防治设施③园区内的企业不得设置以煤炭为燃料的锅炉等设施，可以燃气或燃油，但是，油的含硫量不得超过12%在靠近住宅区500米以内的范围里使用的油含硫量不得超过1%④燃烧设施烟囱的高度、位置、直径都必须符合环抱要求⑤在同一地点建多个锅炉，烟囱应合并成一个⑥所有废气的排放均达到国家环保部门规定的要求。 （3）噪声污染的防治要求
设项目，须合理布局，采取消声、减震等措施以确保其噪声达到国家环保部门规定的排放标准。 （4）固体废气物污染的防治要求
①园区内不得建造露天垃圾箱，建筑物内垃圾箱要便于垃圾的运送] ②一般工业“废渣”不得任意丢弃，“废渣”堆放场所要有防止扬散流失的措施，以防止对大气、水源和土壤的污染。
③对含汞、佩砷、铬、铅、氢化物、黄磷及其他可溶性剧毒“废渣”以及其他易污染环境的工业“废渣”，必须专设具有防水、防渗措施的存放场所，禁止埋入地下或排入地方水体或污水管道，经专门处理后方可排放。
④工业“废渣”的存放及处理设置需报批。 （5）电磁波污染的防治要求 易产生电磁波污染的项目，必须采取屏蔽或抵消磁波等措施以确保电磁波达到国家环保部门规定的排放标准。
2、环境绿化和保洁
工业区内的绿化能够净化空气、防尘、防噪音，起到改善工业区内部小气候的作用，并美化人们的工作、生活环境。为确保文明生产和绿化环境，无论购买或租赁厂房和仓库面积多少，均不得占用园林绿地。工业区内绿地的类型有：
（l）公共绿地，包括工业厂区、生活区域文化活动场所的绿地。 （2）公共场所、公共建筑及公用设施绿地。 （3）宿舍、住宅区及庭院绿地。 （4）道路及广场绿地。
工业区的环境卫生要注重“扫防结合”，公共场所必须设置卫生桶、卫生箱等。由于工业区面积大、人员多，清扫保洁的任务十分繁重，物业管理企业要配齐清扫保洁人员，对物业管理区域的卫生实行全天保洁。公路要天天清扫、洒水，制定纠正不卫生习惯的措施。垃圾要日产日清，＿情好保洁人员要实行按分配区分片包干。责任明规＿使牧业管理区域内始终保持清洁卫生的环境。搞好环境卫生工作，物业管理企业虽签兵车票责任，Jqg工业区的业主、客户等要配合，所以必须抓好宣传教育工作，把工业区的环境保护、环境卫生与建设文明工业区有机地结合起来，加强业主、客户文明意识和自觉遵章守制观念。 （六）安全管理 1、安全保卫服务
工业区内地域广，建筑物类型繁多、功能各异，生产单位连续作战，生产产品数量大，人员、车辆繁杂，生活区同生产区混杂，同时，各生产企业又有各种不同类型的管理方法，物业管理企业不可能过多干预，只能同各生产企业及生活区的管理单位密切合作，相互配合，积极参与，才能较好地完成管理工作。物业管理企业应根据工业区的规模和保安工作量的大小，配备相应的保安人员。采取重点保安与一般保安相区别的方式，对重点部门和相对集中的区域要实行24小时巡逻，对财务室、仓库等重点部位要安装报警装置和监控装置。
2．消防管理
工业区内的防火管理工作，做到专职和兼职人员相结合，实行物业区域内的所有单位一把手防火责任制，同物业管理企业签订责任状，物业管理企业要定期对防火工作进行检查，发现问题及时处理，确保消防保卫工作万无一失。 3．车辆管理
物业管理企业要在物业管理区域内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，建立健全车辆管理制度，将机动车和非机动车分成若干个停车场，并设专人进行管理，确保车辆完好无损。依照国际惯例，物业管理企业应与车主签 三、工业区物业管理的特点
（－）做到制度严格，保证实施（二）安全管理防范第一（三）保证道路畅通，绿化有序（四）重点设备必须维护到位
有张表96页----物业管理的要求
物业管理基础知识讲义
