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第三章 消费规划
（一）选择题
1.组成消费购买决策的整个过程包括（ ） A. 购物前的准备 B. 评价购物方案 C. 选购商品 D. 购买后的活动 ABCD
2. 消费者形成了购买某种商品的动机后，会增加对有关广告、谈话等的注意来搜集信息，一般来说，获得信息的来源有（）
A.经验来源 B.商业性来源 C.公众来源 D.个人来源 ABCD
3. 消费者所要收集的信息包括的内容有（ ） A.恰当的评估标准 B.已经存在的各种解决问题的方法 C.各种解决问题的方法所具备的特征 D.所购商品的新旧程度 ABC
4. 消费者购买动机是消费者购买商品的目的，包括（ ）等。 A. 生存动机 B. 享受动机 C. 发展动机 D. 惠顾动机 ABCD
5．理财规划师通常会建议客户尽可能采用住房公积金贷款买房以降低购房成本，个人住房公积金贷款是指银行根据公积金管理部门的委托，以( )为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。
A．储蓄存款 B．央行存款 C．公积金存款 D．派生存款 C
6．房地产投资的优势有( )。
A． 可观的收益率 B．财务杠杆效应 C． 所得税优势 D．对抗通货膨胀 ABCD
7. 房地产投资的劣势有( )。
A． 缺乏流动性 B．需要大笔首期投资 C． 房地产周期与杠杆带来的不利影响 D．高风险 ABCD
8.购房规划的基本步骤包括（）
A．评估自家财产 B．确定购房的总价和单价 C．购房后家庭收支 D．购房的感受 ABC
9.影响房价最重要的两个因素是（）
A．区位 B．大小 C．新旧 D．来源 AB
10.房屋的期初费用包括（）
A．装修费用 B．搬家费用
C．契税 D．办理住房抵押贷款时的律师费 CD
11.住房抵押贷款的偿还方式有（）
A．偿债基金 B．满期偿还 C．分期偿还 D．延期偿还 ABC
12.目前，商业性住房贷款可选择的贷款方式包括（） A．住房抵押贷款担保 B．权利质押贷款担保 C．第三方保证贷款担保 D．无条件贷款 ABC
13．在比较购房与租房时，理财规划师可以通过年成本法进行计算，帮助客户在购房与买房之间做出正确的决定，利用年成本法计算购房成本时需要考虑的因素有( )。 ABC
A．房租是否会每年调整 B．房价涨升潜力 C．利率的高低 D．政府领导人的变动 E．开发商未来的发展前景 (二)计算题
1.在北京市最繁华地段工作的李女士，看中一处房产。若是租的话，房租每年租金40万元。李女士打算要在该处住满5年。购的话总价700万元，假设5年后售房所得为1000万元。以存款利率6％为机会成本的计算依据。请运用所学知识为李女士进行租房或购房决策。
答：
P＝年金40万元×标准年金现值系数（n＝5，i＝6％） ＝40（P/A, 6％, 5） ＝40×4.2124 ＝168.496（万元）
租房的净现金流现值为-168.496万元
购房净现金流量现值应该等于5年后售房净所得的现值减去购房现值， 而5年后售房净所得的现值：
P＝5年后售房所得为1000万元×标准复利现值系数（n＝5，i＝6％） ＝1000万元×（P/F, 6％, 5） ＝1000×0.74726 ＝747.26（万元） 购房净现金流量现值
＝5年后售房净所得的现值－购房现值 ＝747.26－700 ＝47.26（万元）
购房净现金流现值为47.26万元
购房净现金流量现值远远小于租房的净现金流现值，因此购房比租房划算。
2.假设上题中的李女士采用商业性个人住房贷款，总额700万元，贷款期为8个月，年利率5.2％，则到期一次还本付息额是多少? 答：利息额=700×5.2％×8/12=24.27（万元） (三)思考题
1．如何进行购房／租房的决策?
答：（1）年成本法：购房者的使用成本是首付款的占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。购房（或租房）者在进行决策时就会比较购房和租房成本的大小，选择成本小的方案。除此外还要虑以下因素：
①房租是否会每年调整；②房价升值潜力；③利率的高低。
（2）净现值法：净现值法是考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原为现值，比较两者的现值，支付的净现金流越小越好。净现值法考虑居住年数，值得参考的决策标准是，如果不打算在同一个地方住3年以上，最好还是以租代购。一个地方住越久，用净现值法计算的购房比租房划算的机会越大。
2．如何根据自己的承担能力选择大小适合、区位最适合的住宅?
首先，为避免“买房增加生活负担”这一风险，购房前，先对自家的财产做周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，要比找完房子再算价钱明智得多。
其次，要根据自家财产和还款能力确定购房的总价和单价。确定购房的总价主要看购房者可负担的首付款以及可负担的房贷总额的能力，确定购房的单价主要看购房者对房屋的区位、结构等的选择。
最后，购房后的家庭收支状况，在计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤电话、正常生活开支、娱乐教育费用等。据专业理财人士测算，如果购房还贷支出只占到家庭总收入的30%以下，应该是安全的。需要看月还贷支出占家庭月总收入比例。大部分买房人都是贷款买房。如果家庭月收入5 000元，每月的房款月供应该不超出1 500元。但如果收入预期增长前景比较看好，也可以适当提高比例。
3．怎么才能知道自己能够负担得起的房屋总价款及相应的首付款?
答：（1）以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价
1)可负担的首付款＝目前年收入×收入中负担首付和房贷的比率上限（或称为储蓄率上限）×年金终值系数（n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场利率）＋目前净资产×复利终值系数(n＝离购房年数，r＝投资报酬率或市场利率）
2)可负担的房贷总额＝目前年收入×复利终值系数（n＝离购房年数，r＝预计的收入成长率）×收入中负担首付和房贷的比率上限×年金现值系数（n＝贷款年限，i＝房贷利率）
3)可负担的房屋总价＝可负担的首付款＋可负担的房贷总额 4．计算贷款余额的主要意义是什么?
答：按贷款利率计算的分期偿还款项的现值就是贷款额，这个贷款额也可以称为时刻0的贷款余额，其实就是贷款的本金。如果借款人在某一个时点决定提前还款，不论是一次性提前偿还所有的剩余本息，还是缩短原定的平均摊还期，增加每次摊还的金额，都需要计算这个时点上的贷款余额。因为，这个贷款余额就是一次性提前偿还所有的剩余本息的额度。另外，这个贷款余额也是今后计算增加了的平均摊还额的依据。如果在还款期利率发生变化，那么这个贷款余额也是计算今后新的平均摊还额的依据。
5．什么是公积金贷款?如何在商业性购房贷款和公积金购房贷款之中进行选择?
答：个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房
公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
与个人住房商业贷款相比，住房公积金贷款有以下几个显著的特点： （1）住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低；
（2）对贷款对象有特殊要求，即要求贷款人是当地公积金系统公积金缴存人；
（3） 对贷款人年龄的限制不同不如商业银行个人住房贷款那么严格，没有年龄上 限的限值；
（4）贷款额度大于商业银行个人住房贷款。后者最高可以贷到房屋总价的80％，而根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的90％或
95％；
（5）对单笔贷款最高额度规定也有所不同。一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款目前最高只能够贷40万元，信用等级为AA的最高不超过46万元，信用等级为AAA的最高不超过52万元；
（6）贷款的担保方式不同，商业银行贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证担保方式，在抵押登记后采用抵押的担保方式，公积金贷款担保方式主要是当地住房贷款担保中心所提供的连带责任担保，
（7）所需要费用不同，商业银行住房贷款一般需要律师费用、保险费用，而住房公积余住房贷款一般需要担保费和评估费。
P106第三章消费规划练习答案
