二手房交易知识大全
目录
一、选房 ... 2 二、交易 ... 2
1、卖方身份的真实性： ... 2 2、卖方的还贷情况： ... 3 3、买卖合同签约事项： ... 3 4、普通住宅和非普通住宅： ... 4 5、《物权法》及政策对房地产交易的影响
... 5
三、二手房交易过程中的税目 ... 5
1、出售方税费如下： ... 5 2、购买方税费如下： ... 5 3、关于营业税： ... 6 4、关于土地增值税： ... 6 5、关于房屋购买时间的确定： ... 6 6、受赠房产处理： ... 7
7、按揭 2 手房如何转让（目前各大银行已经停止了二手房转按揭手续的办理） 8、二手房钱款交割有四种方式： ... 7
... 7
四、房地产律师代理服务 ... 8 在二手房交易过程中，由于信息的不对称，常常使购房者处于弱势一方。因此，预先详细了 解和掌握购房的常识，是购房者的“必备功课。 ”
一、选房
1. 地理位置是关键：升值潜力、交通便利、商业成熟、配套齐全；以租代售，保证投资回 报； 2. 物业状况：可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、 防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素；
3. 物业管理者水平：观察小区是否封闭，保安巡查情况如何；小区环境卫生、绿化等是否 清洁、舒适；询问水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；电梯品牌、 速度及管理方式； 物业管理公司还提供其他哪些服务等等。 另外， 还应该询问有无业主委员 会。
4. 户型面积要选好：通风采光；
5. 探访邻里是否和睦：通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼 下、左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。
二、交易
1、卖方身份的真实性：
交易时， 买方需查看卖方的房地产权证原件， 或委托中介到房地产交易中心查询。 其中有几 项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。
另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部 共有人的身份证。如果共有人中有未满 16 周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出
生证原件。
2、卖方的还贷情况：
若标的房产存在抵押， 则卖方需要在交易过户之前， 将该房屋内的抵押情况予以注销。 若卖 方的抵押是在购进该套房屋时， 由于抵押贷款而产生的， 则他需要与银行预约还贷， 并在取 得抵押注销材料后， 将全套材料送进房地产交易中心进行注销。 此时， 买方应当注意贷款银 行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从 2 周至 1 个 月不等，即从预约还贷之日起， 需要经过上述时间，银行才接受还贷。 这个时间直接影响到 何时可以到房地产交易中心进行过户交易。
3、买卖合同签约事项：
明确双方违约责任、 标明付款过户时间及付款方式、 注明费用交接时间及房屋实际交付时间， 二手房买卖合同中的必备条款：
1) 基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
2) 房屋的基本情况：房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、 有无共有人； 3) 价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款， 写清付款的时间，约定付款条件；
4) 交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
5) 违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决(仲裁、 诉讼等)； 6) 合同生效、中止、终止条款；
7) 变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
8) 必须学会使用补充协议：买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一 步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款； 9) 涉外买卖合同必须公证；
10) 买卖不破租： 要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。 如果有租赁， 则需要卖方在签约 当日， 提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案， 则需要在买卖合同中，约定卖方和 承租人办理完结
租赁备案注销手续的时间。
11) 户口：要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时 候可以迁出，并在合同中进行明确的约定。
12) 车位问题：独立产权车位，附属与房产的产权车位，无产权车位；随着私家车数量的 增加，有限的车位已经完全不能满足停车需求，为了避免每天回家还要为停车的事儿操心， 购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况， 顺便也要了解小区周围停车场的信息， 以 防万一。
特别提示：不要轻易交出自己的资金，不要轻易签字，聘请
或咨询专业人士，查看所有证件及文书原件；
4、普通住宅和非普通住宅：
1) 根据沪地税流〔 2005 〕59 号文件的规定，普通住房必须同时符合下列条件： 2) 住宅小区建筑容积率 1.0 以上； 3) 单套建筑面积 140 平方米以下；
4) 实际成交价格： 低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下， 坐落在内环线以内的 低于 17500 元/平方米， 内环与外环间的低于 10000 元/平方米， 外环线以外的低于 7000 元 /平方米。 5） 凡不符合上述条件的均为非普通住房。
5、《物权法》及政策对房地产交易的影响
《物权法》 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议， 为保障将来实现物 权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处 分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后， 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的， 预告 登记失效。
关注政策对房地产市场的影响。
三、二手房交易过程中的税目 1、出售方税费如下： 1） 2）
全额营业税：总价x 5.55 % （满5年收差额部分X 5%） 个人所得税： （两种征收方法任选其一，通常选第一种）
总价X1%（普通住宅）
A、 总价X 2 % （非普通住宅） B、 差额部分X 20 %
3) 4) 5)
土地增值税： 总价X 0.5%（满 5 年免征；满 書3年总价X 0.25 %）
合同印花税： 总价X 0.05%
交易手续费： 面积X 2.5元加
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