论房地产项目工程建设造价管理和控制
摘要：本文分析了房地产项目工程建设造价中存在的问题，探讨了房地产项目工程建设造价管理和控制措施。
关键词：房地产项目；工程建设；造价管理；控制措施 中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：
房地产建设项目的工程造价控制和管理贯穿于项目的全过程, 即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。一个项目的工程造价, 就是一个项目工程建设全过程所支付的费用的总和, 因此从广义上讲, 工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算和控制, 工程造价管理也可以理解为项目成本管理, 是项目建设中一项重要的技术与经济活动, 也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。
一、房地产项目工程建设造价中存在的问题 1、过度追求利润，忽视工程设计
在项目工程设计阶段，由于房地产企业或建设单位过度的追求利润使得刻意压低成本，没有依照国家标准办事，偷工减料，把设计费用缩减降到最低或减少设计周期等，导致项目工程的设计图纸不完善，图纸质量欠缺没有达到标准水平，同时由于企业不够重视工程设计也会增大设计人员的随意性，增加了设计更改的频繁度。 2、项目工程招标欠缺标准和规范
房地产企业或建设单位在项目工程招标上一般采用邀请招标这
种方式进行招标，不懂得利用招投标文件合理性影响工程造价，投标单位投标响应及施工组织设计文件缺乏严肃性。更有甚的是部分房地产企业或建设单位为了完成任务而赶工期，增进项目工程进度，进而优先采用费率招标这种招标方式选择建设施工企业。他们错误的认为控制了项目工程费率就控制了企业投资总额。 3、 工程项目决策欠缺或有误
房地产企业或建设单位工程项目总决策的欠缺或有误，这是致使工程项目出现烂尾楼的主要成因。如：在项目工程决策程序中，主要由于房地产企业或建设单位在项目投资的前期工作中市场调研准备不够充足，导致工程项目市场定位不准确和拟定的方案不够合理；或者是决策失误使得项目工程在选址上出现建址选择不当；或者是分析评价和方案选优的失误导致企业投资方案不合理等。 4、施工过程成本管理和控制不到位
由于在项目工程施工中没有加强或者是放松忽视成本管理和控制，没有及时发现在建工程施工过程中经济管控出现的问题，使得在施工过程中挥霍浪费。待到项目工程竣工验收和结算时才发现结算远大于预算的问题，此时已经无法改变和弥补。这常常都是因为房地产企业或建设单位为了赶工期，只注重进度而忽视了成本的节约，同时在生产管理过程中也缺乏沟通，特别是技术人员和管理人员的沟通，这样使得成本控制和项目工程施工技术没有很好的结合，致使工程造价控制与项目工程施工各个环节相互脱节，造成人为浪费从而提高项目建设成本。
二、房地产项目工程建设造价管理和控制措施
1、重视项目可行性研究，科学合理的投资估算是工程造价管理目标最高限值
科学合理地预测开发项目投资估算，是进行房地产项目造价管理的前提。投资决策是开发商对拟开发项目的必要性和可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。房地产开发是一项综合性的技术经济活动，投资大，建设周期长，涉及面广，风险大。开发商必须对当前动态的房地产市场进行深入、仔细的调查，对国家经济未来发展及房地产行业走向进行预测研究的基础上，得出有关购买者的需求特征、消费结构、不同群体的收入状况、消费偏好、实际支付能力；类似项目的售价、成本费用、开发周期、空置率；市场利率、融资渠道等基础数据。通过对房地产市场、国家经济和项目效益深入可行性研究后，决定拟开发项目的具体建设位置、规模、结构、功能、房型组合，估算项目的总投资并预测可承受的项目成本支出费用、销售价格、投资收益率等目标值。
可行性研究是项目决策阶段中一项全面、具体而又细致的工作。通过仔细研究找出影响工程造价、影响工程进度的各种因素，尽早制订其应对措施，控制开发项目的造价，以提高开发投资收益。例如：建区地形、水文、地质、地面高程等条件直接影响建筑物基础的形式；基础材料的选择；基础材料的用量；挖、运及回填土方量。据统计资料表明：地基的处理费用和基础造价占建筑物总造价的
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