第四节房屋征收评估汇总

由天下分享时间：2025/1/18 2:00:04 加入收藏我要投稿点赞

第四节房屋征收评估知识点一：房屋征收补偿内涵为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收补偿内容 “3+1”

（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

知识点二：房屋征收评估4特点房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可1．估价数量大少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。 2．涉及面广，社会影响大从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。 3．估价对象复一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收杂，需要协调人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的各种关系重要工作之一是协调各种利益关系。就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时4．补偿价格关期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联联性强性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。

知识点三：房屋征收评估的相关7项规定房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收●问答题出题房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，点：房屋征收不得遗漏、虚构。前征收部门需要做哪些工1．房屋征收房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内作？或说：房房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处屋征收中性评估对象理结果情况。质、用途、建筑面积如何确对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房定？屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。 a.被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 2．房屋征收 b.用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人评估目的计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 3．房屋征收被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。评估范围

4．房屋征收

4．房屋征收 a.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。评估时点 5．房屋征收评估价值内涵 6．房屋征收 b.产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。评估标准被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建●问答题出题筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。点：房屋征收7．房屋征收应考虑哪些因被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，素？装饰装修评估因素以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，补偿应如何考可以委托房地产估价机构通过评估确定。虑？

知识点四：房屋征收评估方法和结果确定

（一）房屋征收评估方法

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者

其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

（二）房屋征收评估结果确定

被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

知识点五：房屋征收评估技术路类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实（1）收集和测算类似房地产价格收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 1．市场法评估际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。（2）修正类似房地产价格技术路线将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。（3）确定被征收房屋价格根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终评估价格。 2．收益法评估当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的技术路线净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。 3．成本法评估首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收技术路线房屋的价格。（1）测算续建完成后的价值 4．假设开发法（2）测算续建成本和应得利润评估技术路线根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。（3）测算在建工程价值将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。

首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。知识点六：房屋征收评估工作流程七步走

（一）评估机构如何选定？【问答题的出题点】

房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

（二）评估机构业务如何承揽？【问答题的出题点】

房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。

两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

（三）评估委托

房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收评估委托书，并与估价机构签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产估价机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明10项事项同第一章第三节p60的内容一样

（四）评估准备和业务开展

估价机构与房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同后，应制订相应工作计划，指派本机构中与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。