在经营管理中建议聘请龙寰物管进行管理，其对净菜市场管理应有专项研究，有利于保证前期经营的稳定性。
3、高档餐饮、俱乐部 （1）定位依据
A、重庆目前餐饮市场以中档酒楼和江湖菜居多，有特点、定位偏高档的餐饮经营都比较好，如天天鱼港。但真正意义上的高档餐饮目前也还是一个相对的空白点，如果有知名高档餐饮目前进入重庆，根据重庆居民注重饮食消费、爱跟风的消费特点，市场前景应该比较好。
B、重庆目前较为高档的大型休闲俱乐部也较少见，特别是复合保健、娱乐、商务洽谈、顶级商务餐饮为一体的高档休闲中心。目前有部分此类上家准备进入重庆市场，如上海一家SPA俱乐部，其经营范围不仅仅是香熏水疗，而是复合多种娱乐、甚至会议功能于其中，该商家对在重庆的经营前景非常乐观，目前正在寻找经营场地。 C、这两部分业态形象档次比较高，并且能够有效吸引高端消费者，和高档百货在经营中形成良新互补。 （2）楼层设置
建议设置于6—8层，原因为：
A、复合多种高端消费业种、切实形成规模优势需要较大的体量支撑，项目6—8层总建筑面积达到10615平方米，在重庆市场上已经非常具有规模优势。
B、餐饮、俱乐部毕竟属于消费服务领域，营业额和产值和零售业不在
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一个水平线上，并且当前在项目所在地经营餐饮等业态还没有足够的商业氛围支持，所以商家能够承受的租金相对有限，因此我们建议将其设于商业价值相对较低的高楼层。 （3）招商及经营模式
A、招商中首先考虑将三个楼层整体租赁给一个大商家，由其同意经营和管理；如招商进展不顺利可转换招商模式，整层或半层招商，由物业管理公司进行统一管理。
B、餐饮、娱乐行业商家租赁期一般不太长，对中小投资户来说，缺乏稳定的收益保障，分零销售产权的难度比较大，在招商成功后我方将充分利用公司现有的大投资户资源，争取实现整层销售。
4、车库 （1）定位依据
A、项目当前只有107个车位，加上一层可以增设的地面停车位，也不过130个左右，不能满足规范的要求，也无法满足裙房经营及塔楼的正常使用需要，应考虑通过其他途径增设。
B、建议项目裙楼增设一部分车库，一方面是由于项目自身需要，另一方面是因为周边新建物业多，车位数量普遍不足，而全面入住后车位需求将激增，因此租金预计有较大的成长空间。 （2）楼层设置建议
A、设置于负三、四楼，原因是可由中兴路直接进入，车流进出非常便利。
B、负三、四楼净菜超市难以整体消化，设置车库可以有效避免其出现
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部分空置。 （3）推广及经营模式
销售车位使用权，由大厦物业管理公司进行统一管理。
5、写字楼 （1）定位依据
A、较场口区域交通便利，紧邻解放碑，本身是一个比较好的商务口岸，项目高楼层单位定位为写字间有比较稳定的市场需求。
B、从项目硬件条件看，一楼层高5.4米，能够做出比较大气的大堂，从A、B栋共有5部电梯可以直达9、10楼，完全能够满足商务办公的形象及硬件需要。
C、项目裙房商家也需要一些办公空间，项目如果有部分写字楼，在招商中可以作为一个配套宣传。 （2）楼层设置
建议设置于9、10楼，一方面楼层高，商业价值相对较小，另一方面在顶层办公所受干扰相对较小，并且有开敞阳台，商务空间不压抑。 （3）推广模式
建议分隔成为小面积单位销售，根据写字楼市场的需求状况，建议主力面积划分在80-120平方米之间。
（三）交通组织及其他
1、净菜市场人流从中兴路进入，与高档百货之间用医药超市作为
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间隔，不会形成互扰。
2、车辆中兴路进入车库，取车可以从A栋大堂乘办公电梯直达车库，非常便利。
3、将商场入口7-8轴线入口移至6—7轴线之间，连同6—7轴线之间扶梯封闭成一个独立的医药超市入口，这样高档百货的入口完全不受干扰。
4、高档餐饮、俱乐部通过5部专属电梯直达，配置标准已完全足够，不需要再增加观光电梯。
5、9楼和10楼作为办公，主要为商家配套，大堂应有较高的装修标准。
6、靠近1轴线的两部垂直电梯建议合并为一部载重量在2吨以上的大轿厢货梯，便于商家货流的组织。
7、商家如需卸货区或小面积仓储空间，可考虑在车库中划分解决。 8、应考虑设中央空调，强度在180大卡/平方米以上。
（四）租售收益测算
1、项目裙房各楼层面积指标 （1）负楼（和平路以下）
楼层 面积(平方米) （2）主楼（和平路以上）
楼层 1F 2F 3-7F 8F 9F 10F 负5F 4322 负4F 4586 负3F 4502 负2F 4417 负1F 4502 19
面积(平方米) 3476 3160 3587 3441 3186 2906 备注： ——项目各楼层面积指标均为本层建筑面积。 ——后述内容所有的租金均取租赁期内平均值，已考虑租金递增因素。 ——在各定位方案条件下，产品及交通组织需要调整的内容将在策划报告中作具体阐述。 ——租金及售价定位依据为渝中区其他商业物业租售价格，以及各业态自身租金承受能力，相关数据详见附件二。 2、租售收益测算表 楼层 负5 定位 净菜超市 月租金（元/ m2） 售价（元/ m2） 面积（m2） 55 55 70 70 70 70 70 40 40 40 45 45 8580 8580 10920 10920 10920 10920 10920 6720 6720 6720 7560 7560 4417 4502 3476 3160.6 3587 3587 3587 3587 3587 3441 3186 2902 销售金额（元） 52360000 35650000 38750000 37897860 38627160 37957920 34513752 39170040 39170040 39170040 24104640 24104640 23123520 24086160 21939120 20
负4 净菜超市、车库 负3 净菜超市、车库 负2 负1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
医药超市 医药超市 高档百货 高档百货 高档百货 高档百货 高档百货 高档餐饮、俱乐部 高档餐饮、俱乐部 高档餐饮、俱乐部 办公 办公
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